Acheter dans une copropriété : quels avantages et inconvénients ?

Vous avez craqué pour un vaste appartement ? Lors de votre visite, l’immeuble vous a semblé bien entretenu et la présence d’un gardien vous a rassuré ? Il est vrai qu’il existe de gros avantages à acheter dans une copropriété, et notamment le fait de déléguer l’entretien de la résidence et sa gestion à un « syndic ». Mais il existe également quelques pièges, facilement évitables, si vous vous renseignez en amont sur les copropriétaires et l’état du bâti. Ooinvestir fait le point sur les avantages et les inconvénients d’un achat immobilier dans une copropriété.

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Les avantages d'un investissement dans une copropriété

Près de 3 logements sur 10 (28 % du parc immobilier) appartiennent aujourd’hui à une copropriété. L’écrasante majorité des lots sont des appartements (94 %) situés dans des grandes villes, comme Paris qui concentre 30 % des copropriétés de l’hexagone. Vivre dans une copropriété est donc déjà une réalité pour de nombreux Français !

Pour rappel, une copropriété est le partage d’un bien immobilier bâti entre plusieurs personnes. Au sein de cet immeuble, il existe des parties privatives et des parties communes. Au sein de son lot, chaque copropriétaire détient donc sa partie privative (l’appartement et une cave, par exemple) et une quote-part sur les parties communes, comme les escaliers ou la cour. L’ensemble des copropriétaires s’appelle le « syndicat des copropriétaires ».

Aussi, contrairement au propriétaire d’une maison ou d’une habitation individuelle qui doit assumer seul l’entretien de sa résidence et du terrain, cette charge est répartie dans une copropriété ! C’est donc par nature moins lourd financièrement (plus il y a de copropriétaires, plus le taux des charges baisse) mais aussi moins lourd mentalement… En effet, la plupart vont faire le choix de déléguer cette gestion des parties communes à un syndic de copropriété. Contre rémunération, le syndic veillera donc à la propreté du hall d’entrée, à l’entretien du terrain et au recrutement du gardien par exemple. Autant de tâches ingrates et énergivores auxquelles vous serez certainement content d’échapper.

Mais en tant que copropriétaire, il est néanmoins important que vous preniez un peu de votre temps pour assister à l’Assemblée générale annuelle. C’est en effet dans cette instance que seront décidés des futurs travaux d’entretien à prévoir (réfection du toit, de l’ascenseur, etc.) et qu’est voté le règlement intérieur de l’immeuble et son budget. Il est donc essentiel d’être présent et de faire entendre sa voix, notamment si l’un des copropriétaires demande une dérogation pour installer une école de danse au-dessus de votre appartement !

Selon l’institut Elabe, cité par Dossier Familial, le taux des charges de copropriété représente en moyenne 12 % des revenus annuels. C’est à Paris que ce budget est le plus élevé avec 38 euros par mètre carré. Comptez en moyenne 24 euros à Lille, 19 euros à Nantes et 20 euros à Toulouse.

Même si vous destinez votre lot de copropriété à la location (c’est le cas dans 53 % des cas), prenez le temps de venir à l’Assemblée générale pour connaître les autres copropriétaires. De bonnes relations permettent de désamorcer la plupart des conflits (un locataire trop bruyant par exemple) et surtout vous serez ainsi au courant de la gestion pratiquée par le syndic. Un immeuble bien tenu est très valorisable sur le marché immobilier des grandes villes sous tension, comme Paris. De même, ce sera plus facile si vous envisagez la vente de votre lot. 

Les limites d’un investissement en copropriété

Si la mutualisation des charges entre copropriétaires constitue le principal avantage de la vie en copropriété, notamment de se sentir moins seul et d’avoir le sentiment de s’engager dans la vie de son immeuble, certains voient néanmoins dans cet investissement certaines limites ou inconvénients.

Selon l’Express, la principale cause de mécontentement des copropriétaires est la lourdeur financière des charges, devant la difficulté à trouver des consensus avec les autres copropriétaires. Autre problème régulièrement soulevé : celui des nuisances sonores. Mais celui-ci n’est malheureusement pas propre à la vie en copropriété mais plutôt la vie en voisinage. 

Si l’un des copropriétaires de l’immeuble cesse de payer sa quote-part, la charge financière est alors répartie entre les autres. Il est donc essentiel, avant de procéder à un achat dans une copropriété, de savoir où l’on met les pieds et de s’assurer de la bonne santé financière de la copropriété.

La qualité et les performances du syndic de copropriété jouent un rôle essentiel dans la perception que les copropriétaires peuvent avoir de leur investissement immobilier. Il est donc primordial de le choisir avec soin, car un bon syndic ne fera pas, par exemple, traîner les choses en cas de défaillance financière d’un copropriétaire (lettres de relance et mises en demeure). De la même façon, un bon syndic n’hésitera pas à comparer les coûts des différents prestataires et à négocier avec eux les contrats d’entretien pour faire baisser le taux de charge et donc votre budget annuel.

Si les copropriétaires ne sont pas satisfaits, ils peuvent tout à fait changer de syndic pour une meilleure gestion de leur immeuble. À noter qu’un syndic n’est pas forcément professionnel ! En effet, la loi de 1965 prévoit également le syndic bénévole et le syndic coopératif, qui permettent entre autres, de réaliser des économies sur les charges de copropriété.

Les conseils Ooinvestir pour un investissement réussi en copropriété

Si vous avez envie d’acheter un logement ou un lot d’appartements au sein d’un immeuble en copropriété, quelques petits conseils simples peuvent vous aider à réaliser un bon investissement de ce type.

• Ne vous concentrez pas exclusivement sur le ou les appartement(s) que vous convoitez, ni sur le secteur ou le quartier. Faites bien le tour de l’ensemble des parties communes de l’immeuble (terrain, caves, grenier, etc.) afin de vérifier l’entretien mais aussi l’état de vétusté de certains équipements.
• Demandez au vendeur de vous fournir des comptes-rendus d’Assemblée générale et lisez attentivement ces documents : vous pourrez ainsi deviner si les copropriétaires s’entendent bien et en savoir plus sur leur mode de fonctionnement avec notamment la nature des travaux qui ont été votés. Vous pourrez ainsi évaluer le taux de vos charges à venir.
• Avant l’achat, renseignez-vous sur le syndic de copropriété qui a la charge de votre future résidence. N’hésitez pas à contacter des copropriétaires pour avoir leur sentiment sur la qualité du service rendu.
• Demandez également conseil à votre notaire ou votre agence immobilière pour être certain d’avoir bien compris les coûts qu’engendrera votre quote-part sur les parties communes de l’immeuble. Vous anticiperez alors au mieux votre budget annuel consacré aux charges de la copropriété.
• Enfin, essayez d’obtenir des informations sur les autres copropriétaires afin d’éviter de tomber sur un mauvais payeur qui pourrait peser sur le budget annuel de l’immeuble. 

Selon la loi Alur, le vendeur a l’obligation de vous remettre plusieurs documents essentiels. Il s’agit : 

• du carnet d’entretien de l’immeuble; 
• le règlement de la copropriété ;
• les procès-verbaux des trois dernières Assemblées générales de copropriétaires.