Les résidences de services éligibles à la loi Censi-Bouvard

Avec une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat hors taxes du logement, la loi Censi-Bouvard séduit les investisseurs qui souhaitent bénéficier d’une défiscalisation, se constituer progressivement un patrimoine immobilier mais aussi n’avoir absolument aucune gestion locative à réaliser. En effet, pour être éligible au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, l’appartement doit obligatoirement être géré par un professionnel, dans une résidence de services. La liste de ces résidences est strictement encadrée par la loi.

Quelles structures permettent de profiter du dispositif ? Quels critères doivent-elles remplir ? Quels locataires sont concernés ? Ooinvestir fait le point sur les conditions propres à la résidence « Censi-Bouvard ».

Loi Censi-Bouvard, l’immobilier de services et le statut LMNP

La loi Censi-Bouvard s’applique uniquement dans les résidences de services, comme les résidences étudiantes,pour personnes âgées ou en situation de handicap.

Comme leur nom l’indique, elles proposent différents services à leurs résidents, tels que l’accueil, la restauration ou encore la blanchisserie. Seuls les propriétaires de logements situés dans ce type de structure peuvent prétendre à la réduction d’impôts sur les revenus prévue par le dispositif de défiscalisation. Il vise à encourager l’investissement immobilier dans ces établissements, confrontés à une demande croissante.

À son adoption en mars 2009, le dispositif incluait des résidences de tourisme. Mais désormais, pour tout investissement Censi-Bouvard depuis le 1^er janvier 2017, il n’est plus possible de bénéficier de la défiscalisation avec ce type  d’achat immobilier.

Première des conditions pour profiter de la loi : s’inscrire dans le cadre de la location meublée. Le Censi-Bouvard n’est possible que si le propriétaire bénéficie du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Pour être considéré comme LMNP, 2 éléments sont obligatoires.

• Proposer une location meublée au sens de la loi : l’appartement doit être entièrement équipé et le futur locataire doit, dans l’esprit, pouvoir simplement poser ses valises pour s’installer.

• Afficher des revenus locatifs soit inférieurs à 23 000 € par an, soit inférieur à 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous basculeriez sous le statut de la location meublée professionnelle.

En plus de respecter les conditions LMNP, la résidence dans laquelle se situe votre bien doit proposer différentes prestations au locataire (par exemple, la restauration ou la blanchisserie). La liste est également encadrée par la loi. Elle dépend de la nature de l’établissement et de sa vocation : les services requis diffèrent s’il s’agit de résidences pour les étudiants ou pour les personnes âgées.

Les services proposés par la résidence, tout comme sa gestion, doivent être assurés par un exploitant. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous êtes dans l’obligation de lui déléguer toute la gestion locative via un bail commercial de 9 ans.

Le gestionnaire s’occupera de tout : recherche des locataires, perception des loyers, organisation des prestations, entretien de la résidence, travaux… En contrepartie, il prélèvera une commission sur les loyers qui vous seront reversés. Son montant est fixé par le contrat, qui vous garantit par la même occasion de percevoir un loyer chaque mois, même si votre appartement est vacant.

Ooinvestir vous dit tout du bail commercial que vous devez signer avec le gestionnaire de la résidence

Loi Censi-Bouvard et résidences étudiantes

Il ne suffit pas de répondre aux critères LMNP et de louer son appartement à un étudiant pour profiter des avantages du Censi-Bouvard. Le bien doit se situer dans une résidence étudiante gérée par un exploitant qui propose au moins 3 des prestations suivantes :

• une réception ;
• la fourniture du linge ;
• le petit-déjeuner ;
• l’entretien des parties communes.

Dans les résidences pour seniors autonomes, la liste des prestations obligatoires est la même que dans les résidences étudiantes. En revanche, les conditions diffèrent dans les structures pour personnes dépendantes.

Pour optimiser votre investissement, soyez attentifs à la palette de services proposée par le gérant. Une salle de sports ou la mise à disposition gratuite du wifi ne font pas partie des critères imposés par la loi, mais constituent un vrai plus pour attirer de futurs locataires.

Même si vos loyers sont garantis tout au long du bail commercial, mieux vaut éviter la vacance locative : tous les 3 ans, l’exploitant a la possibilité de renégocier le montant du loyer. Choisir un gestionnaire sérieux et une résidence qui se démarque des autres par la qualité de ses prestations vous apporte un avantage concurrentiel important sur le marché immobilier locatif.

Contrairement à la loi Pinel par exemple, vous ne pouvez pas choisir vous-même votre locataire ni louer votre bien à un membre de votre famille. Comme l’appartement est géré par un professionnel, il sélectionne lui-même les locataires.

Autre critère à prendre en compte : la localisation. En Censi-Bouvard, aucune contrainte géographique ne s’applique à la différence d’un investissement en loi Pinel qui nécessite de respecter certaines zones particulièrement tendues.

Si toute la France est éligible à la loi Censi-Bouvard, privilégiez pour votre investissement une ville étudiante, dotée d’établissements d’enseignements supérieurs et d’une demande soutenue sur le marché locatif.

Loi Censi Bouvard et établissement pour personnes âgées et handicapées

Autre option pour investir dans un logement éligible au dispositif : les établissements destinés aux seniors ou aux personnes handicapées. La liste est strictement encadrée par la loi :

• établissement social ou médico-social qui accueille des seniors, comme les Ehpad ;
• établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées, comme les foyers d’accueil médicalisés (FAM) ou les maisons d'accueil spécialisées (MAS) ;
• établissement de santé autorisé à dispenser des soins de longue durée ;
• résidence avec services pour seniors ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » ;
• ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.

Dans les résidences pour seniors ou pour handicapées, la liste des services obligatoires est fixée par la nature de l’établissement. Par exemple, en plus de disposer de personnel médical et paramédical, un Ehpad doit fournir au minimum les prestations suivantes :

• administration générale (état des lieux, document de liaison avec la famille, contrat de séjour ou document individuel de prise en charge) ;
• accueil hôtelier (chambre avec 1 salle de bain et au moins 1 lavabo, 1 douche et des toilettes, éclairage, chauffage, entretien et nettoyage, accès à la télévision, à la téléphonie…) ;
• restauration (accès à un service de restauration avec 3 repas par jour, plus 1 goûter et 1 collation nocturne) ;
• blanchissage (fourniture du linge de lit et de toilette et entretien) ;
• animation (à l'intérieur et / ou à l'extérieur de l'établissement).

Dans le cas des MAS (maisons d'accueil spécialisées), ces établissements doivent dispenser des soins d'hygiène, de maternage et de « nursing », et proposer la poursuite de traitements ou d'activités occupationnelles ou d'éveil.

Toutes ces obligations sont fixées par les lois qui permettent à ces établissements d’obtenir leur agrément officiel. En d’autres termes, investir dans un Ehpad certifié apporte à l’investisseur la garantie que les prestations indispensables pour être éligibles au Censi-Bouvard sont bien respectées.

Les autres conditions de loi Censi-Bouvard

Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, vous devez respecter plusieurs autres conditions.

• Acheter un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou achevé depuis au moins 15 ans, mais entièrement rénové ou réhabilité.
• Mettre en location cet appartement dans les 12 mois qui suivent sa livraison ou son achat.
• Confier la gestion pendant 9 ans à un exploitant via un bail commercial. Etre considéré comme LMNP.
• Ne pas dépasser un plafond d’investissement de 300 000 € HT par année. Si le coût total des investissements Censi-Bouvard de votre foyer fiscal dépasse cette somme, la réduction d’impôt restera basée sur 300 000 € HT et non sur votre investissement réel.

Vous respectez ces conditions ? La loi Censi-Bouvard vous offre alors 2 avantages fiscaux :

• une réduction d’impôts sur les revenus équivalente à 11 % du prix d’acquisition HT du logement sur 9 ans (comme le dispositif est plafonné à 300 000 €, vous pouvez donc obtenir une défiscalisation totale de 33 000 € (300 000 € x 11 %) ;
• la possibilité de récupérer la TVA payée au moment de l’achat. Une simple demande auprès de l’administration fiscale vous permet d’obtenir le remboursement de cette TVA.

Le remboursement de la TVA est conditionné : pour en bénéficier pleinement, vous devez conserver le logement pendant au moins 20 ans. Si vous le revendez avant cette échéance, vous devrez restituer aux impôts la TVA au pro rata. Par exemple, en cas de revente du logement 10 ans après son acquisition, vous aurez à rendre la moitié de la TVA remboursée.

En Censi-Bouvard, l’investisseur profite aussi des avantages fiscaux du régime LMNP. Ainsi, vous pouvez opter pour le système d’imposition sur vos revenus locatifs de votre choix :

• soit le micro BIC, pour profiter d’un abattement automatique de 50 % ;
• soit le réel, pour déduire l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunts, travaux, charges de copropriété, assurance, achat de meubles…).

Tout savoir des régimes d’imposition sous le statut LMNP

1. Profiter des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard n’est possible que dans le cas d’un investissement dans une résidence de services.
2. Il peut s’agir soit de résidences pour étudiants, soit pour seniors, soit pour handicapés.
3. Ces établissements doivent proposer des services strictement définis par la loi.
4. La gestion locative de votre bien doit être assurée par un exploitant professionnel pendant au moins 9 ans, encadrée par un bail commercial.
5. Parmi les avantages fiscaux du Censi-Bouvard : une réduction d’impôt équivalente à 11 % du montant d’acquisition du logement, la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat et l’imposition des revenus locatifs sous le régime LMNP.