Déclarer ses revenus locatifs en Censi-Bouvard

Si vous achetez un logement dans une résidence de services, vous pouvez prétendre sous conditions au dispositif Censi-Bouvard : en contrepartie d’un engagement de location, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix d’achat de l’appartement. Autre avantage : vos loyers sont garantis pendant 9 ans grâce au bail commercial qui vous lie à l’exploitant de la résidence ! Ces revenus locatifs profitent d’ailleurs d’une fiscalité très intéressante.

Mais de quelle manière sont précisément imposés vos loyers perçus avec la loi Censi-Bouvard ? Quelles sont les déclarations à effectuer pour obtenir la réduction d’impôt ? Ooinvestir vous présente en détail comment fonctionne l’imposition de vos revenus locatifs avec ce dispositif de défiscalisation.

L’imposition des revenus en loi Censi-Bouvard

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, le contribuable doit obligatoirement répondre aux critères du statut LMNP (loueur meublé non professionnel), à savoir :

• des revenus locatifs qui ne dépassent pas 23 000 euros par an ;
• et des revenus locatifs qui ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Autre case à cocher : mettre en location un logement meublé au sens de la loi. Dans l’esprit, l’appartement doit comporter tous les éléments nécessaires pour que le locataire n’ait qu’à poser ses valises.

Avec la loi Censi-Bouvard, vos loyers sont garantis ! Pendant toute la durée du dispositif, vous êtes dans l’obligation de confier la gestion de votre bien à un exploitant spécialisé, via un bail commercial. Il assurera toute la gestion du logement (recherche des locataires, perception des loyers, organisation des activités et des services, maintenance des lieux, travaux d’entretien…) et s’engage à vous verser le loyer convenu, que votre appartement soit occupé ou vacant.

Si vous ne dépendez pas du régime LMNP, vous ne pourrez pas prétendre au Censi-Bouvard. À vous ensuite de faire le choix entre le régime réel et micro-BIC pour déclarer vos revenus.

Tout comprendre du cumul LMNP et Censi-Bouvard

Déclaration du revenu locatif : régime réel ou micro-BIC ?

Réputé pour être l’une des niches fiscales les plus anciennes de France, le statut LMNP peut être cumulé avec la loi Censi-Bouvard et offre aux revenus locatifs un cadre d’imposition très avantageux. Vous avez le choix entre 2 régimes :

• soit le régime micro-BIC (bénéfice industriel et commercial), qui permet d’appliquer un abattement forfaitaire et automatique de 50 %. Ainsi, si vous percevez 10 000 € de revenus locatifs, l’imposition ne portera donc que sur 5 000 € de loyers ;
• soit le régime réel, qui permet de déduire de ses revenus l’intégralité de ses charges (travaux, frais de mise en location, assurance, intérêts d’emprunt…) et de pratiquer l’amortissement sur votre bien. Si vous percevez 10 000 € de revenus locatifs mais que vos charges et votre amortissement s’élèvent à 8 000 €, vous ne serez imposé que sur 2 000 €.

Par défaut, le régime micro-BIC est appliqué par l’administration fiscale. Mais vous pouvez sur simple demande, en remplissant votre déclaration, basculer vers le régime réel. Ce choix sera irrévocable pendant 3 années.

Réalisez soigneusement vos calculs et votre estimation personnalisée pour définir quel régime fiscal sera le plus intéressant dans votre situation. N’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour vous conseiller.

>> Ooinvestir a dédié un article complet aux régimes d’impositions sous le statut LMNP (obligatoire pour investir en Censi-Bouvard)

Exemple d’une déclaration fiscale au régime réel et au régime micro-BIC

Contribuable français, Maxime souhaite réaliser un investissement locatif pour se constituer un patrimoine et obtenir une réduction d’impôts. Au titre de l’imposition sur ses revenus, il paie chaque année 3 000 € d’impôts.

Son choix se porte sur les résidences de services pour n’avoir aucune gestion à effectuer. Il fait donc l’acquisition d’un logement dans une résidence pour senior pour un montant de 200 000 € et signe un bail commercial avec l’exploitant, obligatoire pendant toute la durée de son engagement Censi-Bouvard.

Ce contrat lui assure des revenus locatifs de 12 000 € chaque année. Pour améliorer la rentabilité de son investissement, Maxime cherche à trouver la meilleure formule pour l’imposition de ces loyers et se lance dans les calculs.

Il commence par additionner toutes les charges liées à son achat immobilier :

• assurance : 100 € chaque année ;
• intérêts d’emprunts : 300 € par an ;
• commission de l’exploitant : 4 500 € annuels ;
• frais divers : 400 €.

Dans le cadre du statut LMNP, Maxime peut aussi pratiquer l’amortissement sur son bien. Tant qu’il bénéficie du Censi-Bouvard, l’amortissement immobilier n’est possible que pour la tranche qui dépasse un montant de 300 000 € d’investissement, ce qui n’est pas son cas. En revanche, l’amortissement mobilier est possible. Toutes les dépenses pour rendre sa location meublée sont donc intégrées, soit 18 000 €, amortissables sur 9 ans, soit 2 000 € par an.

Au total, ces frais et son amortissement s’élèvent à 7 300 € chaque année.

• s’il opte pour le régime réel, il pourra donc déduire ce montant de ses revenus locatifs et sera imposé sur la base de 4 700 € (12 000 € - 7 300 €) ;
• s’il choisit le régime micro BIC, Maxime bénéficiera d’un abattement de 50 % et son imposition sera calculée sur la base de 6 000 € (12 000 € x 50%).

Dans son cas, Maxime aura donc tout intérêt à choisir le régime réel pour améliorer le rendement de son investissement locatif.

Comment déclarer un investissement Censi-Bouvard ?

La déclaration de votre investissement immobilier Censi-Bouvard doit être réalisée auprès de l’administration fiscale l’année qui suit l’achèvement du bien ou son acquisition, à l’aide du formulaire 2044 EB. Ainsi, si vous achetez un logement dans une résidence de service en 2021, votre première déclaration devra donc intervenir en 2022.

Ensuite, vous devrez chaque année déclarer vos revenus locatifs avec le formulaire 2042 C PRO.

La 1^re année de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, le contribuable doit cocher la case 7II et remplir toutes les informations relatives au logement et au bail. 

Si vous souhaitez passer du régime micro-BIC au régime réel, vous devrez compléter la déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes) au plus tard le 2^e jour ouvré du mois de mai. L’option est souscrite pour au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement. Pour changer à nouveau de régime, vous devrez informer par courrier votre service des impôts des entreprises (SIE) avant l’expiration de la période.

Le régime d'imposition réel nécessite la tenue d’une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général. L’aide d’un expert-comptable ou d’un professionnel est recommandée pour vous accompagner dans ces démarches. Vous pouvez aussi simuler le montant de votre impôt sur le revenu. 

Avec le régime réel, les différentes déductions comme les charges et l’amortissement peuvent provoquer une situation de déficit. Si le montant de votre réduction Censi-Bouvard dépasse le montant de l’impôt dû, la différence sera reportable sur 6 ans.

Les grands principes du dispositif Censi-Bouvard

La loi de défiscalisation Censi-Bouvard s’applique uniquement pour les investissements réalisés dans les résidences de services. La liste des résidences éligibles est strictement encadrée par la loi. Il peut s’agir notamment :

• d’un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées ;
• d’un établissement délivrant des soins de longue durée et comportant un hébergement, destiné à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie ;
• d’une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ;
• d’une résidence avec services pour étudiants.

Le bien immobilier en lui-même doit aussi répondre à certains critères. Seuls les investissements suivants sont éligibles :

• acquisition d’un logement neuf ;
• acquisition d'un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• acquisition d’un logement achevé depuis au moins 15 ans mais qui a subi d’importants travaux de rénovation.

La date d’effet de votre avantage fiscal Censi-Bouvard correspond à un fait déclencheur : soit la date d’achèvement des travaux en cas d’achat en VEFA, soit la date de signature chez le notaire dans les autres situations.

La résidence dans laquelle se trouve le logement doit être gérée par un exploitant. Vous êtes dans l’obligation de signer un bail commercial avec ce professionnel, qui assurera toute la gestion. Vos loyers sont garantis grâce à ce bail, que votre logement soit occupé ou vacant !

Contrairement à la loi Pinel, aucune obligation liée à la localisation du bien n’existe avec ce dispositif. Tout le territoire français est éligible.

Avec la loi Censi-Bouvard, l’engagement de location est de 9 ans. En cas de revente anticipée avant la fin de cet engagement, vous devrez rembourser à l’administration fiscale tous les avantages perçus (sauf quelques exceptions prévues par le dispositif).

Vous respectez les conditions ? Vous pouvez donc prétendre à une réduction de votre impôt sur le revenu équivalente à 11 % du prix d’acquisition du bien immobilier.

Exemple :

Pour un investissement dans un logement de 150 000 € HT, votre réduction d’impôt atteindra 16 500 € sur 9 ans, soit 1 833 € chaque année.

Comme la loi Pinel, l’investissement en Censi-Bouvard est limité à un montant de 300 000 € par an et par foyer fiscal.

Le cas de la TVA Autre avantage fiscal avec ce dispositif : la TVA éventuellement réglée lors de l’acquisition du bien immobilier peut vous être remboursée. Il vous suffit d’en faire la demande auprès de l’administration fiscale.

Cependant, le fisc considère l’avantage lié à la TVA définitivement acquis après 20 ans de détention du bien. Si vous revendez le logement avant cette échéance, vous devrez restituer la TVA remboursée au prorata.

Exemple :

Vous faites l’acquisition d’un appartement de 200 000 € HT, soit 240 000 € TTC. L’administration fiscale vous remboursera les 40 000 € de TVA payés. En cas de revente après 10 ans, vous devrez restituer 20 000 € au fisc.

1. Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard, le contribuable doit répondre aux critères du régime LMNP.
2. Le contribuable doit aussi réaliser son investissement dans une résidence de services et s’engager à laisser le bien en location pendant 9 ans.
3. L’impôt sur les revenus locatifs dépend soit du régime micro BIC (abattement forfaitaire de 50 %), soit du régime réel (déduction de toutes les charges).
4. La déclaration du revenu locatif doit s’effectuer chaque année.
5. Sous conditions, le contribuable peut demander à l’administration fiscale le remboursement de la TVA versée lors de l’acquisition du bien immobilier.