Investir dans le neuf : avantages et inconvénients de l'achat sur plans

Vous envisagez de vous lancer dans un investissement immobilier ? De nombreux propriétaires optent pour l’achat sur plan, c’est-à-dire une acquisition avant même la construction de l’immeuble. En plus de concevoir un logement qui répond précisément à vos attentes, c’est l’opportunité de profiter de réels bénéfices fiscaux… Découvrez tous les avantages d’acheter un appartement ou une maison sur plan et les pièges à éviter.

Qu'est-ce qu'un achat sur plan ?

Contrairement à un logement ancien, l’achat sur plan consiste à acheter une maison ou un appartement avant sa sortie de terre. Ce qui signifie, en d’autres termes, que vous participez activement (financièrement tout du moins) à la construction de votre résidence principale, secondaire ou locative en soumettant vos idées et vos exigences particulières au promoteur avant le début du chantier.

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Il s’agit alors d’une VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).

En tant qu’acquéreur, vous ne pourrez pas payer l’ensemble de la transaction au moment de la signature chez le notaire, comme dans l’ancien. Il vous faudra fournir au promoteur un pourcentage du prix total du logement construit au fur et à mesure de l’avancée des travaux, soit en moyenne :

• 35 % du prix de vente maximum à la complétion des fondations ;
• 35 % à la réalisation du gros œuvre (mise hors d’eau) ;
• 25 % supplémentaire à la fin du chantier ;
• les 5 % restants peuvent être consignés en cas de contestation au niveau de la conformité (écart par rapport au contrat) ou encaissés uniquement à la mise à disposition du local.

Il est possible d’acheter sur plan une résidence principale, secondaire ou un bien pour un placement immobilier locatif.                                                                                                                                        

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat sur plan ?

Évidemment, ce type d’acquisition spécifique possède des avantages et des inconvénients qu’il est important de connaître pour faire le bon choix.

Les avantages

Voici les principaux atouts de la VEFA :

• présence de clauses de garantie de parfait achèvement et de garanties biennales et décennales au sein du contrat. Elles protègent l’acheteur pendant les premières années qui suivent la fin des travaux et la remise des clés ;
• exonération des charges foncières pendant les 2 premières années ;
• réductions d’impôts en cas d’achat avec les lois Pinel et Censi-Bouvard ;
• réduction des frais de notaire (2-3 % dans le neuf contre 7-8 % dans l’ancien) ;
• maîtrise des coûts de réparation de votre bien (pas ravalement de façade à prévoir pour un immeuble ni de réparation de l’ascenseur, entre autres) ;
• possibilité de concevoir le logement idéal avant la construction.       

Les inconvénients

Il existe cependant quelques inconvénients propres à ce type d’investissement :

• vous ne pourrez pas obtenir votre bien immobilier immédiatement. Cela ne s’adresse donc pas aux futurs propriétaires les plus pressés ;
• en VEFA, il est possible que certains projets ne voient jamais le jour, par exemple en cas de commercialisation insuffisante ;
• sans oublier les retards possibles sur le planning initial.

Heureusement, en cas de problème empêchant la finalisation du chantier, l’acquéreur profite de diverses garanties sur son contrat dont :

• la garantie de remboursement ;
• la garantie financière d’achèvement.                                                                                                                    

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Quelles sont les possibilités de défiscalisation en achetant sur plan ?

L’achat de logement en VEFA offre de nombreuses possibilités de défiscalisation.

À commencer par l’exonération de taxe foncière (en totalité ou en partie en fonction des collectivités locales) pendant 2 ans.

Il ne faut pas oublier non plus les lois Censi-Bouvard et Pinel pour l’investissement locatif. Ainsi, si vous vous intéressez à la vente sur plan d’un bien neuf pour le louer ensuite, voici les dispositifs auxquels vous pouvez prétendre sous conditions :

• dispositif Pinel : déduction fiscale équivalente à 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans. Le bien doit être loué nu et situé dans une zone éligible, entre autres conditions ;

• dispositif Censi-Bouvard : réduction d’impôts équivalant à 11 % du prix d’acquisition hors taxe (300 000 € maximum) et récupération de la TVA immobilière associée, à condition de louer un logement meublé en résidence de services en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour une durée de 9 ans.

La récupération régulière de loyers contribue au remboursement de votre crédit immobilier. Ces loyers bruts perçus bénéficient d’un abattement fiscal de 30 % (ou 50 % en LMNP) si vous optez pour le régime micro-BIC.

De plus, sachez qu’il est possible de créer une SCI (société civile immobilière) et d’y intégrer votre logement neuf afin de vous constituer un patrimoine immobilier avec des conditions intéressantes au moment de la transmission.  

Comment financer un achat immobilier dans le neuf sur plans ?

En règle générale, les nouveaux acquéreurs se rapprochent d’un établissement financier pour obtenir un prêt immobilier. Contrairement aux logements déjà construits, il faudra alors échelonner les paiements en fonction de l’avancement des travaux. Il s’agit du déblocage de fonds.

Dans le cas de l’achat d’un bien achevé, ce déblocage se fait en une seule fois, au moment de la signature chez le notaire. Mais pour un achat en VEFA, il s’effectue de façon progressive. À chaque étape d’avancement des travaux, le promoteur demandera ainsi à l’acheteur de débloquer un pourcentage de la somme du prix de vente final. Comme le remboursement du prêt ne débute qu’à la remise des clés du logement, il sera nécessaire de payer des intérêts intercalaires après chaque déblocage.

Le 1^er déblocage des fonds intervient dès le contrat de réservation, au cours de laquelle sera versé un dépôt de garantie compris entre 2 et 5 % du prix de vente. L’acheteur a ensuite 10 jours pour se rétracter. Passé ce délai, il perd cette somme d’argent s’il décide de ne pas aller au bout de l’achat. Le futur propriétaire doit ensuite contacter des établissements financiers pour souscrire un crédit immobilier.

Il est possible de faire appel à un courtier pour gagner du temps et de l’argent en cherchant pour vous l’offre optimale, en prenant en compte à la fois le crédit et l’assurance de prêt.

Une fois le crédit trouvé, le contrat de vente définitif est conclu. L’acquéreur s’engage alors à payer le promoteur à différentes étapes de la construction, jusqu’à la remise des clés.

1. Un achat en VEFA, vous donne la possibilité de créer le bien idéal.
2. Avec ce type d’investissement, vous bénéficiez de garanties constructeur pendant les 10 premières années.
3. Autres atouts : des frais de notaire réduits et une éligibilité à certains dispositifs de défiscalisation (loi Censi-Bouvard, exonération de la taxe foncière…).
4. En contrepartie, il faut parfois attendre plusieurs années entre la conclusion du contrat et la remise des clés pour obtenir son bien et il existe un risque de retard voire de non-achèvement des travaux.