Les 6 raisons d'investir dans l'immobilier ancien

Vous rêvez d’une maison à la campagne ? Vous envisagez d’investir dans un appartement pour les futures études de vos enfants ? Vous souhaitez investir dans un bien en plein centre-ville, proches de toutes les commodités ? L’immobilier ancien est peut-être la réponse à votre projet immobilier ! 

Dispositifs fiscaux avantageux, prix plus accessibles, charme des biens, Ooinvestir vous donne 6 bonnes raisons d’investir de l’immobilier ancien. 

Raison n° 1 : un large choix et des emplacements prisés

En matière d’investissement immobilier, plus l’offre de biens est vaste, plus vous aurez des chances de trouver le bien qui répond à tous les critères que vous recherchez. 

Une offre plus grande dans l’ancien que dans le neuf

Dans l’immobilier neuf, les programmes se construisent essentiellement dans les zones où le marché locatif est tendu, incitant la municipalité en question à lancer des appels d’offres pour construire de nouveaux logements. Mais ces quelques biens ne suffisent pas à rétablir l’équilibre et à répondre à la demande.

À l’inverse, les biens anciens sont largement plus nombreux. Cette offre plus vaste vous donne davantage d’éléments de comparaison, ce qui vous permet d’affiner votre recherche et de ne sélectionner que des biens immobiliers qui correspondent à votre projet d’investissement. 

L’emplacement, un critère primordial

Autre avantage : l’emplacement. Les biens neufs sont souvent construits en périphérie, parfois éloignés des commodités (commerces, transports, écoles, etc.) qui verront le jour ultérieurement. À l’inverse, les biens anciens se situent souvent dans les centres-villes et les vieux quartiers historiques. 

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Ces secteurs sont très demandés par les locataires, notamment par des jeunes actifs, et par conséquent, par les investisseurs aussi. Un avantage de taille dans le cadre d’un investissement locatif. Vous augmentez ainsi vos chances de trouver rapidement un locataire et limitez le risque de vacance locative.

Raison n° 2 : charme et biens atypiques au rendez-vous

Moulures au plafond, portes en bois, grandes fenêtres... Les biens immobiliers anciens sont très recherchés par les investisseurs pour leur charme. Souvent, les matériaux y sont plus nobles, le style architectural atypique et de petits détails témoignent du passé du bâtiment. Le logement est imprégné d’une histoire qui lui donne un esprit unique. 

A contrario, le manque de charme et le conformisme architectural est parfois reproché au neuf. Malgré une isolation performante et un aménagement qui assure de convenir à une large cible, un logement neuf peine à séduire face au charme d’un appartement ancien. 

Raison n° 3 : un budget plus accessible

Dans l’ancien, les prix sont plus abordables que dans le neuf : entre 15 et 30 % moins chers. 

Les prix plus élevés des habitations neuves s’expliquent par les contraintes liées à leur construction (achat du terrain, coût de la fourniture et de la main-d’œuvre, rémunération du promoteur immobilier, etc.).  

Inversement, les habitations anciennes ne sont soumises qu’aux lois du marché. Les immeubles et les appartements ne sont pas toujours dans un état parfait, ce qui joue en votre faveur ! 

N’hésitez pas à estimer les travaux de rénovation pour négocier. En fonction de la nature des ouvrages à entreprendre, la décote peut atteindre 7 à 15 % du prix de vente, ce qui peut compenser vos frais de notaire (entre 7 et 8 % du prix d’acquisition dans l’ancien contre 2 à 3 % dans le neuf). 

Dans le cas d’une rénovation énergétique, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt pouvant atteindre 30 % du montant de vos travaux. 

Raison n° 4 : une rentabilité intéressante et la possibilité d'une plus-value

Avec un emplacement stratégique et un appartement bien rénové, vous pouvez proposer un loyer dans la fourchette haute du marché local. À l’inverse, les loyers des biens neufs peuvent être plafonnés, par exemple si vous investissez avec le dispositif Pinel.

Quant à la revente de votre bien, vous pourrez réaliser une plus-value importante si votre appartement ou votre maison est en bon état et que l’investisseur n’a aucun travaux à prévoir.

Parmi les conseils donnés par les agences immobilières, le home staging fait partie des techniques qui offrent les meilleurs résultats. Avec un minimum de frais, vous remettez votre logement au goût du jour, ce qui permettra aux investisseurs de s’y projeter plus facilement. Associés au charme de l’ancien, les appartements et maisons réaménagés font très souvent leur effet sur le marché immobilier. 

Si vous attendez 30 ans avant de revendre votre bien, votre plus-value sera totalement exonérée d’impôt.

Raison n° 5 : une fiscalité avantageuse

Entre les différents régimes d’imposition et les dispositifs de défiscalisation, un achat dans l’ancien peut vous apporter de nombreux avantages fiscaux. 

La location nue

Ici, 2 solutions s’offrent à vous :

• si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez déclarer avec le régime microfoncier. Vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % sur vos loyers ;
• si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € ou si vous en faites la demande, vous pouvez opter pour le régime réel. Dans ce cas de figure, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles.

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Les charges réelles comprennent les frais de gestion, la taxe foncière, les travaux de rafraîchissement, de rénovation ou encore les intérêts de votre crédit immobilier. 

La location meublée

La location meublée est différente puisque :

• vous devez équiper votre logement avec tous les équipements nécessaires, strictement encadrés par la loi ;
• vos revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Notez qu’il existe une distinction entre la location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP). Selon l’article 155, IV du code général des impôts, votre activité de location est considérée comme professionnelle si :

• vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € ;
• vos recettes excèdent les revenus de votre foyer fiscal, à savoir :
  • vos traitements et vos salaires ;
  • vos pensions et rentes viagères ;
  • vos revenus en qualité de gérant ou d’associé ;
  • vos bénéfices agricoles, non commerciaux, industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée.

Pour un bien loué meublé, 2 régimes sont possibles :

• si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 €, vous pouvez les déclarer sous le régime micro-BIC et obtenir d’un abattement de 50 % (71 % si c’est un meublé de tourisme) ;
• le régime réel simplifié s’applique si vous dépassez les 702060 € ou si vous en faites la demande. Vos charges réelles sont aussi déduites en cas de déficit foncier. Dans ce cas, il est aussi possible d’appliquer un amortissement, qui consiste à déduire la dépréciation comptable de la valeur de votre bien.

Pour plus de précisions, consultez le site des impôts. 

Le dispositif Denormandie

À la manière de la loi Pinel, ce dispositif de défiscalisation ne concerne que les logements locatifs. Pour que votre investissement soit éligible, vous devez :

• acheter un bien ancien avant le 31 décembre 2022 ;
• réaliser des travaux d’un montant équivalent à 25 % du coût total de l’opération ;
• investir dans l’une des villes éligibles ;
• respecter un plafond de loyer et de ressources des locataires.

Si vous respectez ces conditions, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de votre engagement locatif :

Le dispositif Malraux

Datant de 1962, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui vous donne droit à une réduction d’impôt représentant : 

En effet, cette loi a pour objectif de préserver le patrimoine immobilier français ancien en réalisant des travaux de restauration dans des zones bien précises, souvent en centre-ville.  

La loi Malraux plafonne le montant des travaux à 100 000 €/an sur 4 ans, soit 400 000 €. 

Raison n° 6 : se constituer un patrimoine

Au bout d’une durée de 2 ans ou après une 1^re mutation (c’est-à-dire un changement de propriétaire), un logement neuf est considéré comme ancien. Son prix va évoluer à la baisse ou à la hausse au fil des années. Mais sur le long terme, la tendance est nette : sur 25 ans, le prix moyen de l’immobilier ancien en France a été multiplié par 3 ! Investir dans un logement ancien, c’est mettre toutes les chances de votre côté pour vous constituer un capital immobilier dont la valeur va augmenter avec le temps.

Mais ce n’est pas tout. En cas d’investissement locatif, votre bien immobilier peut s’autofinancer si les loyers couvrent le remboursement du prêt et les différentes charges. Une manière de construire son patrimoine sans le moindre effort d’épargne, quel que soit votre objectif à terme : compléter vos revenus une fois à la retraite, financer votre future résidence principale ou acquérir un bien pour vos enfants.

1. L’immobilier ancien propose un grand choix de biens, situés dans des quartiers très prisés sur le marché locatif.
2. Le charme, l’aménagement, l’architecture : ces critères permettent aux biens anciens de se démarquer du neuf. 
3. Dans l’ancien, les prix à l’achat sont inférieurs de 15 à 30 % par rapport au neuf. Pensez à bien estimer les travaux avant de vous lancer dans votre investissement.
4. Après avoir rénové votre logement, vous pourrez proposer un loyer plus élevé et espérer réaliser une plus-value intéressante à la revente.
5. Location nue, location meublée, dispositifs Denormandie et loi Malraux : l’immobilier ancien vous propose plusieurs solutions de défiscalisation de vos revenus. 
6. Avec l’ancien, vous vous constituez un patrimoine qui prend de la valeur au fil des années.