Défiscalisation en loi Censi-Bouvard : investir à plusieurs

En France, plusieurs dispositifs fiscaux ont été mis en place en vue de favoriser les investissements locatifs. À côté de la loi Pinel pour les investissements immobiliers neufs et de la loi Denormandie pour les achats dans l'immobilier locatif ancien, la loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans des résidences de services. Malgré ces dispositifs de défiscalisation attractifs, les montants élevés de ces achats immobiliers peuvent freiner certains investisseurs, pourtant attirés par l’avantage fiscal. Afin de dépasser cette difficulté, l'investissement à plusieurs peut être la solution. Ce type d'achat est-il compatible avec l'avantage fiscal de la loi Censi-Bouvard ? Ooinvestir vous dit tout.

L'essentiel sur le dispositif de défiscalisation Censi Bouvard 

Comme tous les autres dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Malraux, etc.), la loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location meublée, tout en optimisant leur fiscalité. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est cependant nécessaire de remplir les conditions d’application propres au dispositif Censi-Bouvard (article 119 sexvicies du code général des impôts).

Les biens immobiliers éligibles au dispositif Censi-Bouvard

Pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Censi-Bouvard, le bien immobilier acheté doit remplir certains critères.

• L’appartement doit se trouver dans une résidence de services : résidences de services pour personnes âgées, résidences étudiantes, ou établissements d'accueil et d'hébergement pour personnes handicapées ou âgées.
• Le logement doit être un bien neuf, ou un bien ancien (de plus de 15 ans) réhabilité ou rénové.
• Le bien doit être acheté avant le 31 décembre 2021.
• Le bien doit être occupé à titre d’habitation.
• Le bien doit être mis en location meublée.

Les bénéficiaires de la loi Censi-Bouvard

L'avantage mis en place par la loi Censi-Bouvard est ouvert à certains investisseurs.

• Les acquéreurs doivent être fiscalement domiciliés en France. 
• Les investisseurs doivent être des personnes physiques. Le dispositif Censi-Bouvard n’est applicable qu’aux investissements réalisés directement par les contribuables, et non à ceux effectués par l’intermédiaire d’une société comme un SCI (Bulletin Officiel des Impôts – BOI-IR-RICI-220-10-10-20190307 – III-B-4 §370). 
• Ils doivent louer le bien en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), et non avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Selon le montant de vos revenus locatifs annuels, vous aurez le statut LMNP, ou LMP. Si le montant de vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €, ou qu'elles ne représentent pas plus de la moitié de vos revenus fonciers (Article 155 servicies du Code général des impôts), vous aurez le statut LMNP. Dans le cas contraire, vous serez soumis au régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

Les conditions de location

La location soumise au dispositif Censi-Bouvard est encadrée.

• Le bien doit être loué pendant au moins 9 années à l'exploitant de la résidence de services, par le biais d'un bail commercial.
• Les revenus locatifs perçus sous le statut LMNP doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Le logement en résidences avec services ne peut pas être donné en location à un membre de la famille, à la différence du dispositif de la loi Pinel.

La réduction d’impôt Censi-Bouvard

Si les conditions imposées par la loi Censi-Bouvard sont respectées, vous bénéficiez d'une baisse d'impôt de :

• 11 % du montant d'acquisition pour le bien immobilier neuf meublé,
• 11 % du prix d'acquisition majoré du montant des travaux de réhabilitation s’il s’agit d’un bien ancien rénové.

Dans tous les cas, la réduction d'impôt est calculée sur le prix dans la limite de 300 000 €, et elle est répartie sur 9 ans.

Vous achetez un appartement dans une résidence étudiante pour 350 000 euros. La réduction d’impôt Censi-Bouvard sera calculée sur la base de 300 000 euros. Vous bénéficierez donc d’une baisse d’impôt de 33 000 euros (11 % de 300 000 €) sur 9 ans. Ce montant représente donc la défiscalisation maximum que vous pouvez obtenir dans le cadre d’un investissement Censi-Bouvard. 

Acheter à plusieurs avec Censi-Bouvard, c’est possible

Un investissement immobilier est un achat important qui nécessite un certain capital. Afin d’investir plus facilement dans les résidences avec services, vous vous êtes peut-être interrogé sur la possibilité d’acheter ce type de bien à plusieurs ? Sachez que, comme précisé précédemment, l'avantage Censi-Bouvard n'est pas accessible aux sociétés civiles immobilières. 

Si vous souhaitez investir à plusieurs, seule l'acquisition d'un bien immobilier en indivision est donc envisageable (selon l’article 119 sexvicies II- du code général des impôts). 

Cependant, si l’indivision présente des avantages pour un investissement dans l’immobilier locatif des résidences de services, certaines contraintes doivent également être prises en compte avant de se lancer dans un tel projet.

Les avantages d’un achat en indivision dans une résidence de services

En investissant dans une résidence de services à plusieurs, vous profitez des avantages liés à la loi Censi-Bouvard, mais également de ceux propres à l’achat en indivision.

• Vous développez et diversifiez votre patrimoine immobilier.
• Vous augmentez vos revenus grâce aux loyers.
• Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt.
• Vous déléguez la gestion locative à l'exploitant de la résidence en signant un bail commercial avec ce dernier. Vous êtes libéré des contraintes liées à la mise en location du logement.
• Le paiement des loyers est garanti par l'exploitant de la résidence, même si le bien n'est pas loué. 
• Vous pouvez être assujetti à la TVA, et donc récupérer cette taxe sur certains montants (prix d'acquisition, etc.), si la résidence propose une activité para-hôtelière comprenant au moins 3 de ces 4 services : petit-déjeuner, nettoyage des locaux, blanchisserie, et réception (Article 261 D du Code général des impôts).
• Après la période d'engagement de 9 années et la fin du bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence, vous disposez librement du bien immobilier. Vous pouvez décider de poursuivre la location ou en avoir la jouissance.
• En investissant à plusieurs, vous bénéficiez d'un budget plus important (mais il faut toute de même garder ce plafond de prix d’achat à hauteur à de 300 000 euros).

Les contraintes liées à un achat immobilier en indivision

Si investir à plusieurs peut sembler attractif, certaines contraintes existent.

• Vous ne profitez pas de l’intégralité de la réduction d’impôt prévue par la loi Censi-Bouvard, mais d'un pourcentage correspondant à vos droits dans l’indivision.

Vous achetez avec 3 autres personnes, un appartement neuf pour un prix de 250 000 € dans une résidence étudiante. 

Vous possédez ce bien en indivision et chacun des coindivisaires a une quote-part correspondant à 1/4 de la valeur du bien. Chaque coindivisaire pourra donc bénéficier d'1/4 de la baisse d'impôt de 11 % prévue par la loi Censi-Bouvard, soit 2.75 % de réduction chacun. 

En achetant cet appartement en indivision vous aurez donc droit à 6 875 € (2,75 % de 250 000 €) de réduction d'impôt sur le revenu, répartis sur 9 années. Si vous aviez acheté le même bien seul, vous auriez pu bénéficier d’un montant de 27 500 € de réduction d'impôt sur 9 ans.

• Vous êtes lié aux autres coindivisaires. Les décisions prises concernant le sort du bien (achat, vente, travaux, etc.) nécessite le consentement des autres coindivisaires. En cas de désaccord, des blocages peuvent apparaître et rendre la gestion du bien difficile.