Investir dans les DOM TOM : une belle opportunité sur le plan fiscal et immobilier
Sommaire
La défiscalisation immobilière constitue un mécanisme permettant de se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d'une réduction de ses impôts. Dans ce cadre, investir dans l’immobilier des DOM TOM présente de véritables opportunités de défiscalisation. En effet, les besoins en logement dans les départements et territoires d’Outre-mer sont importants. Toutefois, certaines zones offrent plus d’avantages en matière de rendement locatif et d’avantage fiscal que d’autres. Quelles zones privilégier pour réaliser un investissement dans l’immobilier d’Outre-mer ? Petit tour d’horizon pour vous accompagner dans votre achat immobilier et vous faire bénéficier de réductions d’impôt attractives.
Profitez des dispositifs de défiscalisation incitatifs à l'investissement en Outre-mer : Pinel et Girardin
Faire l’acquisition d’un logement en Outre-mer présente de nombreux avantages. Entre autres, vous pouvez profiter de différents avantages fiscaux, sous forme d’une réduction ou d’une exonération d’impôt. Mais pour cela, il faut bien sélectionner le dispositif de défiscalisation qui convient le mieux à votre objectif fiscal et immobilier. Pour investir dans une zone d’Outre-mer, 2 options sont possibles.
L'intéressant dispositif Girardin
Prolongé jusqu’en 2025, le dispositif Girardin couvre les départements et régions d’Outre-mer. Il existe sous 2 variantes. La première présente un volet matériel industriel et se concentre sur les investissements dans les machines. La seconde variante est immobilière et possède un caractère social marqué. Elle s’adresse en effet aux particuliers ainsi qu’aux promoteurs dans l’immobilier pour la construction de logements neufs à destination de ménages modestes.
La loi Girardin facilite la construction de biens immobiliers dans les départements et régions d’Outre-mer pour remédier au déficit de logements. Si le logement loué est neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), l’investisseur bénéficie d’une diminution de ses charges fiscales, d’un taux de 50 % du prix de revient.
Pour profiter des avantages fiscaux de cette loi, la location doit s'étendre sur une période d’au moins 5 ans. Elle doit s’accomplir dans un délai de 6 mois à compter de la date de livraison du bien immobilier ou à la réception des clés. Par ailleurs, une fois loué, le logement doit constituer la résidence principale de ses occupants. En ce qui concerne les loyers, ils sont soumis à des plafonds. De même, le choix des locataires s’effectue selon des plafonds de ressources spécifiques puisque la finalité de ce dispositif de défiscalisation reste sociale.
Grâce à la loi Girardin, tout contribuable, particulier seul ou en famille, peut bénéficier d’un avantage fiscal intéressant en bénéficiant d’un dispositif incitatif permettant la construction de logements et l’accès de ménages modestes à des biens immobiliers de qualité.
Le méconnu volet de la loi Pinel Outre-mer
Autre dispositif de défiscalisation porteur pour un investissement dans les DOM-TOM, le volet Outre-mer de la loi Pinel, qui présente un avantage fiscal encore plus intéressant que la défiscalisation possible en France métropolitaine. Il est dès lors possible d’investir dans les DOM-TOM en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu et de se constituer un patrimoine immobilier ensoleillé sur des marchés locatifs porteurs.
Vous voulez profiter de la défiscalisation proposée par la loi Pinel Outre-mer ? Il faudra d’abord vous engager à louer le bien sur une période déterminée : 6 ans ou 9 ans. Mais ce délai peut être rallongé de 3 années, allant donc jusqu’à 12 ans. En contrepartie, vous profitez d’une réduction d’impôts de 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour un bail de 9 ans, et 32 % dans le cas d’un contrat de location de 12 ans.
Le montant de la réduction d’impôt se limite à 5 500 €/m² ou 300 000 € par an. Si vous louez pendant 6 ans un bien de 60 m² à 210 000 €, soit 3 500 €/m², vous bénéficiez d’une réduction fiscale de 48 500 € de votre impôt sur le revenu. Par ailleurs, comme pour le dispositif de défiscalisation Girardin social, la loi Pinel impose un plafonnement sur le loyer proposé et des plafonds de ressources pour les futurs locataires.
Pour bénéficier pleinement de ce mécanisme fiscal en Outre-mer, vous devez respecter les plafonds de loyers et des ressources des locataires attribués à la zone B1, dans laquelle sont classés les territoires ultra-marins. Il convient d’en tenir compte pour un investissement bénéfique.
Tout savoir du dispositif Pinel en Outre-mer
Investissement en Outre-mer : identifiez les différents atouts immobiliers…et fiscaux des zones les plus porteuses
Investir dans les DOM-TOM nécessite une bonne préparation et une bonne maîtrise des marchés locatifs. En effet, l’immobilier d’Outre-mer ne présente pas les mêmes caractéristiques dans toutes les régions. Néanmoins, il existe 4 zones d’investissement locatif où il est véritablement avantageux d’acheter, notamment pour profiter d’avantages fiscaux.
Aux Antilles et à Saint-Martin
En raison de sa forte croissance démographique, la Guadeloupe offre de belles perspectives d’évolution du marché immobilier locatif. Selon le dernier recensement de l'Insee, le nombre d’habitants s’élève à près de 395 000. La Martinique, quant à elle, enregistre un nombre moins élevé d’habitants. Elle comptait une population de 376 480 personnes. Pourtant, à elles deux, ces régions sont parfaites pour acheter un logement en Outre-mer. L’agriculture et le tourisme constituent les principales sources de revenus.
L’île de Saint-Martin offre quant à elle un cadre paradisiaque à ses occupants. De fait, elle attire de nombreux touristes chaque année et le besoin de réaliser des investissements dans les nouvelles constructions reste bien présent. En outre, depuis le passage de l’ouragan Irma en 2017, la région connaît un déficit en logement, incitant la construction de biens immobiliers neufs. Finalement, elle devient un paradis pour tout investisseur du fait des besoins qui se font ressentir sur le plan immobilier et des prix au mètre carré très largement accessibles. Les constructions de résidence les plus prisées présentent un haut niveau de standing, avec un accès direct à la mer.
En Guyane
Pour investir dans les DOM-TOM, vous pouvez aussi opter pour la Guyane. S’étendant sur une superficie de 83 846 km², la région jouit, elle aussi, d’une forte croissance démographique. D'après des estimations 2020 de l'Insee, bien qu’elle ne compte que 290 691 habitants, sa population s’accroît rapidement. En 2030, environ 428 000 nouveaux occupants sont attendus, selon un scénario démographique de référence.
En plus de constituer un cadre de rêve pour les touristes, la Guyane dispose de ressources naturelles uniques. Elle possède plusieurs zones de pêche et un sol riche en or. Toutefois, son marché immobilier demeure pauvre. En conséquence, la demande en construction locative augmente. Cela signifie qu’en réalisant un investissement en Guyane, notamment grâce aux dispositifs fiscaux en vigueur, vous pourrez générer des revenus rapidement du fait d'un marché parfaitement sain qui ne fait l'objet d'aucune bulle spéculative.
À La Réunion
La Réunion occupe une bonne position pour réaliser un investissement locatif en Outre-mer. Elle compte plus de 800 000 habitants et dispose d’atouts géographiques considérables. En plus de ses côtes entourées par des lagons, elle possède des montagnes volcaniques. En matière d’économie, la Réunion vit principalement de son tourisme et de ses industries de pêche et canne à sucre. Malheureusement, compte tenu de l’engouement des investisseurs, les rentabilités locatives demeurent plus faibles que dans d’autres territoires. Par ailleurs, il convient de noter que le marché de la revente de résidence peine à décoller.
Sélectionner le type de bien immobilier dans lequel investir
Dans les Antilles, vous pouvez opter pour des villes à proximité des zones d’emploi. Le Gosier et Fort-de-France constituent les territoires à privilégier dans l’immobilier. Mais si vous souhaitez investir dans les DOM-TOM en bail saisonnier, sélectionnez les petites surfaces. Elles se louent plus rapidement en Guadeloupe et en Martinique. En revanche, à Saint-Martin, il vaut mieux focaliser son investissement sur les maisons haut de gamme.
En Guyane, la location saisonnière fournit peu de revenus. Par contre, le marché locatif classique reste dynamique. Afin d’en profiter, tournez-vous vers des biens offrant un confort élevé, par exemple dans les villes de Cayenne et de Kourou.
À la Réunion, le marché immobilier aussi est actif, surtout dans le Sud et le littoral nord. Dans ces zones, privilégiez une grande surface. Généralement, le prix des grandes surfaces reste peu volatil. De fait, vous assurez la stabilité et la rentabilité de votre investissement.
Estimez le budget nécessaire pour investir dans les DOM TOM ?
Investir dans les DOM-TOM nécessite un capital de départ important. Pour profiter des avantages des investissements sur le marché immobilier Outre-mer, il faut payer au moins 5 000 € d’impôt sur ses revenus. À cela s’ajoutent les coûts de déplacement entre la métropole et l’Outre-mer, surtout si vous vivez éloigné du bien immobilier concerné. Si vous souhaitez réaliser une acquisition immobilière en Outre-mer, il faut compter pour une maison un prix au mètre carré moyen de 2596 € et de 2510 €* pour un appartement. Pour une photographie plus précise, retrouvez les prix médians par mètre carré par territoires :
- Guadeloupe (2747 € pour une maison / 2682 €) pour un appartement *) ;
- Martinique (2531 € pour une maison / 2603 € pour un appartement*) ;
- Guyane (2246 € pour une maison / 2262 € pour un appartement*) ;
- La Réunion (2545 € pour une maison / 2785 € pour un appartement*).
Comptez donc une fourchette de prix entre 250 000 € et 400 000 € pour investir dans l’immobilier des DOM-TOM. Cela dit, pour profiter de revenus complémentaires, des avantages des dispositifs de défiscalisation Girardin et Pinel et pouvoir faire l'acquisition d'un bien au soleil, il est possible d'obtenir un prêt auprès des organismes bancaires.
* Données de netvendeur.com
