Les points à vérifier avant d’acheter en copropriété
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Acheter un logement, c’est-à-dire un lot, dans une copropriété n’implique pas les mêmes dépenses ni les mêmes contraintes que l’achat d’une maison individuelle. Au-delà de la visite de l’appartement, il est crucial que vous inspectiez également la totalité des parties communes pour évaluer leurs états et leurs entretiens. Plus largement, il est important d’avoir en tête certaines informations comme le montant annuel des charges ou encore les travaux prévus, pour réussir ce type d’investissement immobilier. Ooinvestir fait le tour des points importants à vérifier avant d’acheter dans une copropriété.
Le choix du syndic qui gère la copropriété
C’est certainement le plus gros avantage de l’achat dans une copropriété : la délégation des tâches d’entretien et de rénovation de l’immeuble à un syndic ! Ce n’est pas à vous de sortir les poubelles, ni de lustrer le parquet dans l’escalier… Ces travaux d’entretien sont en effet gérés par le syndic.
Le syndic de copropriété (personne physique ou morale) a donc un rôle essentiel dans la vie d’une copropriété puisqu’il doit représenter les intérêts de l’ensemble des copropriétaires (réunis en syndicat) et assurer la gestion des parties communes.
La plupart des copropriétés font le choix de mandater un syndic professionnel. Contre rémunération, ce cabinet met ses compétences de gestion au service des copropriétaires. Il peut par exemple embaucher un gardien pour l’immeuble ou faire intervenir des prestataires extérieurs pour l’entretien des parties communes (ascenseur, chauffage, etc.). C’est également à lui que revient le recouvrement des charges trimestrielles auprès des copropriétaires ainsi que la comptabilité de l’immeuble.
Pour réaliser des économies, d’autres copropriétés peuvent également faire le choix de mandater un syndic « bénévole ». Dans ce cas, c’est l’un des copropriétaires qui se charge, au nom du syndicat, de mener à bien l’ensemble de ces tâches administratives et financières. Le syndic bénévole est aidé dans son travail par le conseil syndical mais il reste préférable de faire ce choix dans de petites copropriétés, dans lesquelles les copropriétaires s’entendent bien.
Selon Le Figaro/Le Particulier, les honoraires annuels d’un syndic représentaient, en 2014, en moyenne 3,65 euros par mètre carré.
Si la copropriété fait le choix de mandater un syndic professionnel pour la gestion des parties communes de l’immeuble, ce dernier doit être titulaire d’une carte et d’une assurance professionnelles. Si la copropriété fait au contraire le choix d’un syndic bénévole, il est préférable que le copropriétaire désigné habite l’immeuble (et ne soit pas bailleur) et qu’il dispose de bonnes connaissances en droit pour éviter des honoraires trop élevés en frais de conseil.
Syndic professionnel ou bénévole, les mandats durent en moyenne 12 mois et peuvent être renouvelés, ou dénoncés, à chaque assemblée générale des copropriétaires.
Les prestataires extérieurs qui interviennent dans la copropriété
Selon Le Figaro/ Le Particulier, le coût annuel moyen d’un gardien d’immeuble représentait en moyenne 8,47 euros par mètre carré en 2014. Pour faire des économies, certaines copropriétés préfèrent désormais « externaliser » les tâches traditionnellement dévolues au gardien (entrée et sortie des poubelles, entretien du hall d’entrée, réception du courrier, etc.) Mais attention, ces prestations – pourtant courantes – participent beaucoup à la qualité de vie d’un immeuble et représentent un vrai « plus » sur le marché immobilier locatif (pour les propriétaires bailleurs) mais aussi en cas de vente de son lot. Il est donc important de garder un œil sur la qualité des prestations effectuées mais aussi sur le montant facturé par les prestataires.
En tant que futur acquéreur, vous devez donc :
- surveiller les comptes ;
- vérifier le coût que représente chacun de ces postes d’entretien dans le budget annuel de la copropriété ;
- évaluer le rapport qualité-prix des prestations.
En concertation avec les autres copropriétaires, n’hésitez pas à renégocier chaque année les contrats vous liant à vos différents prestataires (entretien des parties communes, entretien des espaces verts, entretien du chauffage collectif et autres équipements, etc.) et à faire jouer la concurrence.
Les travaux à venir dans l’immeuble
Si les travaux courants d’une copropriété ne posent en général que peu de soucis aux copropriétaires en termes de charges financières, il en est autrement pour ce qu’on appelle les travaux d’investissement ! Changer une chaudière centrale vieillissante, ravaler la façade de l’immeuble ou rénover un ascenseur trop ancien : la note peut très vite s’avérer très salée à l’arrivée…
Il donc est primordial, avant d’acheter, de poser un diagnostic sur le bâti mais aussi sur les parties communes. Ensuite, il est important de lire avec attention les éléments fournis par l’actuel propriétaire, notamment les procès-verbaux des assemblées générales. Le carnet d’entretien de l’immeuble est également un document très important.
Vous pourrez ainsi savoir si, ces dernières années, des investissements d’ampleur ont été adoptés si ces travaux ont bien été réalisés ou si, au contraire, ces investissements ont été « repoussés » à plus tard et pour quelles raisons. Ces informations devraient vous permettre de vous faire une idée plus précise de l’état de l’immeuble et de mieux anticiper le montant de vos charges annuelles.
Certains travaux sont parfois imposés par les villes ou par la nécessité de se mettre aux normes (remplacement du chauffage au fioul ou ravalement de façade, par exemple). Il est donc plus prudent, dans votre plan d’investissement, d’anticiper une hausse continue de vos charges annuelles.
Les charges et assurances de la copropriété
Vous l’avez compris, la question du montant des charges annuelles de la copropriété doit être au cœur des préoccupations de tout acheteur. Or, ce montant dépend de la quote-part que vous possédez dans l’immeuble. Il est donc important de vérifier, avant de signer le compromis de vente, que la quote-part attribuée à votre lot (partie privative et partie commune) n’est pas disproportionnée par rapport à votre surface mais aussi par rapport aux autres copropriétaires.
Les charges les plus conséquentes sont celles du chauffage (12,36 euros par mètre carré) et du gardiennage (8,47 euros par mètre carré). Pour l’entretien général, il faut compter en moyenne 6,15 euros par mètre carré.
Un autre point capital doit également attirer votre attention : les assurances. Il peut être judicieux de regarder avant la vente quelle est l’étendue de la couverture offerte par l’assurance de la copropriété. En clair : quels sont les risques couverts et pour quel montant annuel. Au-delà des risques « classiques », il est parfois intéressant de prévoir une couverture pour les frais de recherches de fuites d’eau ou de paiement des experts, par exemple. Certaines compagnies proposent également d’assurer les défauts de paiement des copropriétaires ! Couverture minimale ou élargie : à vous de repérer ce qui se fait dans la copropriété et d’évaluer si cela vous convient.
Même si la copropriété est assurée, chaque locataire et chaque copropriétaire doit également souscrire une assurance multirisque habitation. Des frais à prévoir également dans votre budget.
Les documents clés (le règlement de copropriété, carnet d'entretien, les PV d’AG…)
Certains documents doivent être étudiés avec attention par le futur acquéreur :
- Le carnet d’entretien de l’immeuble : vous y trouverez le détail des travaux d’entretien et de maintenance réalisés dans l’immeuble.
- Le règlement de la copropriété : il rassemble notamment les informations sur la destination de l’immeuble, des parties communes et des parties privatives.
- Des procès-verbaux des assemblées générales : grâce à ces documents, vous pourrez savoir quels sont les travaux qui ont été votés et qui seront réalisés, et quels sont ceux qui ont été refusés. Leur lecture vous permettra de cerner l’entente qui règne au sein de la copropriété.
Si vous souhaitez mettre en location votre appartement sur de courtes durées, vérifiez que cela est bien autorisé dans le règlement de la copropriété. Certaines copropriétés préfèrent interdirent ce genre de pratique pour avoir des occupants « stables ».
Depuis la loi Alur, le vendeur a l’obligation de vous remettre les 3 documents cités avant la vente.
