Les principes de la location meublée en Censi-Bouvard

Investir dans l’immobilier locatif avec la loi Censi-Bouvard vous permet d’obtenir une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix d’achat de votre bien. Pour cela, le logement doit impérativement être loué meublé. La loi encadre strictement la notion de location meublée : il ne suffit pas d’installer 1 lit et 2 chaises, mais bien d’offrir à votre futur locataire un logement prêt à être utilisé.

Quelles sont les règles précises pour être considéré comme meublé en loi Censi-Bouvard ? Quels sont les grands principes du statut LMNP, obligatoire pour bénéficier de la défiscalisation ? Ooinvestir fait le point sur la location meublée en Censi-Bouvard.

La location meublée : condition prioritaire pour un investissement locatif Censi-Bouvard

Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard, vous devez obligatoirement investir dans une résidence de services, type résidence étudiante, résidence pour seniors ou encore EPHAD.

Ces structures mettent à disposition de leurs locataires des appartements meublés. La liste des équipements à fournir pour répondre à la définition légale d’une location meublée est exhaustive. Dans l’esprit, le locataire ne doit avoir qu’à poser ses valises pour pouvoir vivre dans le logement. Même la vaisselle et l’aspirateur doivent être fournis !

Certaines structures médicalisées comme les EPHAD sont éligibles au Censi-Bouvard grâce à leur agrément officiel. Dans ces résidences destinées à un public vulnérable, les obligations en termes d’éléments meublés diffèrent pour tenir compte des besoins des personnes vulnérables accueillies.

Détenir le statut LMNP (loueur de meublé non professionnel) est indispensable pour prétendre au régime Censi-Bouvard. Pour être considéré comme LMNP, vous devez mettre en location un logement meublé et vos revenus locatifs :

• ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ;
• et ne doivent pas représenter plus de 50 % du total des revenus de votre foyer fiscal.

Si vous respectez ces conditions, votre investissement immobilier dans une résidence de services vous permettra de cumuler les avantages du statut LMNP et du régime Censi-Bouvard.

LMNP et Censi-Bouvard : comment ça marche ?

Le statut LMNP vous permet de choisir entre 2 régimes d’imposition pour vos revenus locatifs :

• soit le régime micro-BIC, pour déduire automatiquement de vos revenus locatifs imposables 50 % les loyers perçus ;
• soit le régime réel, pour déduire l’intégralité de vos frais et charges de vos revenus imposables. Par exemple, les intérêts d’emprunt, les assurances, les travaux, les commissions de gestion de l’exploitant…

À vous de calculer quel régime présente le plus d’avantages en fonction de votre situation.

Au-delà de 15 000 euros de revenus locatifs, le régime réel est obligatoire. En-deçà de ce seuil, le régime micro-BIC s’applique par défaut mais vous pouvez opter librement pour le régime réel lors de votre déclaration. Ce choix d’impôt sera irrévocable pendant 3 ans.

Le cadre fiscal du statut LMNP se cumule avec les avantages de la loi Censi-Bouvard.

En Censi-Bouvard, choisir le régime réel vous donne aussi la possibilité de récupérer la TVA versée au moment de l’achat de votre bien immobilier. En effet, l’acquisition d’un appartement neuf auprès d’un promoteur, par exemple, est souvent soumise à la TVA. Des taxes de 20 % viennent alors s’ajouter au coût de l’opération.

Cependant, vous pouvez sur simple demande obtenir de l’administration fiscale le remboursement de la TVA versée, dès la date de signature de l’acte de vente de votre bien. Vous recevrez sous 6 mois le remboursement du montant de la TVA.

L’avantage du remboursement de la TVA n’est considéré comme acquis qu’après 20 ans de détention du bien. En cas de revente avant cette échéance, vous devrez restituer une partie des sommes remboursées au prorata, à raison de 1/20^e du total par année manquante jusqu’à 20 ans. Par exemple, pour une revente au bout de 10 ans, vous devrez rendre la moitié de la TVA remboursée.

L’avantage fiscal de la loi Censi-Bouvard prend fin après 9 années de location. Passée cette échéance, vous avez la possibilité de revendre le bien ou de le laisser en location sous le seul régime LMNP.

Vous n’aurez alors plus droit à la réduction d’impôt, mais vos revenus locatifs bénéficieront d’un cadre fiscal avantageux. Par ailleurs, après 9 ans, si vous déclarez ces revenus au régime réel, vous pourrez commencer à appliquer l’amortissement. Cette notion comptable consiste à déduire chaque année de vos revenus locatifs une somme correspondant à la perte de valeur de votre logement.

Cette règle, qui nécessite l’accompagnement d’un professionnel, contribue généralement à annuler votre impôt sur vos revenus fonciers.

Il n’est possible de pratiquer l’amortissement immobilier au cours de la période d’engagement Censi-Bouvard que pour la part de votre investissement qui dépasse 300 000 euros. L’amortissement du mobilier, c’est-à-dire la somme consacrée à l’achat des meubles, reste en revanche possible chaque année au régime réel.

Rappel des conditions et des avantages de la loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’applique uniquement au titre d’un investissement réalisé dans une résidence de services. Il s’agit par exemple d’une résidence étudiante, d’une résidence pour seniors, d’un Ephad… La liste des résidences éligibles est strictement encadrée par la loi.

Les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard.

Contrairement à la loi Pinel, un investissement en loi Censi-Bouvard est possible partout en France : il n’existe aucune contrainte de localisation. Le zonage Abis, A, B1 etc. utilisé pour d’autres dispositifs tel que le Pinel ne s’applique donc pas.

Pour profiter de cette loi de défiscalisation, vous devez réaliser l’un des investissements suivants :

• acquisition d’un logement neuf ;
• acquisition d'un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• acquisition d’un logement achevé depuis au moins 15 ans mais qui a subi d’importants travaux de rénovation.

Une fois la date d’effet passée (par exemple : la signature de l’acte de vente), vous disposez de 12 mois pour mettre l’appartement en location. Avec la loi Censi-Bouvard, l’engagement de location minimum est de 9 ans. En cas de revente anticipée, vous devrez rembourser l’intégralité des avantages perçus (sauf quelques exceptions prévues par le dispositif).

La location doit obligatoirement être confiée à un exploitant spécialisé via un bail commercial. Ce bail commercial fixe toutes les conditions – dont le loyer que vous percevrez de façon garantie pendant 9 ans. En effet, l’exploitant s’engage à vous verser un loyer, même si le logement est vacant.

L’exploitant se charge également de toute la gestion des logements : recherche des locataires, perception des loyers, organisation des activités et des services, maintenance des lieux, travaux d’entretien… Vous ne vous occuperez de rien !

Si toutes les conditions sont respectées, vous pourrez prétendre à une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix HT du bien. Comme la loi Pinel, le dispositif Censi-Bouvard fixe un plafond maximum d’investissement de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Au final, vous pourrez donc bénéficier d’une défiscalisation pouvant atteindre 33 000 € (300 000 € x 11 %).

1. Mettre en location un logement meublé est obligatoire pour prétendre aux avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, qui se cumulent à ceux du statut LMNP.
2. Vous devez réaliser votre investissement dans une résidence de services.
3. En contrepartie d’un engagement de location de 9 ans, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat du bien.
4. Au régime réel d’imposition, il est possible d’amortir le mobilier acheté.
5. Après cet engagement, vous pourrez poursuivre la location de votre appartement meublé avec le statut LMNP.