Compromis de vente : quels points de vigilance pour ce document essentiel ?

Maison, appartement en copropriété, terrain, vous envisagez de vendre votre bien immobilier ou au contraire d'en acheter un ? Propriétaire vendeur comme acheteur, vous devez passer par la signature d'un compromis de vente, avant de réitérer par la suite l'acte authentique chez le notaire. Retrouvez avec Ooinvestir quelques conseils pour éviter toute erreur lors de la signature de ce document incontournable lors d’une acquisition et mener à bien votre projet immobilier.

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Compromis de vente : définition et rôle dans un achat immobilier

Le compromis de vente est un acte qui scelle l'accord des 2 parties d’une transaction immobilière : le vendeur et l’acquéreur, communément appelé « l’acheteur ». Il s’agit d’un « avant-contrat » préalable à la signature de l'acte définitif. Le vendeur déclare alors souhaiter vendre son bien immobilier à l'acquéreur, qui affirme quant à lui sa volonté d’être acheteur, aux conditions précisées dans l’acte.

Selon l’article 1589 du Code civil, "le compromis vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix".

Ainsi, ce document va bien au-delà d’une simple promesse de vente, le compromis de vente engage définitivement les parties, sauf si celles-ci se rétractent dans le délai légal ou si les clauses suspensives ne sont pas réunies. 

La rédaction du compromis doit ainsi être adaptée à la situation personnelle du vendeur du logement comme de l’acheteur pour sécuriser au mieux les intérêts des parties.

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Compromis de vente et conditions suspensives : une sécurité pour l’acheteur comme le vendeur

De la clause suspensive d'octroi d’un prêt immobilier (destiné à financer l'achat d’un logement), à l'absence de servitudes contraignantes (comme le droit de passage, le droit de puisage…), d’un droit de préemption urbain au bénéfice des communes… les conditions suspensives sont des clauses qui permettent d’invalider une transaction immobilière et qui protègent les acheteurs et/ou les vendeurs en cas d’imprévus, telle une porte de sortie légale au compromis de vente.

Prévues pour anticiper des événements extérieurs et indépendants de la volonté de l’acheteur comme du propriétaire vendeur, les conditions suspensives permettent ainsi d'éviter les impasses si la totalité des conditions d'achat du bien immobilier ne sont pas réunies. Une condition suspensive suffit pour invalider légalement le compromis de vente, représentant une véritable garantie de ne pas vous engager dans un projet immobilier que vous ne pourrez pas assumer. 

La non-obtention d’un prêt immobilier est la première condition suspensive d’un compromis de vente. Pour prouver sa bonne foi, l’acquéreur est tenu de présenter une lettre de refus de la banque au vendeur.

De même, si la non-réalisation de travaux promis par le vendeur avant la remise des clefs est avérée, l’acheteur à la possibilité de faire valoir la clause suspensive du compromis de vente avant la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Il est indispensable de faire figurer dans le compromis de vente tous les éléments qui pourraient invalider la vente, au risque de vous voir engager juste parce que la mention ne figurait pas dans le document.

Enfin, d’autres types de conditions suspensives peuvent mettre fin à une vente immobilière. Par exemple, l’acheteur peut préciser qu’il achètera le bien (maison, appartement, terrain) uniquement s’il parvient à vendre son logement préalablement. Ou bien encore, il peut demander à ce que le logement loué soit vide le jour de la signature. Sachez d’ailleurs qu’il est aussi envisageable d’ajouter une clause de pénalité financière si celui-ci n’est pas libéré à la date prévue.

Pour connaître toutes les clauses suspensives possibles, n’hésitez pas à contacter votre notaire pour en discuter avec lui. 

Modalités et délais de rétractation d’un compromis de vente 

Si la signature d’un compromis de vente est soumise à certaines formalités prévues par la loi, elle ne nécessite pas d’être enregistrée auprès des services fiscaux, à l’inverse d’une promesse unilatérale de vente, qui doit faire l'objet d'un enregistrement dans les 10 jours ouvrables, suivant sa signature auprès des services des impôts. 

Le notaire ou l’agent immobilier réunit les différentes parties pour la lecture et la signature du compromis, véritable formalisation de l’offre. Celui-ci a pour objectif de préparer la vente et a l’obligation de comporter des mentions incontournables :

• identité des parties prenantes (vendeur et acheteur) ; 
• adresse du bien immobilier ;
• caractéristiques du logement (équipements, annexes, hypothèques ou servitudes grevant le bien…) ;
• montant du prix de vente ;
• date de la signature de la vente ;

S'il est recommandé de signer un compromis de vente devant le notaire, sachez que ce n'est pas une obligation. Vous avez en effet la possibilité de le signer sans passer par un intermédiaire. Toutefois, vous êtes dans l’obligation de procéder à la signature de l'acte définitif de vente chez un notaire, trois mois plus tard.

Une fois le compromis de vente réceptionné, l’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours de réflexion pendant lesquels vous avez le droit de vous rétracter si vous changiez d’avis et ne souhaitiez plus investir. Si vous exercez votre droit de rétractation dans les délais impartis, vous récupérerez alors votre dépôt de garantie versé préalablement (environ 10 % du prix de vente), dans un délai de 21 jours.

Les modalités financières du compromis de vente

Avant de procéder à la vente d’un bien, il convient de rester vigilant sur la manière dont l’acheteur espère financer son acquisition immobilière.

Il est nécessaire de préciser aussi clairement que possible les modalités de financement du logement. Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur d’un bien immobilier doit impérativement préciser s’il entend ou non avoir recours à un crédit pour financer son acquisition. Si l’octroi d’un prêt est mentionné dans le compromis de vente, son obtention devient alors une condition suspensive de réalisation de la vente. Le compromis de vente deviendrait donc caduc, en cas de refus de financement, et la vente serait alors annulée, sans qu’aucune indemnité ne soit due par l’acheteur.

Il est également important de définir dans le compromis le type de financement recherché par l’acheteur, que ce soit en termes de taux du prêt mais aussi de sa durée. Cette modalité permet que le vendeur ne puisse pas incriminer l’acquéreur de ne pas avoir tout mis en œuvre  pour l’obtention de son financement.

Les diagnostics immobiliers : des garanties pour les acquéreurs

Lors d’une vente immobilière, quel que soit le logement concerné (appartement en copropriété ou maison individuelle) le propriétaire doit fournir à l’acquéreur des diagnostics immobiliers pour s’assurer que ce-dernier achète en toute connaissance de cause le logement et protéger l’acheteur des vices cachés. La loi impose donc au vendeur d’annexer au compromis de vente des éléments comme le dossier de diagnostic technique (DDT).

Certains diagnostics immobiliers sont obligatoires, d’autres conditionnés à la date de construction de l’immeuble, à son lieu de situation et sa destination (local d’habitation, commercial ou mixte).

Voici les diagnostics et documents à annexer à un compromis de vente :

• état des risques et pollutions (ERP) ;
• diagnostic de performance énergétique ;
• surface en loi Carrez ;
• présence ou l’absence d’amiante ;
• constat de risques d’exposition au plomb ;
• état parasitaire (relatif à la présence ou à l’absence de termites) ;
• état de l’installation antérieure de gaz ;
• diagnostic électrique ;
• contrôle des installations d’assainissement non collectif ;
• information sur l’existence d’un risque de présence de mérules ;

1. Le compromis de vente engage l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier et représente une étape préliminaire à la signature de l'acte définitif chez le notaire. Contrairement à la promesse unilatérale, il vaut vente. 
2. Des conditions suspensives affichées dans le compromis de vente vous donnent le droit (acheteur comme vendeur) de mettre fin à cet engagement. L’accès au financement est la condition suspensive traditionnelle d’un compromis de vente. 
3. Le compromis de vente peut être signé chez le notaire même si ce n’est pas une obligation. Il peut en effet très bien se signer en agence ou sous seing privé (entre les particuliers eux-mêmes). En revanche, l’acte authentique de vente ne peut se faire que chez le notaire. 
4. La loi permet à l'acheteur de se rétracter dans les 10 jours suivant la réception du compromis de vente. Cette démarche dans ce délai légal lui permet alors de récupérer la somme versée en dépôt de garantie. 
5. L'acquéreur est dans l'obligation de faire savoir au vendeur s'il compte obtenir un financement bancaire pour s'offrir le bien immobilier. De son côté, le vendeur a l'obligation légale de fournir à l'acquéreur les diagnostics immobiliers (documents obligatoires).