Investir à la campagne en France : quelles régions privilégier ?

Depuis plusieurs années, les acheteurs immobiliers reviennent dans les villes de province et à la campagne… et la crise sanitaire de 2020 ne fait qu’accentuer le phénomène en France. En effet, la proximité avec la nature, le respect de l’environnement ou la qualité de vie sont autant d’arguments en faveur de l’investissement dans une maison à la campagne. Si certains choisissent de s’y installer pour y vivre ou pour acheter une maison en résidence secondaire, d’autres peuvent décider d’investir dans un bien immobilier pour le louer. Ooinvestir fait le point sur 4 régions à privilégier pour investir en province à la campagne.

Pourquoi investir à la campagne ?

Quel citadin n’a jamais pesté contre les embouteillages, la pollution, le bruit ou la proximité des voisins ? Tous ceux qui vivent en ville ont déjà eu envie de s’échapper à la campagne pour souffler un peu le temps d’un week-end, voire pour s’y installer. Habiter hors des grands centres urbains comporte bien sûr quelques inconvénients : marché du travail plus limité, éloignement des lieux d’activités sportives ou culturelles, transports en commun moins développés… mais la vie à la campagne a aussi beaucoup d’atouts : une vie plus saine (surtout si vous pouvez cultiver un petit potager), moins de stress, des temps de transport réduits, un air moins pollué, des paysages naturels, des activités en extérieur, etc.

Du point de vue de l’investisseur, acheter un appartement, une maison à la campagne ou dans des villes moyennes de province est un bon moyen de profiter de l’engouement des locataires et de ne pas exploser son budget. Généralement, plus vous vous éloignez des secteurs urbanisés, plus les prix de l'immobilier sont attractifs. Il n’est en effet pas rare de constater un écart de 20 à 30 % entre le cœur d’une grande agglomération et des maisons situées à 40 ou 50 kilomètres.

D’autant plus que la demande locative est souvent présente, à condition de veiller à certains critères. 

• La qualité du logement : alors que dans les métropoles, les locataires acceptent parfois de louer des appartements de niveau moyen, du fait de la rareté des biens disponibles, à la campagne, il vaut mieux jouer la carte de la qualité pour louer rapidement. Le confort est souvent privilégié par rapport à l’emplacement. En effet, à la campagne, le temps alloué au trajet travail-domicile est moins long qu’en ville (utilisation d’un véhicule personnel, peu ou pas d’embouteillages…). Un grand nombre de pièces est également un critère de choix important. 
• Les travaux à effectuer : ils doivent être anticipés afin de proposer un logement alliant modernité  et charme de l’ancien. Il ne faut pas négliger les éventuels travaux qui peuvent alourdir la facture globale après l’achat, surtout s’il s’agit de refaire une toiture ou aménager des combles par exemple. À noter que dans beaucoup de cas, le montant de ces travaux pourra être déduit de vos revenus fonciers en location vide ou de vos recettes locatives en location meublée (LMNP, loueur en meublé non professionnel) en optant pour le régime réel d’imposition.
• Autre point important, la proximité des services (écoles et commerces notamment), pour ne pas être trop isolé. Mieux vaut donc choisir une commune assez proche d'une ville qui propose toutes les commodités ou qui dispose d’un centre-ville avec un minimum de commerces.

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Investir en région Auvergne-Rhône-Alpes

Deuxième économie régionale de France selon l’institut Statista, la région Auvergne-Rhône-Alpes possède de nombreux atouts : une croissance démographique soutenue, un marché de l’emploi dynamique, un secteur industriel très développé, une situation géographique centrale en Europe (ligne Paris-Marseille, proche de la Suisse et de l’Italie), le tout dans un cadre attrayant, entres volcans, plaines et montagnes.

Le marché immobilier et de la location en Auvergne-Rhône-Alpes se porte bien. Selon Meilleursagents.com, le prix moyen de vente est de 2 900 €/m² pour un appartement et 2 262 €/m². Cependant, des disparités importantes sont à remarquer : dans l’Allier, le prix du mètre carré se négocie autour de 1 050 €, alors qu’il faut compter 4 050 €/m² pour un investissement en Haute-Savoie.

Alors où acheter un bien immobilier en Auvergne-Rhône-Alpes ? Quelques exemples :

• En périphérie de Lyon, Champagne-au-Mont-d'Or, qualifié de poumon vert à l’âme d’un village, est au cœur d’un bassin d’emplois actif. Côté prix, comptez en moyenne de 3 729 € à 4 854 €/m² pour un loyer moyen 14,4 €/m² ;
• Sur les bords du Lac Léman, Evian-les-Bains a su développer son patrimoine et cette charmante commune aux airs de village dispose d’une offre immobilière variée, y compris dans le neuf. Pour votre budget, les prix tournent autour de 4 300 €/m² à l’achat et 15,4 €/m² pour un loyer ;
• En Ardèche, rapprochez-vous d’Aubenas, perchée sur un éperon rocheux. Avec son cadre de vie agréable, il y a une vraie demande locative de la part des habitants, notamment sur les petites et moyennes surfaces comportant 2 à 3 pièces. Accessibles, les prix immobiliers moyens sont de 1 422 € à 1 844 €/m² à l’achat pour un loyer moyen de 9,7 €/m².

Investir en région Bourgogne-Franche-Comté

La région Bourgogne-Franche-Comté s’étend du bassin parisien à la frontière suisse. Région industrielle, agricole, et viticole, elle offre des conditions de vie plutôt favorables à ses habitants, avec des taux de chômage ou de pauvreté inférieurs aux moyennes nationales selon l’Insee. Cependant, sa population est en baisse et seuls quelques pôles urbains tirent vraiment leur épingle du jeu. Malgré tout, la région attire des touristes grâce à son patrimoine, sa gastronomie et ses animations culturelles.

Côté immobilier, la région Bourgogne-Franche-Comté se caractérise par des prix relativement bas : 1 516 €/m² pour un appartement et 1 343 €/m² pour une maison. Mais l’attractivité inégale des territoires devra vous pousser à réfléchir plus précisément votre projet d’investissement immobilier. Pour vous aider, voici 3 villes où l’activité immobilière est positive. 

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• Beaune est une ville moyenne à 20 minutes de Dijon et à 1h30 de Lyon. Cette cité fortifiée séduit tous les âges avec un cadre verdoyant, des activités culturelles ou une économie dynamique, de nombreux avantages pour y investir. Les prix de l’immobilier y sont de 2 050 €/m² à l’achat et le montant des loyers est de 10,8 €/m² ;
• Besançon est une commune dynamique qui possède des atouts économiques, touristiques et culturels. Avec un cadre de vie proche de la nature, la ville modernise aussi son centre-ville et ses alentours. Pour devenir propriétaire, comptez environ 2 050 €/m² à l’achat. Vous pourrez encaisser des loyers de 11,1 €/m² pour votre location ;
• La ville de Sens est idéalement située, proche d’Auxerre et surtout à 100 km de Paris, un avantage pour bénéficier de prix immobiliers abordables comparés à la périphérie de la capitale. Sens est également très engagée dans les projets de développement durable et offre un cadre de vie agréable. Prévoyez 1 400 €/m² pour acheter un bien et 11 €/m² pour la location.

Investir en région Normandie

Son passé historique et son patrimoine d’exception font de la Normandie une des régions françaises les plus connues. Elle attire des milliers de touristes et sa situation géographique, non loin de Paris, entre mer et campagne, est idéale. Son économie est prospère et la région organise également de nombreux événements culturels et sportifs.

En Normandie, le marché de l’immobilier ne cesse de progresser et la crise sanitaire accentue le phénomène avec des acheteurs qui cherchent à se mettre au vert. De plus, les prix se situent plutôt dans la fourchette basse française : comptez 1 917 €/m² pour un appartement et 1 682 €/m² pour une maison.

Investir en Normandie peut représenter une belle opportunité dans différentes villes. 

• Ouistreham, station balnéaire située au nord-est de Caen et où le marché locatif est assez tendu, vous promet de belles perspectives de rendement, supérieur à 7 ou 8 % bruts dans l’ancien. Investir dans le neuf en bénéficiant du dispositif Pinel est aussi possible à Ouistreham. À l’achat, le mètre carré coûte environ 2 625 € et le loyer peut être proposé autour de 11,2 €/m² selon Meilleursagents.com.
• Coutances est une petite ville de la Manche proche de Saint-Lô où vous trouverez des biens à des prix raisonnables (environ 1 450 €/m²) alors que la demande locative est toujours forte.
• Mont-Saint-Aignan, une commune de Seine-Maritime est accolée à la ville de Rouen et accueille une grande partie des étudiants rouennais. Mont-Saint-Aignan est une ville récente, bien équipée où l’immobilier ne faiblit pas. Comptez 1 985 €/m² pour un appartement et 3 058 €/m² pour une maison, avec des loyers d’environ 12,2 €/m².

Investir en région Nouvelle-Aquitaine

Ce territoire du sud-ouest, bordé par l’océan, attire toujours autant les investisseurs immobiliers. Et pour cause, la qualité de vie dans ses territoires, sa façade atlantique ensoleillée, l’accueil de 13 millions de touristes chaque année, la viticulture mondialement reconnue… autant d’atouts qu’apprécient les acheteurs. Mais cet attrait ne s'applique pas à l'ensemble de la région, dont les départements du littoral se montrent les plus attractifs, alors que le Limousin ou la Haute-Vienne souffrent d’un intérêt moindre. Malgré tout, de nombreux projets de rénovation urbaine dans les villes moyennes de ces campagnes permettent de rattraper le retard.

Les prix de l’immobilier en Nouvelle-Aquitaine se situent autour de 2 794 €/m² pour un appartement et 2 038 €/m² pour une maison. Cependant, vous pourrez remarquer des écarts importants entre départements, avec des extrêmes en Gironde et dans les Pyrénées-Atlantiques et des plus bas en Creuse ou en Corrèze.

Pour investir dans la région, Ooinvestir vous donne quelques pistes. 

• Cognac est une ville au patrimoine culturel, historique et artistique reconnu dans la région de la Nouvelle-Aquitaine. Sa proximité avec Bordeaux, moins de 100 km, et Angoulême, à moins de 40 km, en fait un lieu d’investissement locatif intéressant. Il vous faudra prévoir un budget moyen de 1 302 €/m² à l’achat. Côté loyers, vous percevrez environ 8 €/m² chaque mois.
• Périgueux, capitale culturelle et touristique de la Dordogne, est reconnue pour son patrimoine en tant que ville d’Art et d’Histoire. Cette ville connaît un réel développement économique et reçoit de nombreux étudiants. Comptez environ 1 530 €/m² pour acheter un bien immobilier à Périgueux et 9,8 €/m² pour le louer.

Dax, proche des plages landaises, de Bordeaux ou de l’Espagne, est une ville agréable et possède un patrimoine gallo-romain notable. De plus, cette ville thermale attire chaque année près de 60 000 curistes. Pour les loger, vous pourriez par exemple acquérir un appartement (1 980 €/m²) et le louer pour environ 10,5 €/m².