Immobilier : réduisez vos impôts grâce au déficit foncier

Le déficit foncier est un moyen particulièrement efficace pour réduire le montant de son impôt sur le revenu, objectif qui anime un grand nombre d’investisseurs dans l’immobilier locatif. Néanmoins, si une majorité de propriétaires actuels ou en devenir ont entendu parler de ce système, beaucoup ne parviennent pas à en appréhender tous les tenants et les aboutissants. En effet, ce mécanisme de défiscalisation présente des caractéristiques et des particularités propres. 

Qu’est-ce que le déficit foncier dans le cadre d’un investissement immobilier ? En tant que contribuable imposable, dans quelle situation y faire appel ? Quelles sont les charges que vous pouvez déduire ? Comment estimer et calculer le montant de votre déficit foncier ? Retrouvez toutes les réponses à vos questions sur le déficit foncier.

Le déficit foncier : définition et principes

Un déficit foncier est observé dans la situation suivante : lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances…) sont supérieures aux revenus encaissés. Il s’agit d’un système qui permet à chaque propriétaire immobilier imposable de réduire sa facture fiscale. Plus précisément, cette loi concerne l’investissement dans l’immobilier locatif. En effet, maisons et appartements proposés à la location engendrent des revenus locatifs : périodiquement, les locataires versent des loyers. On parle alors de revenus fonciers. 

Lors de telles opérations financières, les revenus fonciers s’additionnent aux autres revenus du foyer : salaires, pensions de retraite, BIC (bénéfices industriels et commerciaux), BNC (bénéfices non-commerciaux), etc. Les loyers perçus viennent donc majorer votre revenu fiscal de référence et, de fait, le montant de l’impôt sur le revenu que vous devez régler chaque année. C’est ici que le mécanisme du déficit foncier entre en jeu : grâce à la déduction de charges, il permet de réduire la facture fiscale, soit, schématiquement, le principe suivant :

Revenus fonciers – charges déductibles

Le résultat du calcul précédent est donc négatif et vient réduire le montant global de vos revenus et de votre impôt sur le revenu.

Le déficit foncier s’applique exclusivement aux contrats de baux vides (ou « nus »). Les locations meublées entrent dans le cadre du dispositif fiscal du LMNP (loueur en meublé non-professionnel) ou du LMP (loueur en meublé professionnel). Elles ne sont pas concernées par le déficit foncier.

Les conditions d’application du déficit foncier

Avant tout, un préalable doit être établi : un déficit foncier ne peut être généré que dans le cadre du régime réel d’imposition. En effet, pour les propriétaires percevant moins de 15 000 € de loyers par an, le régime forfaitaire du micro-foncier entre en jeu. Un abattement de 30 % est alors appliqué. Vous êtes imposable et préférez déduire vos charges réelles ? Sur option, ou si vous encaissez plus de 15 000 € de revenus locatifs par an, vous serez assujetti au régime réel.

Embedded script : CTA - Bevouac - Investissement locatif

Par ailleurs, le mécanisme du déficit foncier présente 2 spécificités majeures : ses conditions d’imputation et ses modalités de report. 

L’avantage fiscal du déficit foncier n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales établi à 10 000 € en 2020. Vous pouvez donc le cumuler sans limite avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière : loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Denormandie, SCPI, etc.

Comment imputer un déficit foncier ?

Les charges liées à vos biens immobiliers sont supérieures à vos revenus fonciers ? Dès lors, vous êtes en droit de déduire ce solde de votre revenu global. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées. Ainsi, au titre de l’année 2020, le déficit imputable maximal sur votre revenu brut global est de 10 700 €. Il faudra toutefois veiller à ce que le bien immobilier en question reste en location pendant les 3 années qui suivent l’imputation d’un déficit foncier.

Qu’est-ce que le déficit foncier reportable ?

Vous n’êtes pas en mesure de déduire l’intégralité de votre déficit foncier ? Son montant dépasse les 10 700 € ? Il est possible de reporter une partie de votre déficit sur vos revenus fonciers pendant les 10 prochaines années. Le déficit foncier reportable au cours de cette période peut être :

• la fraction de déficit foncier supérieure à 10 700 € ;
• les intérêts d’emprunt immobilier.

Charges et travaux déductibles pour générer du déficit foncier

Pour être en mesure de générer du déficit foncier, il est nécessaire de déduire les charges et les travaux des loyers que vous encaissez. 

Liste des charges déductibles des revenus fonciers

Un certain nombre de charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers et vous aider à les minimiser, voire à créer du déficit foncier. Retrouvez ci-dessous un tableau récapitulatif pour vous aider dans vos démarches.

Liste des principales charges déductibles des revenus fonciers en 2020

Liste des travaux déductibles des revenus fonciers 

La déductibilité de travaux engagés pour votre bien immobilier suit des règles précises. Ainsi, vous pouvez pleinement déduire les dépenses suivantes :

• travaux d’urgence en cas de force majeure, de vétusté ou de décision prise par la copropriété, par exemple : travaux faisant suite à une inondation, réparation du système de chauffage… ;
• travaux effectués durant ’année d’acquisition du logement.

Les autres types de travaux d’entretien, d’amélioration ou de réparation d’un bien locatif voient leur montant plafonné. La règle est la suivante : le montant qui peut être déduit ne peut dépasser la moyenne des dépenses de même type effectuées au cours des deux dernières années. En revanche, les dépenses liées à la construction ou à l’agrandissement d’une maison ou d’un appartement ne peuvent pas être déduites.

Vous faites des travaux vous-même ? Conservez les justificatifs d’achat du matériel : vous pourrez déduire ces sommes de vos revenus fonciers. Attention toutefois, vous ne pourrez pas facturer de main d’œuvre.

Exemple de calcul d'un déficit foncier 

Vous souhaitez évaluer le montant du déficit foncier que vous pouvez générer ? Passez de la théorie à la pratique ! Voici un exemple concret et parlant pour tout investissement locatif.

Calcul du déficit foncier

Vous réalisez votre premier investissement pour asseoir votre patrimoine. Vous achetez un appartement en vue de le mettre en location nue. Avant de le louer, vous effectuez les travaux suivants :

• changement des radiateurs électriques et du chauffe-eau ;
• mise aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées ;
• remise en état de la cuisine.

Au total, votre budget travaux s’élève à 1 800 €.

Les travaux terminés, vous trouvez un locataire pour les 6 derniers mois de l’année. Le loyer mensuel que vous percevez est de 600 €, soit 3 600 € au total.

En parallèle, vous devez régler un certain nombre de charges :

• intérêts d’emprunt immobilier : 840 € ;
• frais de dossier : 500 € ;
• frais de garantie hypothécaire : 1 000 € ;
• frais de gestion locative : 180 € ;
• assurance propriétaire non-occupant : 120 € ;
• taxe foncière : 950 €.

Soit un total de 3 590 € de charges. 

Pour connaître le montant de votre déficit foncier en 2020, vous devez effectuer le calcul suivant :

3 600 € (loyers) - 1 800 € (travaux) - 3 590 € (charges) = -1 790 €

Ainsi, vous pouvez déduire de votre revenu brut global la somme de 1 790 € au titre de l’année fiscale de votre investissement et réduire le montant de votre impôt sur le revenu. 

Les moyens de générer du déficit foncier sont donc des opérations financières qui ont de quoi séduire tout contribuable imposable souhaitant développer son patrimoine dans un cadre avantageux.