Immobilier : est-il intéressant d’investir à la campagne ?

Vous souhaitez investir dans une maison avec jardin ou dans un appartement de grande surface ? Avant de vous lancer dans l’achat d’un logement à la campagne, il est essentiel d’avoir une idée claire sur les prix moyens pratiqués dans les secteurs ruraux, mais aussi sur les pièges à éviter. La destination du logement acheté (résidence principale ou résidence secondaire, location à l’année ou de manière saisonnière) doit également être tranchée afin de maximiser la réussite de votre investissement, d’autant que certaines régions françaises demeurent plus porteuses que d’autres. Ooinvestir fait le point sur le marché immobilier à la campagne.

Immobilier à la campagne : quels sont les prix dans les zones rurales ?

Sans grande surprise, les prix immobiliers affichés dans les secteurs ruraux ou périurbains sont plus bas que ceux pratiqués au cœur des villes et des métropoles.

Depuis la révolution industrielle, les Français ont eu tendance à quitter les villages pour se rapprocher des centres d’activités que représentent les villes, que ce soit pour limiter leur temps de trajet quotidien et/ou profiter des attractions offertes par les métropoles (restaurants, cinémas, commerces, musées, etc.) Un exode rural qui a conduit à mettre sous pression le marché immobilier des villes et à déprécier celui des campagnes. Mais avec l’avènement du télétravail dans un contexte de crise sanitaire, cette tendance pourrait bien s’inverser et marquer le retour en grâce de l’immobilier à la campagne, où les prix à la vente restent pour le moment très attractifs.

La crise sanitaire du printemps 2020 a d’ailleurs marqué un tournant dans l’esprit des Français. Contraints de télé-travailler dans des appartements parfois exigus, de nombreux citadins ont été pris, dès la sortie du confinement, d’une forte envie de « nature » et de « mieux vivre » !

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Exemple :

Selon les données de Ouestfrance-immo.com, à Nantes, le prix médian au mètre carré, pour un appartement de 2 pièces situé en centre-ville, se situe à 4 871 euros. Ce prix tombe à 1 817 euros le mètre carré pour un logement acquis à Ancenis, un village de 7 000 habitants située à 50 km à l’est de Nantes et relié à la métropole bretonne par une ligne SNCF régulière.

Si le prix de vente moyen du mètre carré est un bon indicateur et peut orienter votre choix d’investissement en secteur rural, il est également important de prendre en compte le potentiel de votre achat, en analysant en amont :

- le temps de trajet (voiture, train, bus, etc.) nécessaire pour rejoindre la ville ou la métropole la plus proche ;

- les infrastructures offertes par la commune (écoles, commerces, clubs de sport, etc.) ; 

- la qualité du réseau internet (ADSL ou fibre). 

Ces critères pourraient s’avérer cruciaux, notamment si vous destinez votre bien à la location.

Achat d'une résidence principale ou investissement dans de l’immobilier locatif ?

Avant d’investir dans une maison ou un appartement à la campagne, il est important d’être fixé sur la finalité et l’objectif d’investissement du ou des logement(s) que vous allez acheter.

• Vous souhaitez acquérir une maison avec 3 chambres, 3 salles de bain et un grand terrain pour vous y installer avec votre famille ? 
• Vous souhaitez mettre votre maison ou votre appartement à la campagne en location saisonnière (de juin à septembre) pour rentabiliser votre achat tout en profitant de votre investissement le reste de l’année avec vos proches et vos amis ? 
• Vous souhaitez investir dans la pierre mais placer d’emblée cet appartement ou cette maison de campagne sur le marché locatif afin de faire fructifier votre achat pour le récupérer ensuite lorsque vous serez à la retraite ?  

Dans le 1^er cas, c’est à vous de déterminer, au vu de vos besoins immédiats et futurs (réseau médical de qualité, commerces de proximité, facilité d’accès à une grande route, etc.) mais aussi de vos possibilités d’achat, le lieu qui deviendra votre petit coin de paradis.

Dans le 2^e et le 3^e cas, il vous faudra aussi anticiper les attentes de vos futurs locataires et donc orienter votre achat sur une maison ou un appartement « attractif » sur le marché immobilier locatif. Une bonne situation géographique (bord de mer, montagne, village remarquable, etc.), une desserte rapide par la route ou le rail, la proximité de commerces sans oublier les qualités du logement en lui-même (surface habitable, nombre de chambres et de salles de bain, terrain disponible, jardin, etc.) doivent donc être évaluées au moment de l'acquisition de votre investissement locatif à la campagne. 

En moyenne, selon les données immobilières du site Pap.com, pour un appartement 2 pièces situé à la campagne (à plus de 50 km d’une grande ville ou métropole) les prix à la location sont inférieurs de 25 % à ceux pratiqués en ville. Pour une maison, le taux d’écart se situe autour de 20 %. Ce delta, tout comme le coût éventuel des travaux de rénovation à prévoir, est important à avoir en tête au moment de l’achat, pour amortir le logement en toute sérénité.

Selon les données recueillies par l’Insee, la population rurale va augmenter de 10 % en France d’ici 2040. Les demandes de logements (maisons et appartements) à louer en région devraient donc suivre cette évolution à la hausse !

Quels sont les territoires de France les plus attractifs ?

Malgré un regain d’intérêt global pour le marché immobilier rural, certaines régions demeurent, aujourd’hui encore, plus attractives que d’autres !

Il est ainsi plus intéressant d’investir dans une maison ou dans un appartement situé autour d’une grande ville (à condition que le village soit bien desservi par les transports en commun ou par la route) que dans une commune éloignée de toutes les commodités. Le dynamisme actuel des métropoles de l’Ouest de la France (Rennes, Nantes, Bordeaux) et de leurs périphéries est à surveiller lors de votre évaluation du marché.

Mais évidemment dans le cadre d’un achat en vue d’une location saisonnière, les logiques sont toutes autres ! Des critères comme la beauté du village et/ou son attrait touristique (mer, lacs, festivals, etc.) deviennent alors plus importants que sa proximité avec une grande ville. Ainsi des régions très touristiques et appréciées par les Français pour leurs vacances d’été, comme la Bretagne, la Normandie mais aussi l’Auvergne et l’Ardèche restent très recherchées sur le marché immobilier de location saisonnière.

N’hésitez pas à faire une estimation des temps de trajet afin d’évaluer l’intérêt ou non de certains secteurs ruraux. Grâce au TGV, une ville comme Troyes est aujourd’hui reliée à la capitale en 1h30 seulement. D’après le site meilleursagents.com, le prix moyen du mètre carré pour l’achat d’une maison à Lavau, en banlieue de Troyes est proposé moins à de 1 700 euros… à Paris, il vous faudrait débourser 11 000 euros.

1. En France, les prix de vente des logements (maison et appartement) à la campagne demeurent toujours plus attractifs que ceux pratiqués en ville et peuvent donc vous permettre de réaliser un achat intéressant dans le cadre de votre investissement immobilier.
2. L’immobilier à la campagne connaît un regain d’attractivité chez certains actifs français soucieux de quitter la ville et leur appartement pour s’installer dans une maison avec jardin dans un village.
3. Pour réaliser les meilleures transactions immobilières possibles, il est essentiel d’évaluer en amont votre objectif d’investissement pour le logement que vous souhaitez acquérir (résidence principale ou secondaire, location à l’année ou saisonnière) afin de choisir la maison ou l’appartement qui répondra au mieux à vos attentes et à celles de vos locataires.
4. Certaines régions et coins de campagne sont plus attractifs que d’autres, de par leur situation géographique (bords de mer, montagne, lieux touristiques, etc.) ou les moyens de transport (route ou train) les reliant aux grandes villes. Ces critères doivent être intégrés à votre étude du marché immobilier.