Les 5 étapes pour réussir son investissement en loi Censi-Bouvard

Prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif d’incitation fiscale Censi-Bouvard offre encore de belles perspectives aux contribuables à la recherche d’un investissement locatif pertinent et rentable. Pour autant, le succès de ce type d’opération immobilière repose sur une stratégie efficace. Découvrez les 5 étapes pour réussir votre investissement en loi Censi-Bouvard, et profiter ainsi pleinement des effets de ce dispositif de défiscalisation immobilière.

Le dispositif Censi-Bouvard en bref

Le dispositif Censi-Bouvard est un outil patrimonial permettant d’investir dans la location meublée, dans les résidences de services neuves, en état futur d’achèvement (VEFA), ou de plus de 15 ans, entièrement rénovées exclusivement. En échange d’un engagement de location de 9 ans matérialisé par la signature d’un contrat de bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de vente hors taxe. Cette réduction est étalée de manière linéaire pendant 9 ans, et limitée à un prix d’achat de 300 000 € HT.

Il existe 3 types de résidences de services éligibles à ce dispositif :

• la résidence étudiante ;
• la résidence seniors ;
• l’EHPAD.

En plus d’une réduction de vos impôts pouvant aller jusqu’à 33 000 € sur 9 ans, vous bénéficiez d’un atout majeur en termes d’investissement locatif : la garantie des loyers. En effet, grâce à la signature du bail commercial, vous avez l’assurance de percevoir un loyer, que votre bien soit occupé ou vide. Le gestionnaire de la résidence est votre unique interlocuteur. C’est un des principaux bénéfices hors avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard par rapport à un investissement en location vide en loi Pinel. 

Le dernier atout de la loi Censi-Bouvard réside dans la déclaration de vos revenus locatifs. De fait, grâce à la location meublée, vous pouvez bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce dernier vous permet d’enregistrer vos revenus dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non plus comme revenus fonciers. Cette différence de traitement vous offre l’avantage non négligeable d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs, contre 30 % au régime foncier.

Enfin, contrairement au dispositif Pinel, il n’est pas possible de prolonger les avantages de la réduction d’impôt sur le revenu Censi-Bouvard. À l’issue de la période d’engagement, le propriétaire peut continuer à louer son bien, le récupérer pour son usage personnel ou le revendre.

Dans le cadre d’un investissement dans les résidences de services proposant au moins 3 des 4 services suivants, vous pouvez en plus récupérer le montant de la TVA après l’achat :

• blanchisserie ;
• réception ;
• petit déjeuner ;
• nettoyage des parties communes.

1.Définir son projet d’investissement

Comme pour tout projet immobilier, il est indispensable de définir les contours de votre investissement le plus précisément possible. Vous devez ainsi déterminer le type de résidence recherchée, l’emplacement, le montant de votre financement et votre objectif à moyen et long terme. Souhaitez-vous profiter uniquement du mécanisme de défiscalisation et des avantages fiscaux puis revendre votre bien à l’issue de la période d’engagement ? Dans ce cas, privilégiez une résidence étudiante avec plusieurs services désormais indispensables comme le Wifi, dans une ville dynamique où la revente sera facilitée par la très forte demande. Au contraire, vous comptez renouveler votre bail commercial et profiter de revenus supplémentaires une fois à la retraite ou récupérer l’usage de votre bien en prévision d’une perte d’autonomie ? Un investissement en résidence seniors ou en EHPAD est fait pour vous.

La loi Censi-Bouvard diffère de la loi Pinel sur un point : il n’est pas possible de louer votre bien à un membre de votre famille, ni de le louer à titre gracieux.

2.Rechercher son financement

Un des avantages du dispositif Censi-Bouvard est de pouvoir financer votre investissement sans apport. En effet, grâce à la perception garantie des loyers pendant 9 ans minimum et aux taux d’intérêts d’emprunt relativement bas, vous pouvez profiter de l’effet levier des banques. Votre projet d’immobilier locatif peut ainsi facilement s’autofinancer, voire dégager un excédent en optant pour un prêt longue durée.

Prenez rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine pour étudier vos possibilités de financement, et ce, avant de chercher votre programme. En effet, c’est votre capacité d’emprunt qui déterminera en partie le type de résidences dans lesquelles vous pouvez investir.

Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs.

3.Rechercher un programme et un gestionnaire

Une fois votre projet défini, vous pouvez partir à la recherche du programme immobilier adéquat. Ce dernier est étroitement lié au gestionnaire de la résidence puisque les promoteurs commercialisent leurs programmes avec un exploitant prédéfini.

Un investissement Censi-Bouvard réussi suit la même règle d’or que chaque investissement immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. 

La loi Censi-Bouvard possède un avantage de taille face à un investissement Pinel : il n’est soumis à aucun zonage. Toutefois, soyez quand même attentif à la position géographique de votre futur bien. Pour mettre toutes les chances de votre côté, choisissez une résidence située dans un environnement dynamique, ou dans une zone en pleine expansion. Observez les demandes de location dans le secteur convoité pour avoir une idée de l’état du marché locatif local. Cela vous garantira une demande de la part des locataires, et limitera ainsi les risques de voir votre exploitant faire faillite, ou pire, disparaître.

Concernant l’exploitant d’ailleurs, n’hésitez pas à vous montrer très prudent. En effet, même s’il est souvent imposé par le promoteur, vérifiez la réputation et la fiabilité du gestionnaire de la résidence. Pour cela, renseignez-vous sur la gestion des résidences déjà présentes dans son portefeuille. De plus, demandez à voir un exemple de contrat de bail commercial et à l’étudier en détail. Faites-vous préciser :

• les modalités de versement des loyers et leur mode de révision ;
• les modalités de renouvellement du bail ;
• le taux de rendement locatif ;
• à qui incombe les différents frais ;
• etc.

C’est du gestionnaire de la résidence de services que dépend en grande partie la réussite de votre investissement Censi-Bouvard. Aussi, prenez le temps de bien le choisir, voire de vous faire conseiller par un professionnel de l’immobilier. Il serait dommage de voir votre projet de défiscalisation compromis à cause d’un tiers.

4.Réserver un bien immobilier

Vous avez choisi votre programme immobilier et le gestionnaire de la résidence est fiable ? Il est temps pour vous de réserver votre bien. En fonction de l’état du programme, vous signez avec le promoteur un contrat de réservation, ou passez directement à la vente si la résidence est déjà construite et en fin de commercialisation.

Dans le cas d’un achat en VEFA (état futur d’achèvement, ou achat sur plan), vous devrez patienter le temps de la livraison effective de votre bien. En fonction de l’état d’avancement des travaux, vous devrez débloquer vos fonds par tranches.

Les logements dans les résidences déjà construites font l’objet d’une vente classique, comme tout achat en immobilier locatif.

Une fois que vous avez réceptionné votre logement, vous disposez d’un an pour le mettre en location.

5.Déclarer votre investissement immobilier locatif

Vous arrivez enfin à la dernière étape de votre investissement Censi-Bouvard : la déclaration de votre bien auprès de l’administration fiscale. En effet, pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif de défiscalisation immobilière, vous devez informer votre centre des impôts de son existence.

Pour ce faire, rien de plus simple. Au moment de votre déclaration d’impôt sur le revenu, vous devez remplir les imprimés cerfa 2031 pour le statut LMNP et les revenus BIC, et le cerfa 2042 C qui vous permet de renseigner le montant de votre investissement servant de base de calcul à votre réduction d’impôt. La première année, il est nécessaire de cocher en plus la case 7II de ce dernier et de remplir les informations relatives au logement et au bail commercial.

En cas de réduction d’impôt plus importante que le montant dû, vous pouvez la reporter pendant 6 ans, à condition que le bien reste loué.