Investissement en viager : que devez-vous savoir ?
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C’est une manière d’acquérir un bien immobilier qui reste encore une niche, mais qui séduit de plus en plus de particuliers : le viager ! Il existe en effet plusieurs manières de réaliser un investissement immobilier en France, au-delà des méthodes habituellement utilisées. Souvent considérée comme trop aléatoire, cette solution présente pourtant de nombreux avantages. Ooinvestir vous explique en quoi consiste l’achat en viager, et les raisons de l’adopter !
Investissement en viager : de quoi s’agit-il ?
Le viager désigne un contrat de vente immobilière entre 2 parties dont l’issue repose sur un aléa : le décès du vendeur. Le principe de cette transaction est d’acheter comptant un bien immobilier à un prix initial assez bas, puis de verser une rente au vendeur jusqu’à son décès.
Il existe 3 types d’achats en viager :
- l’option libre : dans ce cas, l’acheteur peut disposer de son bien dès la signature du contrat de vente. Il doit continuer à verser une rente au vendeur selon les termes de l’accord passé ;
- l’option avec occupation : c’est la forme d’achat en viager la plus courante. Après la conclusion de la vente, le vendeur reste dans le logement durant tout le reste de sa vie (ou autant de temps qu’il le souhaite). L’investisseur devient donc nu-propriétaire. En contrepartie du fait qu’il ne peut pas profiter immédiatement du bien qu’il acheté, il bénéficie d’une décote d’occupation. Cette diminution de la valeur du bien est proportionnelle à l’âge du vendeur. Plus il est âgé, moins la décote sera élevée.
- l’option à terme : dans ce cas de figure, les 2 parties décident d’un commun accord de la durée du paiement de la rente. Néanmoins, le bien ne revient à l’acquéreur qu’au moment où le vendeur décède.
Si vous êtes intéressé par le placement viager, vous serez confronté aux termes techniques suivants :
le débirentier : c’est l’acquéreur, celui qui verse la rente ;
le crédirentier : c’est le vendeur, il bénéficie du bouquet et de la rente ;
le bouquet : il s’agit de la somme versée comptant par le débirentier lors de la signature du contrat de vente.
Les deux processus pour investir en viager !
Le but de l’investissement en viager est de réduire le coût d’achat d’un logement. Pour le financer, 2 choix s’offrent à vous.
Payer comptant
Vous pouvez utiliser vos économies pour payer tout ou partie du prix du bien. C’est l’option la plus recommandée pour faire de cette transaction un succès.
Contracter un crédit
Vous pouvez souscrire un prêt pour payer le bouquet. Mais, cette solution est plus complexe, car vous achetez la nue-propriété du bien. Jusqu’à la mort du vendeur, vous ne bénéficierez pas de la pleine propriété du bien.
Vous aurez donc plus de mal à obtenir un financement pour votre investissement, car la banque ne peut pas hypothéquer la nue-propriété du bien. C’est possible en théorie, mais les organismes bancaires sont souvent réfractaires, la nue-propriété étant difficile à revendre et la décote de la valeur immobilière assez forte.
Il reste quand même possible de financer le bouquet par un prêt bancaire. Pour cela, vous devrez peut-être prendre une hypothèque sur un autre bien que vous possédez. Ou contacter une société de cautionnement qui acceptera de se porter garante pour sécuriser la banque.
Qui peut investir en viager ?
Avant de réaliser un investissement en viager, il est important de déterminer si vous avez le profil adéquat. Le choix du viager est plus indiqué pour les personnes qui ont entre 40 et 50 ans. Il s’agit surtout d’une bonne idée d’investissement pour les couples qui souhaitent agrandir leur patrimoine et qui ne veulent pas s’installer rapidement dans le logement acquis.
Vous pouvez aussi investir en viager si vous voulez placer vos économies. Selon le baromètre de l’IEFV, la rentabilité annuelle varie entre 6 et 8 %. Ce qui est considérablement supérieur à la rentabilité offerte par les placements traditionnels.
Quelles sont les conditions générales pour acheter en viager ?
Pour faire un investissement en viager, la 1re condition est d’avoir au moins 20 ans. Il faut également être en bonne santé physique et mentale.
L’achat en viager est possible lorsqu’il y a au moins 20 ans d’écart entre le crédirentier et le débirentier. Autrement dit, vous ne devez pas appartenir à la même génération que le vendeur pour conclure la transaction.
L’investissement en viager diffère des placements classiques que vous connaissez. En conséquence, il est préférable de se faire accompagner par un expert du domaine afin de profiter de ses compétences et de ses conseils juridiques, fiscaux et financiers.
Comment calculer le montant de la rente et du bouquet pour un achat en viager ?
Comme expliqué précédemment, le bouquet désigne la somme à verser le jour de l’achat du bien. Il est déterminé librement par les parties concernées par la vente. En général, le montant du bouquet pour l’investissement en viager représente 30 % de la valeur du bien sur le marché immobilier.
Quant à la rente, elle est calculée par un notaire sur la base de barèmes qui vous sont communiqués. L’intervention de ce professionnel est indispensable pour défendre les intérêts de chaque partie et éviter les transactions déséquilibrées.
Pour la détermination des mensualités à payer par l’acquéreur, plusieurs facteurs sont pris en compte :
- le versement ou non d’un bouquet et son montant ;
- le type de viager (libre, occupé ou à terme) ;
- la valeur du bien ;
- l’âge du crédirentier.
La vente viagère est invalidée si le vendeur meurt dans un délai de 20 jours suivant les démarches devant le notaire.
Quels sont les avantages du placement en viager ?
Acheter un bien immobilier en viager présente de multiples avantages pour les investisseurs. Tout d’abord, il s’agit d’une solution économique, sécurisée et rentable. Cela vous permet d’investir dans l’immobilier à bas prix et de vous constituer un patrimoine sans contracter un prêt conséquent à la banque.
Si vous êtes dans la logique d’une épargne pour passer une retraite paisible, l’investissement en viager vous aide à obtenir un bon complément de revenus pour l’avenir.
De plus, toutes les charges sont réparties. Si le viager est en usufruit, toutes les charges de la maison ou de l’appartement reviennent au crédirentier. Pour un achat en viager avec droit d’usage, une clause contractuelle doit être prévue pour confier les travaux et les charges au vendeur.
En achetant en viager, vous êtes libéré de la pression fiscale puisque vous ne percevez pas de loyers. Par conséquent, vous n’êtes pas soumis au paiement d’impôts, même si l’investissement en viager vous permet d’élargir votre patrimoine immobilier.
Par ailleurs, vous faites des économies de frais de notaire. En effet, les honoraires sont déterminés en fonction de la valeur vendue du bien et non selon sa valeur sur le marché.
Pour finir, vous avez la possibilité de revendre le bien qui a fait l’objet de votre investissement en viager sans l’accord du vendeur. Dans ce cas, la rente est transférée au nouvel acheteur. Néanmoins, vous devrez vous porter garant de la solvabilité du nouvel acheteur.
Quels sont les risques de l’achat d’un bien en viager ?
Le placement en viager est souvent mal perçu, car il repose sur un facteur totalement aléatoire : la mort du crédirentier.
Si vous décidez d’acheter un bien en viager, vous ne pouvez pas définir à l’avance le coût d’achat définitif. Le risque principal de l’investissement en viager porte donc sur la durée de vie du vendeur. Plus il vit longtemps, plus les rentes versées seront importantes. Vous pourriez donc vous retrouver à payer le logement bien plus que sa valeur initiale…
De plus, en cas de décès du débirentier, ses héritiers doivent continuer à s’acquitter des mensualités jusqu’au décès du vendeur. En outre, les successeurs du crédirentier peuvent contester la transaction pour différentes raisons :
- rente viagère trop faible ;
- consentement biaisé du vendeur en cas de défaillance mentale ;
- contestation de l’existence de l’aléa.
Si les conditions sont réunies, le vendeur peut obtenir la résiliation du contrat de vente aux torts exclusifs de l’acquéreur après l’investissement en viager. Dans ce cas, il ne rembourse pas les rentes perçues.
- L’achat en viager permet d’acquérir un bien immobilier à un coût réduit, sans emprunt bancaire.
- Ce type d’investissement est plus indiqué aux personnes qui se rapprochent de la retraite et qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier à leur rythme.
- L’investissement en viager repose essentiellement sur un aléa : la mort du vendeur. L’acquéreur court donc le risque de payer le bien plus cher que prévu.
