L'achat d'un terrain à bâtir : du rêve à la réalité !
Sommaire
Vous envisagez de vous lancer dans l’achat d’un terrain à bâtir pour votre projet immobilier ? Un projet de construction passe en effet par une acquisition foncière préalable. Pour autant, ce type d’investissement ne s’improvise pas ! Entre la recherche, les vérifications d'usage et les actes notariés, les différentes étapes pour acheter un terrain à bâtir nécessitent un grand nombre de précautions. Dans cet article, Ooinvestir vous explique les notions élémentaires à connaître avant de vous engager dans l’achat d’un terrain constructible pour mener votre projet sereinement.
Pourquoi acheter un terrain à bâtir ?
Sur une parcelle constructible à vendre, il est possible de prévoir la construction d’une maison qui vous ressemble pour y habiter ou pour la louer.
L’achat d’un terrain constructible pour sa résidence principale
La construction de sa première maison, c’est un beau projet immobilier ! C'est notamment le cas lorsque votre situation personnelle et professionnelle se stabilise. En percevant des revenus réguliers, envisager un projet de construction de maison permet de devenir propriétaire tout en se constituant un patrimoine de valeur, entièrement à votre image. L’achat d’un terrain peut également se concrétiser suite à une opportunité. Coup de cœur pour un site bien exposé ou prix bas… Parfois, il faut savoir saisir sa chance ! Vous pouvez aussi faire une recherche de terrains dans une région de France où vous envisagez de vous installer à l’avenir. Opportunité de carrière ou départ à la retraite, une nouvelle vie s'ouvre à vous.
L’acquisition de terrain pour un projet d’investissement
Réaliser un investissement immobilier sur un terrain à bâtir peut constituer une opération rentable. Les propriétaires investisseurs peuvent parfaitement faire construire une maison en vue de percevoir des revenus fonciers. Le loyer généré constitue un revenu complémentaire et/ou couvre le crédit immobilier contracté à cet effet. Vous pouvez également acquérir un terrain constructible avec un objectif de revente ultérieure et d’une plus-value qui peut être avantageuse. En scrutant les différentes annonces, votre recherche de terrains peut se conclure par une belle affaire !
Quels avantages et points de vigilance lors d’une acquisition foncière ?
Si l’achat de terrains constructibles présente des points positifs certains, vous devez toutefois prendre quelques précautions d’usage.
Les avantages de l'achat de terres à bâtir
Un projet d'acquisition de terrain constructible permet de profiter de réels avantages. Tout d’abord, en lançant une recherche de terrains, vous avez la main sur le choix de l’emplacement et sur l’orientation de votre construction. C’est votre projet ! Prenez le temps de trouver l'endroit idéal pour accueillir le futur logement ! D’ailleurs, quand vous consultez les annonces immobilières dans les agences ou sur Internet, vous pouvez tomber sur des pépites à prix raisonnable permettant de réaliser une belle construction de maison. En passant par un aménageur pour votre programme immobilier foncier, vous avez la garantie de bénéficier d’une parcelle constructible dotée d'équipements de réseaux complets. Ce professionnel viabilise les terrains avant la livraison aux propriétaires. Le coût de votre projet de logement sera cependant plus important. Les opérations seront également cadrées par le règlement du lotissement. Vous pouvez alors construire une maison dans un environnement architectural maîtrisé.
Les points de vigilance d’un achat d’un terrain foncier
Avant de signer une promesse de vente, examinez un certain nombre de critères sensibles.
La localisation
Vous préférez les maisons isolées sur des parcelles excentrées ? Gardez une proximité raisonnable avec les écoles, les services et les commerces si vous envisagez d’y vivre ou de loger une famille dans le cadre d’un investissement locatif. Ce sera également un point fort pour revendre votre bien dans quelques années. Il en va de même pour le temps passé dans les transports pour vous rendre sur votre lieu de travail si vous construisez votre résidence principale. En effet, le prix attractif d’un terrain peut être largement anéanti par les frais de transport quotidiens lors de vos déplacements domicile-travail.
La viabilisation des terrains
Vous avez la possibilité d’acquérir une surface constructible dans un lotissement ou dans une ZAC (zone d’aménagement concerté). Pour ce type d’achat, l'aménageur viabilise l'ensemble du foncier. De plus, le bornage de la superficie est déjà effectué par un géomètre. Vous avez déniché un terrain dans un environnement non desservi par les réseaux ? Dans ce cas, une consultation des services d'urbanisme de votre commune s’impose. Des frais de raccordements de réseaux seront alors à supporter par l'acquéreur.
Quelle est la différence entre une ZAC et un lotissement ? Un lotissement correspond à une division d'une parcelle privée ou publique tandis qu'une ZAC prévoit la création d'un nouveau quartier.
L’urbanisme
Même si vous êtes vraiment séduit par le site et par le prix d'une parcelle, votre projet de permis de construire peut être rejeté par les services administratifs pour un lopin isolé. Tout dépend du règlement du PLU (plan local d’urbanisme, anciennement plan d'occupation des sols ou POS). Par exemple, si votre parcelle se situe dans une zone non constructible ou inondable, il sera difficile de faire réviser les règlements d’urbanisme. Ce plan d'urbanisme édicte les règles à respecter pour le choix des matériaux ou la hauteur de construction, par exemple.
Votre projet immobilier se situe dans le secteur d'un bâtiment classé ? L'intervention d'un architecte des Bâtiments de France sera alors nécessaire pour autoriser vos futurs travaux. En matière d’autorisation, le terrain peut faire l’objet d’une convention de servitude dans le passé par un ancien propriétaire. C'est par exemple le cas si un accord a été conclu avec un concessionnaire d’énergie pour l’enfouissement d'un réseau sous la propriété. Lors d'une panne importante sur la ligne enterrée, votre terrain peut être fortement dégradé... à la recherche du dysfonctionnement !
Ces renseignements sont recensés dans le certificat d’urbanisme délivré par la mairie, et ce, pour 18 mois. Préemption, servitudes, règles d’urbanisme, taxes : le certificat recense tous les éléments réglementaires liés à votre terrain.
La nature des sols
Soyez attentif à la nature des sols… entre un sous-sol rocheux ou un terrain argileux, le chantier prend une tournure différente et peut engendrer d’importants surcoûts ! Les terrassements ou les fondations peuvent faire s’envoler les prix de votre terrain à bâtir. Il en va de même si des sources naturelles sont présentes sous terre… L’humidité peut dégrader murs et sous-sols des maisons implantées au-dessus.
Vous voulez connaître la nature des risques liés au terrain à bâtir que vous visez ? Consultez la carte interactive du site georisques.gouv.fr.
L’environnement
L’environnement de la parcelle peut également dévaloriser la valeur d'un terrain constructible, comme une antenne relais ou une ligne à haute tension. La proximité d’un aéroport, d’une gare ou d’une autoroute laisse présager un trafic bruyant. En matière de projet d’aménagement, allez consulter les services d'urbanisme pour connaître les futures réalisations envisagées dans le secteur. Un terrain en pleine campagne peut se retrouver mitoyen d’un centre commercial ou d’un nouveau quartier dans quelque temps… les données ne seront alors plus les mêmes ! Il est plus que recommandé d’étudier de très près les annonces trop parfaites.
Comment s’y prendre pour acheter un terrain constructible ?
Vous avez effectué toutes les vérifications d’usage et les voyants sont au vert ? À présent vous allez devoir engager la procédure d’achat du terrain à bâtir. Plusieurs étapes sont à respecter.
L’offre d’achat
Pour qu’elle ait une valeur juridique, rédigez l’offre d’achat du terrain constructible de façon manuscrite. Demandez au vendeur de vous notifier également sa décision par écrit sous un délai précis. Ce document permet de s'entendre sur le prix de vente.
L’avant-contrat de vente
L’achat d’un terrain isolé ou d’un terrain à bâtir dans un lotissement comporte des modalités et des clauses suspensives différentes. Par exemple, il n'y a pas de droit de rétractation pour l’achat d’un terrain constructible isolé, sauf clause particulière. De la même façon, l’acheteur ne doit pas signer d’avant-contrat avant la délivrance du permis d’aménager du lotisseur. La signature de l’avant-contrat de vente se formalise sous l'une des 2 formes légales.
- Une promesse de vente entraîne la réservation de la parcelle constructible par l’acheteur pendant une durée définie. Cet acte est enregistré au centre des impôts.
- Un compromis de vente correspond à un engagement de transaction des 2 parties sauf clause(s) particulière(s).
Les signatures sont officialisées par un acte :
- privé entre le vendeur et l'acheteur ;
- authentique auprès d’un notaire ;
- public en présence de l'agent immobilier.
La clause suspensive
Pour vous prémunir d’un refus de permis de construire, pensez à inclure une clause suspensive en cas de refus d’autorisation de construction de maison. Cette précaution fait l’objet d’une mention dans le compromis de vente. Elle est absolument nécessaire dans le cadre de ventes de particulier à particulier, notamment à la suite d’annonces immobilières sur des sites Internet. Ces transactions sont bien moins cadrées qu'un achat auprès d'un lotisseur ayant obtenu un permis d'aménager.
La réservation du terrain
Une indemnité d’immobilisation du terrain peut être demandée par le vendeur. Cette somme est bloquée jusqu’à la signature de l’acte définitif ou peut être restituée à l’acheteur si la vente du terrain constructible ne peut se réaliser. La somme à verser dépend du type d’achat :
- Pour un terrain à bâtir isolé, l'acquéreur peut verser une somme inférieure à 10 % du prix d’achat.
- Pour l'achat d'un terrain dans un lotissement, le versement d'une indemnité d’immobilisation peut être égal à 5 % maximum. Il est possible de s'acquitter d'un acompte d'au mieux 10 % lors de la signature d’un compromis de vente.
L’acte authentique de vente
L’achat définitif entre les 2 parties est conclu par un acte authentique devant un notaire. Le déblocage du solde des fonds est réalisé auprès du notaire, en incluant les frais d'actes et les taxes. À partir de ce moment, la vente de la parcelle constructible fait l’objet d’un enregistrement auprès des services de publicité foncière.
L’achat d’un terrain à bâtir est un long chemin, entre la découverte de l'annonce immobilière et l'acte notarié. Pour vous donner toutes les chances de parvenir à vos fins, suivez de près toutes les étapes, notamment lors des dossiers de financement ou d'urbanisme. Il en va de la bonne marche de vos opérations !
- Pour sa résidence principale ou un investissement locatif, l'achat d'un terrain peut représenter une belle opportunité avec la perspective d'une bonne affaire et d'une plus-value à la revente.
- L'aspect personnalisable représente le principal argument de ce type d'investissement. Vous pouvez tout choisir, y compris l'orientation de la maison sur le terrain acheté.
- Un projet de cette ampleur demande toutefois une vigilance accrue. Vous devez notamment vous assurer que votre chantier peut aboutir avec les autorisations nécessaires et la viabilisation des sols.
- L'achat d'un terrain passe par une procédure d'acquisition assez classique jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente avec le notaire. Soyez particulièrement alerte concernant les conditions suspensives liées à votre achat.
