Ville phare au cœur de la région Auvergne-Rhône-Alpes, Clermont-Ferrand est une ville attractive en matière de placement immobilier. Au-delà d’offrir un excellent cadre de vie et de profiter d’une économie favorable, la ville regorge d’atouts et présente un beau potentiel d’avenir. Elle doit son dynamisme à son pôle d’universités et d’entreprises renommées, à sa proximité avec le célèbre Puy de Dôme ainsi qu’à ses prix particulièrement accessibles par rapport au reste de la France.
Cette ville du centre de l’Hexagone attire tout autant les étudiants que les jeunes actifs ou les cadres, avec une perspective riche et variée de logements (appartement, maison, terrain, etc.). Pourquoi est-il intéressant d’y investir ? Quelle est la tendance globale de l’activité immobilière sur le marché clermontois ? Quelles sont ses spécificités ? Quels sont les points forts de la métropole en faveur d'un investissement immobilier ? Quels quartiers privilégier ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour un investissement locatif à Clermont-Ferrand ? Retrouvez toutes les réponses à vos questions.
Investissement immobilier à Clermont-Ferrand : caractéristiques et spécificités du marché clermontois
La ville de Clermont-Ferrand compte plus de 140 000 habitants. La population, très hétérogène, se compose d’étudiants, de jeunes couples ouvriers ou encore de cadres qui emménagent avec leurs familles.
L'avantage de Clermont-Ferrand en matière d’investissement immobilier est sans nul doute le prix très bas au mètre carré qui reste stable malgré les années, plutôt rare pour une commune d’une telle ampleur et riche d’autant de services. Cette ville phare de la région Auvergne-Rhône-Alpes attire les locataires, les propriétaires et les touristes pour d’autres raisons : ses universités dynamiques, ses entreprises renommées, sa proximité avec la célèbre Chaîne des Puys et la modernité de son architecture.
Ces dernières années, la ville a par ailleurs fait la part belle à la recherche, à la nouveauté et aux innovations en mettant par exemple en place un tramway ainsi que des lignes de bus à haut niveau de services.
*Insee, statistiques, Clermont-Ferrand
Quelles opportunités sur le marché immobilier locatif à Clermont-Ferrand ?
64,1 % des Clermontois sont locataires, ce qui représente déjà un critère en soi pour votre projet d’investissement locatif à Clermont-Ferrand. D’autres avantages ne font que renforcer l’attractivité du placement immobilier dans la ville auvergnate.
Clermont-Ferrand : une ville universitaire de choix
Clermont-Ferrand est une ville universitaire dotée de tous les corps d'enseignement (plus de 160 formations) : une véritable aubaine pour l’investissement locatif. Elle accueille environ 40 000 étudiants par an d’après letudiant.fr et est considérée comme la 3ème ville étudiante de la région derrière Lyon et Grenoble.
Une richesse naturelle… et culturelle
La commune est localisée à deux pas de Vulcania et aux pieds des volcans d’Auvergne, notamment du célèbre Puy de Dôme, ce qui attire chaque année de nombreux touristes, ravit les locaux et dynamise le marché immobilier (achat et vente). Clermont-Ferrand bénéficie en outre d’une situation exceptionnelle à 1h des stations de ski de Super Besse et du Sancy.
Véritable jardin grandeur nature, Clermont-Ferrand séduit également ses visiteurs et ses habitants grâce à sa richesse sportive (grâce, entre autres, au club de rugby de l’ASM) et culturelle, ses nombreux musées et monuments historiques parfois classés au patrimoine mondial de l’UNESCO.
Des pôles d’activité et un vivier d’emplois importants
Située au carrefour des grandes voies de communication, Clermont-Ferrand se démarque par ses pôles d’activité et industriels innovants et par la présence de grandes entreprises. Elle offre un vivier d’emploi dynamique, à l’instar de Michelin, Candia, Jacquet et Limagrain, et un taux de chômage inférieur à la moyenne en France. Investir dans un bien immobilier pour le louer par la suite à des actifs représente donc une réelle opportunité pour les investisseurs.
Vers quel type de bien se tourner pour investir dans l’immobilier à Clermont-Ferrand ?
Le studio ou le 2 pièces
L’ancienne cité industrielle étant très plébiscitée par les étudiants, l’idéal est d’investir dans un studio bien entretenu, à proximité des pôles universitaires et des transports en commun. Ce type de bien est généralement très accessible et offre une bonne rentabilité de l’ordre de 6 %.
Les rez-de-chaussée, les appartements sans stationnement ou les étages élevés sans ascenseur sont souvent délaissés des Clermontois.
Le 3 pièces ou le 4 pièces pour une colocation ou les familles
Cette ville au cœur de la nature peut également se prêter à de la colocation étudiante, auquel cas il est préférable d’opter pour des biens immobiliers de type 3 pièces ou 4 pièces. Ces biens sont par ailleurs prisés des familles en quête de plus d’espace pour leurs enfants. À noter que les vacances locatives sont plus importantes pour les grandes surfaces, mais les roulements se font généralement rapidement (sous 1 mois ou 2).
Investir à Clermont-Ferrand : quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux ?
A l’instar d’autres villes de France, Clermont-Ferrand est éligible à plusieurs dispositifs fiscaux pour vous faire profiter d’avantages fiscaux attractifs :
- La loi Pinel (programmes neufs ou en cours de livraison) ;
- La loi Censi-Bouvard ;
- Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ;
- La loi Malraux ;
- Le dispositif sur les Monuments Historiques.
Associés à la baisse des taux d’intérêt, ces dispositifs sont incitatifs à l’investissement locatif. En effet, Clermont-Ferrand construit de nombreux programmes neufs ou en cours de livraison et éligibles au dispositif Pinel afin de faire face à la démographie grandissante. Selon le site selogerneuf.com, on enregistre une hausse de +12 % du volume des ventes dans l’immobilier neuf sur tout le territoire. La loi Pinel permettant de diminuer le montant de ses impôts sur les revenus en investissant dans l’immobilier neuf, il s’agit donc d’une véritable opportunité d’investissement.
Si vous décidez d’investir dans une résidence de services neuve (comme une résidence étudiante ou une résidence services seniors), vous serez éligible à la loi Censi-Bouvard, également intéressante pour réduire le montant de votre impôt sur les revenus. À noter que tout logement en Censi-Bouvard est destiné à la location meublée. A Clermont, ce mode d’investissement immobilier fleurit !
Si vous décidez de louer votre appartement meublé (par exemple une location meublée à destination des touristes ou des étudiants) mais qu’il s’agit d’un bien localisé dans une résidence classique (immeuble), vous pouvez bénéficier du statut LMNP à Clermont-Ferrand (cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard).
A côté de cela, la loi Malraux vous garantit une réduction d’impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Pour ce faire, il faut avoir investi dans l’immobilier réhabilité. Le bien doit par ailleurs être localisé dans un site patrimonial remarquable, dont Clermont-Ferrand fait partie. Il est enfin possible de profiter du dispositif Monuments Historiques à Clermont-Ferrand reposant, lui-aussi, sur un système de déduction d’impôts en fonction des travaux de rénovation sur un bien immobilier classé.
Clermont-Ferrand : les 5 quartiers sur lesquels miser
Vous êtes dorénavant informé des atouts et inconvénients du marché immobilier clermontois. Reste à savoir où investir dans cette commune située au centre de la France. Voici 5 quartiers à privilégier lors de votre recherche afin de maximiser vos chances de rentabilité locative, faciliter la gestion de votre bien et limiter le risque de vacance.
Le quartier du centre-ville
L’hypercentre de Clermont-Ferrand, en particulier la célèbre Place de Jaude, est un quartier très plébiscité. Les locations y sont particulièrement recherchées par toute la population clermontoise (étudiants, jeunes actifs et famille). Dynamique, conviviale, animée et très bien desservie par les lignes de transport, cette zone au cœur de la métropole est à proximité de tout : commerces, lieux culturels et services de proximité. Trouver une école y est aisé. Le secteur est idéal pour un projet d’investissement locatif.
Le quartier des Carmes
Non loin de la Place de Jaude, le quartier des Carmes est également intéressant pour un achat locatif (maison ou appartement). L’environnement, plus calme et verdoyant, est parfait pour les familles ou les jeunes couples. Le secteur offre toutes les commodités à proximité : commerces, lignes de transports en commun… et offre un cadre de vie très agréable. Nul doute qu‘investisseurs et locataires y trouveront leur bonheur !
La zone des Salins
Située au sud, la zone des Salins est recherchée pour sa douceur de vivre. Bien desservi par les transports en communs, le secteur est convoité par les familles avec enfants, les jeunes cadres ainsi que les couples. La part belle est donnée à l’école et on y trouve de nombreux commerces ainsi que des espaces culturels. Très résidentiel et proche des facultés, le quartier attire chaque année de nombreux investisseurs… à juste titre !
Le quartier Landais
Situé au sud-est de Clermont-Ferrand, le quartier Landais abrite la majorité des campus universitaires. Il est donc propice à un achat dans le cadre d’une location à destination des étudiants (studio ou colocation). En outre, le secteur concentre différentes zones d’activités commerciales et industrielles et attire aussi les actifs. Une zone sur laquelle miser pour se constituer un patrimoine grâce à l’immobilier locatif
L’écoquartier Trémonteix
Enfin, vous pouvez investir au sein d’un écoquartier, celui de Trémonteix, à proximité des côtes sauvegardées de Clermont-Ferrand. Sa localisation sur les hauteurs de la ville offre un cadre de vie idyllique à deux pas de l’hypercentre. Il s’agit d’une ancienne zone verte qui se métamorphose progressivement avec une vaste offre de logements, notamment d’appartements neufs (Pinel) ou de programmes en cours de livraison. La demande locative y est très forte ce qui facilite la gestion des biens immobiliers. Vous n’aurez pas de difficultés pour trouver un locataire.
Quel budget pour investir dans l’immobilier à Clermont-Ferrand ?
Les prix de l’immobilier à Clermont-Ferrand restent très avantageux en comparaison à d’autres villes françaises, beaucoup plus chères, comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse ou Lille. En effet, le prix au mètre carré moyen pour un appartement est de 2 230€ et pour une maison de 2 200 € selon efficity.com, au plus bas 1 440 € et au plus haut 3 320 €.
Les prix de l'immobilier y sont stables depuis plus de 10 ans, bien qu’une très légère augmentation soit constatée ces dernières années. Cette stagnation des prix permet des placements immobiliers sécurisés et rentables, mais avec une plus-value moindre en cas de vente du bien sur le long terme. La donne pourrait cependant changer et les prix pourraient augmenter dans les prochaines années avec l’ouverture vers Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille via le TGV.
Vous l’aurez compris, la vie est plaisante à Clermont-Ferrand. La commune, qui cumule les avantages, a réussi le pari d’associer la vie citadine à la campagne et attire aussi bien les étudiants en appartements que les familles en maison. Il s’agit d’une valeur sûre pour investir dans l’immobilier dans l’Hexagone !
- Attirant de nombreuses cibles de locataires (étudiants, familles et jeunes actifs), Clermont-Ferrand présente de nombreuses opportunités en termes d'investissement locatif.
- La ville offre à la fois des formations universitaires pour les étudiants ainsi qu’un environnement naturel et culturel pour les touristes en quête de paysages sauvages, de patrimoine rustique et de pistes de ski en hiver.
- Avec un fort développement des résidences dans l'immobilier neuf, les appartements de type studio ou 2 pièces acquis en loi Pinel ou avec le statut LMNP cumulé au dispositif Censi-Bouvard vous feront percevoir une rentabilité très attractive et une défiscalisation efficace.
- Le prix des logements à Clermont-Ferrand sont nettement plus accessibles par rapport aux grandes métropoles française et restent stables depuis 10 ans.
*https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/vente/auvergne/puy-de-dome/clermont-ferrand/630113.htm
**https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-74078#chiffre-cle-3