Comment fonctionne une copropriété dans l'immobilier neuf ?

Vous venez d’acheter un appartement « sur plan » ? À l’achèvement des travaux, vous deviendrez copropriétaire au sein de votre nouvelle résidence. Un statut qui implique des droits et des obligations et qui comporte également quelques particularités propres à l’immobilier neuf. Ooinvestir fait le point sur le fonctionnement de ces copropriétés.

Comment mettre en place une copropriété dans un immeuble neuf ?

Lors d’une « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA), plus communément appelé « achat sur plan », la résidence dans laquelle vous comptez investir n’est, dans la plupart des cas, pas encore terminée ! Ce n’est en réalité qu’à l’achèvement des travaux par le promoteur immobilier, et donc à la livraison des premiers lots, que votre immeuble deviendra en droit une « copropriété » et fera de vous l’un de ses copropriétaires.

Une copropriété correspond au partage d’un bien immobilier bâti entre plusieurs personnes. Au sein de cet immeuble, il existe des parties privatives et des parties communes. Chaque copropriétaire a donc la propriété d’un lot ou de plusieurs lots qui comprend une partie privative (l’appartement ou les appartements) et une quote-part sur les parties communes. Ces tantièmes, généralement définis par un géomètre ou un notaire, dépendent de la surface que vous possédez, de l’étage, du standing du ou des lots (avec ou sans garage, avec ou sans cave, hauteur sous plafond, nombre de fenêtres, etc.) mais aussi de leurs situations (ensoleillement ou exposition aux bruits par exemple).

Dès que votre résidence devient habitable, et que les premiers occupants s’installent, l’entretien des parties communes doit donc être organisé pour assurer le confort et le bien-être des copropriétaires habitants et/ou des locataires, en cas d’investissement locatif par le ou les propriétaires. C’est donc au promoteur que revient la tâche de nommer un syndic de copropriété « provisoire ». Il assurera ces fonctions de gestion au cours de la première année de vie de la copropriété en attendant une première assemblée générale des copropriétaires.

Le fonctionnement des copropriétés des immeubles bâtis est régi par la loi du 10 juillet 1965. Le texte décrit les différentes obligations qui résultent de ce statut juridique particulier.

Immeuble neuf : qu’en est-il du syndic de copropriété ?

Au cours des 12 premiers mois, c’est donc au syndic « provisoire » - nommé par le promoteur immobilier - que revient la charge de veiller sur les parties communes de la résidence neuve.

Le rôle du syndic de copropriété « provisoire » est très important car c’est lui qui va superviser l’achèvement des travaux. Il sera donc amené à suivre la livraison des parties communes en veillant à ce que les finitions des équipements soient parfaites. Il devra, le cas échéant, gérer les problèmes de malfaçons et de défauts dans les parties communes.

À l’issue de cette première année de gestion, le syndic de copropriété est tenu d’organiser une assemblée générale rassemblant l’ensemble des copropriétaires possédant un lot dans la résidence. Au cours de cette assemblée, le syndic dresse le bilan de ses actions dans l’année écoulée. Les copropriétaires réunis peuvent alors au cours d’un vote confirmer l’organisme de gestion dans ses fonctions ou bien désigner un nouveau partenaire pour les accompagner dans l’administration de la résidence au quotidien.

Au cours de la première année et avant la première réunion des copropriétaires en assemblée générale, c’est le promoteur immobilier qui rédige le règlement de la copropriété. Celui-ci régit le fonctionnement de la résidence. C’est au syndic de copropriété de le faire appliquer. Il est important de prendre connaissance de ce document et au besoin de le mettre en débat lors de la première assemblée générale des copropriétaires afin de l’amender si certains points vous semblent litigieux.  

Les premières années sont essentielles dans la vie d’une copropriété neuve, notamment si les travaux ne sont pas achevés et que le syndic doit veiller à la qualité de la livraison des parties communes par le promoteur immobilier. Il est vraiment important d’avoir pleinement confiance dans l’organisme de syndic. C’est pourquoi il peut être intéressant de prendre contact avec d’autres organismes pour comparer les services rendus et les prix pratiqués et faire jouer la concurrence.

Quelles spécificités selon le rythme de livraison des logements ?

Dans le cadre d’un projet immobilier neuf, 2 cas de figure existent :

• Le promoteur immobilier assure la livraison de l’ensemble des lots à une même date ou sur une période transitoire courte.
• Le programme immobilier est livré « par tranches », ce qui signifie que certains immeubles sont finalisés et habitables alors d’autres immeubles ou lots ne sont pas encore achevés et ne peuvent donc pas être investis par leurs propriétaires.

Pourtant, selon la loi, la copropriété débute dès la livraison du premier immeuble (et l’arrivée des premiers habitants). Objectif : que l’organisation et la gestion des parties communes par le syndic de copropriété puissent démarrer sans carence pour les propriétaires ou les locataires résidant déjà dans l’immeuble.

Quant aux propriétaires de lots encore en construction, ils intègrent le syndicat des copropriétaires et sont convoqués, au même titre que les propriétaires habitants, aux assemblées générales de la résidence.

À partir du moment où votre résidence devient une copropriété, vous êtes redevable des charges de la copropriété et ce, même si votre logement n’a pas encore été livré ! Il est donc primordial d’anticiper ces coûts dans votre budget. Lisez bien vos contrats et soyez vigilant sur la date de livraison de votre lot ou de vos lots pour éviter les mauvaises surprises.

Quels sont les rôles et les obligations des copropriétaires ?

En tant que propriétaire, vous intégrez de fait le syndicat de copropriétaires de votre résidence et êtes convoqué à l’assemblée générale annuelle. 

Cette réunion est importante, même si vous mettez votre logement sur le marché immobilier locatif, car c’est dans cette instance qu’est discuté le règlement de la copropriété et que les comptes annuels sont révisés. Les charges annuelles de copropriété que vous allez devoir payer sont donc directement liées aux décisions prises au cours de l’assemblée générale annuelle.

Certains copropriétaires peuvent faire le choix de s’investir plus encore au sein de leur résidence en intégrant le conseil syndical. Cette instance, qui est élue par le syndicat des copropriétaires, a pour mission d’encadrer le syndic (qui gère les parties communes au nom des copropriétaires) mais elle peut également prendre des décisions pour certains travaux à engager hors assemblée générale. Dans de petites résidences se composant de peu de lots, le syndicat des copropriétaires peut également faire le choix de désigner un syndic « bénévole » chargé de la gestion des parties communes. Il est généralement incarné par un copropriétaire résident qui souhaite s’investir dans la vie de son immeuble. Cette personne doit en revanche être dotée de bonnes connaissances juridiques et avoir du temps libre à consacrer à la copropriété. Un syndic bénévole peut permettre de faire des économies sur les charges annuelles.