Quelle imposition avec le dispositif Censi-Bouvard ?

En plus de vous apporter une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix d’achat du bien, le dispositif Censi-Bouvard vous permet aussi de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur vos revenus locatifs. Aussi, grâce au statut LMNP (obligatoire pour profiter de cette loi de défiscalisation), l’impôt sur vos loyers s’inscrit dans un cadre très profitable qui améliore la rentabilité de votre investissement ! Ooinvestir fait le point sur la fiscalité des revenus en Censi-Bouvard.

Censi-Bouvard et LMNP (loueur meublé non professionnel)

C’est l’une des conditions incontournables pour profiter du dispositif Censi-Bouvard et de sa réduction d’impôt : le logement concerné doit être loué en LMNP par un particulier, résident fiscal français.

Pour être considéré comme loueur meublé non professionnel, votre revenu locatif total ne doit pas :

• être supérieur à 23 000 € par an ;
• ou représenter plus de 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.

Si l’un de ces seuils est dépassé, vous basculerez automatiquement vers le statut de LMP (loueur meublé professionnel), qui ne permet pas de bénéficier du dispositif.

Ooinvestir vous permet de tout comprendre des statuts LMNP et LMP dans son article dédié

En tant que LMNP, vous devrez payer chaque année la cotisation foncière des entreprises (CFE). En revanche, l’inscription au Registre national du commerce et des sociétés (RCS) n’est plus obligatoire.

Les avantages fiscaux du LMNP

Grâce au LMNP, vos revenus de location sont comptabilisés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela vous permet d’opter pour le régime d’imposition de votre choix :

• soit le micro BIC, pour profiter d’un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs ;
• soit le régime réel, pour déduire l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunts, travaux, charges de copropriété, assurance, achat de meubles…).

Exemple :

Vous touchez chaque année 10 000 euros grâce aux revenus issus de votre investissement. Avec le régime micro-BIC, vous bénéficierez de l’abattement automatique de 50 %, soit 5 000 euros. Vous serez donc imposé sur une base de 5 000 euros.

Avec le régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges. Par exemple :

• 800 € d’intérêts d’emprunt ;
• 1 000 € de charges de copropriété ;
• 400 € d’assurance ;
• 3 200 € de travaux ;
• 1 000 € de frais de gestion ;
• 1 000 € d’achats de meuble.

Soit un total de 5 600 €. Cette somme est déduite, vous serez alors imposé sur une base de 4 600 € (10 000 - 5 600).

À vous de déterminer quelle option est la plus avantageuse pour vous !

Les avantages fiscaux du Censi-Bouvard

En plus de la fiscalité intéressante du LMNP, la loi Censi-Bouvard vous apporte 2 autres avantages fiscaux :

• une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix d’achat HT du bien en contrepartie du respect des conditions du dispositif ;
• la possibilité de récupérer la TVA payée au moment de l’achat, à raison de 5 % du montant. Concrètement, la somme vous est remboursée sur simple demande auprès de l’administration fiscale une fois la vente conclue.

Attention : Si vous revendez le bien avant 20 ans, vous devrez restituer la TVA au prorata de la période de détention de l’appartement. Par exemple, si vous revendez le bien au bout de 10 ans, vous devrez restituer la moitié de la somme.

Parmi les conditions indispensables pour prétendre au dispositif :

• acquérir un logement dans une résidence de services dont la liste est strictement encadrée ;
• souscrire un bail commercial avec un exploitant qui assurera l’ensemble de la gestion du bien ;
• comme tout bien sous statut LMNP, respecter les règles de la location meublée au sens de la loi. Dans l’esprit, le locataire ne doit avoir qu’à poser ses valises.

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier comme la loi Pinel, aucune obligation n’est fixée quant à la localisation des logements avec le Censi-Bouvard.

Investissement Censi-Bouvard : le cas de l’amortissement du bien et du mobilier

En plus de vous apporter une imposition avantageuse sur vos loyers, le statut LMNP vous donne la possibilité d’amortir votre investissement si vous optez pour le système réel.

Cette notion comptable complexe consiste à intégrer une dépréciation d’actifs à votre déclaration de revenus. Le mobilier peut disposer de cette règle, mais le logement lui-même pourra aussi être considéré comme amortissable sur 25 à 40 ans. Le montant annuel de cet amortissement sera déduit, de quoi réduire sensiblement sa fiscalité sur les revenus de votre location, voire l’annuler.

Très complexe, cette notion nécessite l’accompagnement par un professionnel pour réaliser dans les règles vos déclarations annuelles.

Avec la loi Censi-Bouvard, amortir n’est possible que :

• pour l’achat du mobilier ; 
• pour la portion de votre investissement supérieure à 300 000 €.

Exemple :

Vous investissez dans un appartement en résidence de services pour un coût de revient (prix d’achat + frais divers) de 330 000 € HT. Pendant toute la durée du dispositif (9 ans), vous ne serez autorisé à amortir que sur 30 000 €, soit la frange supérieure à 300 000 €.

Une fois achevée la période de 9 ans d’engagement pendant laquelle courent les avantages, vous pourrez amortir sur le reste de votre investissement selon les règles du LMNP.

Si le coût du bien avait été de 250 000 €, il n’aurait été possible d’amortir qu’après la fin des avantages du dispositif.

Cas pratique : investissement et impôts en loi Censi-Bouvard

Cadre dans le secteur privé, Jean-Christophe gagne 3 000 € par mois, soit 36 000 € par an. Célibataire et propriétaire de sa résidence principale, il paye plus de 3 500 € d’impôt chaque année et cherche à réduire cet impôt.

Son attention se porte sur l’immobilier locatif, adossé à un dispositif de défiscalisation qui lui permettrait ainsi de se constituer un patrimoine. Cependant, l’investisseur ne souhaite avoir aucune gestion locative à assurer.

Son conseiller en gestion de patrimoine lui recommande la loi Censi-Bouvard. Pourquoi ? En plus d’une réduction d’impôts, Jean-Christophe n’aura absolument aucune gestion à réaliser.

Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit obligatoirement être confié à un exploitant spécialisé dans les résidences de services pendant 9 ans. Le gestionnaire s’occupe de tout. Son choix se porte alors vers un EPHAD en construction dans la banlieue parisienne, éligible à la loi Censi-Bouvard grâce aux services qu’il proposera.

Jean-Christophe décide d’investir dans une chambre affichée 210 000 € TTC. Le prix se compose donc de 175 000 € HT et 35 000 € de TVA. Il devra régler 210 000 € au promoteur qui construit le bâtiment, mais pourra réclamer, dès la vente conclue, le remboursement de la taxe sur la valeur ajoutée à l’administration fiscale.

Pour être éligible à la réduction Censi-Bouvard, le logement doit être confié à une société spécialisée dans les 12 mois qui suivent l’acquisition. L’investisseur signe donc un bail commercial de 9 ans avec l’exploitant qui s’occupera de l’intégralité de la gestion. La structure percevra aussi les loyers, versés ensuite au propriétaire en prélevant une commission pour rémunérer les missions effectuées. Chaque mois, Jean-Christophe percevra ainsi 900 €.

Pour financer son acquisition, il souscrit un crédit bancaire. Il doit rembourser chaque mois 1 000 € pendant 20 ans. La différence entre le loyer perçu et la mensualité s’élève à 100 €. Mais grâce à la réduction d’impôts du dispositif Censi-Bouvard, qui s’élève à 11 % du prix HT du bien, il bénéficiera au total de 19 250 € (175 000 € x 11%). Chaque année pendant 9 ans, la défiscalisation sera de 1 604 € (19 250 € / 9 ans), soit 133 € par mois.

L’opération est donc gagnante pour Jean-Christophe, investisseur. Chaque mois, il réalise une économie de 33 € et se constitue progressivement un patrimoine immobilier, sans avoir à faire le moindre effort d’épargne ni à effectuer la moindre gestion. En cumulant la réduction d’impôts de 19 250 € et le remboursement de TVA de 35 000 €, Jean-Christophe bénéficie au final d’un avantage Censi-Bouvard qui s’élève à 54 250 €.

Comme le bien est en LMNP, l’investisseur profite aussi d’un cadre fiscal avantageux pour ses revenus. En optant pour le régime réel, il peut déduire l’intégralité des frais :

• 2 000 € d’intérêts de prêt ;
• 500 € d’assurance ;
• 1 200 € d’amortissement du mobilier ;
• 2 300 € de charges diverses.

Pour un total de 6 000 €, qui se déduisent donc des 10 800 € de revenus locatifs annuels (900 € x 12). Il sera donc imposé sur la base de 4 800 €, contre 5 400 € au régime micro-BIC qui applique un abattement de 50 % automatique.

Une fois l’engagement terminé, Jean-Christophe pourra également pratiquer l’amortissement sur sa location meublée pour réduire son impôt.

1. Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard, vous devez impérativement respecter les conditions du régime LMNP.
2. Vos revenus peuvent être déclarés soit au régime micro-BIC (abattement automatique de 50 %), soit au régime réel (déduction de tous vos frais).
3. L’amortissement mobilier est possible.
4. L’amortissement immobilier n’est autorisé que sur la part de l’investissement qui dépasse les 300 000 €, ou après les 9 années du dispositif sur l’ensemble du prix d’achat.