Investir en Censi-Bouvard : quelle relation avec le gestionnaire de la résidence ?
Sommaire
Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier en statut LMNP (location meublée non professionnelle) et d’opter pour la loi Censi-Bouvard ? Avec un gestionnaire spécialisé, la location meublée en résidence de services représente un placement sûr et très recherché. Vous pouvez ainsi obtenir des avantages fiscaux et faire fructifier votre patrimoine avec un minimum de contraintes locatives.
Qu’est-ce qu’un gestionnaire de résidence de services ? Quelles sont ses attributions et ses missions au quotidien ? Sur quels critères se baser pour le choisir ? Suivez le guide Ooinvestir !
Des gestionnaires pour différentes résidences de services en Censi-Bouvard
Responsable de l’exploitation de la résidence, la société de gestion locative signe avec vous un bail commercial. Vos revenus issus des loyers sont donc déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
D’une durée de 9 ans dans le cadre de la loi Censi-Bouvard sous le statut LMNP, ce bail ne peut être suspendu et définit la répartition des charges et les limites de la gestion. Le gestionnaire s’engage alors à vous verser chaque mois le loyer de votre appartement, même si ce dernier se retrouve sans locataire.
Les gestionnaires se spécialisent généralement en fonction des différents types de résidences de services : étudiante, seniors ou Ehpad.
Ils proposent ainsi des services variés et adaptés aux besoins de leurs locataires. Avec chacun leurs spécificités, ils se chargent de la gestion locative, commerciale et technique, ainsi que des relations entre les intervenants et les locataires.
Leur rôle est primordial pour favoriser l’attractivité de votre investissement locatif en Censi-Bouvard auprès des locataires.
Contrairement à la loi Pinel, la défiscalisation du dispositif Censi-Bouvard n’impose pas de plafonds de ressources pour votre locataire et est réalisable dans toutes les villes de France.
Résidence de services pour seniors
Assurant l’exploitation du bâtiment, le gestionnaire de résidences de services pour seniors est un expert des structures destinées aux personnes âgées autonomes.
En plus de la location meublée et des services de base, comme l’accueil, le ménage, la blanchisserie et les petits déjeuners, il peut proposer de multiples services pour attirer les locataires. Parmi ces services qui répondent aux besoins des seniors, vous pouvez retrouver :
- des animations régulières ;
- des soins médicaux et de bien-être ;
- des activités extérieures ;
- une restauration plus complète ;
- etc.
Résidence de services étudiante
Avec des logements qui se déclinent de la chambre à l’appartement de 2 pièces, en passant par le studio, la résidence étudiante propose différentes solutions d’hébergement.
Outre les services minimums imposés pour remplir les critères de l’investissement immobilier Censi-Bouvard, les différents gestionnaires se démarquent au travers des équipements comme une cafétéria, une connexion Internet haut débit, une laverie, des salles de travail, une bibliothèque…
Pour attirer les locataires, ils s’appuient sur le marketing, la publicité et des partenariats avec de grandes écoles.
Résidence de services Ehpad
Dans le cadre d’un Ehpad (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), le gestionnaire doit proposer des services qui sont tout aussi importants que le logement.
Les locataires sont des personnes non autonomes qui nécessitent une structure adaptée avec une assistance permanente et des activités qui répondent à leurs besoins. En tête de liste, les soins médicaux doivent être à la hauteur des attentes actuelles. Avec des règles très rigoureuses, l’obtention de l’agrément pour un Ehpad assure la pleine conformité aux conditions du dispositif Censi-Bouvard.
Société de gestion locative : que doit-elle faire pour vous ?
Avec une réduction d’impôt, la récupération de la TVA et l’amortissement du mobilier, l’investissement en dispositif Censi-Bouvard comporte de nombreux atouts. À cela s’ajoute également le travail du gestionnaire qui s’occupe de tout et vous décharge de toute responsabilité pour l’entretien et la gestion de votre bien locatif.
Avec une période minimum de location de 9 ans, la loi Censi-Bouvard concerne l’acquisition d’un logement neuf en résidence de services. La réduction d’impôt est équivalente à 11 % du prix HT de votre investissement locatif et dans la limite d’un montant de 300 000 € HT. Un non-respect de la durée d’engagement entraine l’annulation des sommes défiscalisées.
Recherche de locataire
Essentiels à la réussite de tout investissement immobilier en LMNP, la recherche du locataire et le risque de vacance sont des contraintes à prendre en compte. Avec le dispositif Censi-Bouvard, la société de gestion de la résidence de service effectue ces démarches à votre place et est dans l’obligation de vous verser le loyer. Vous bénéficiez ainsi de revenus complémentaires garantis en plus de la réduction d’impôt.
L’exploitant effectue ainsi les visites du logement et toutes les formalités administratives, de l’état des lieux à la sortie du locataire. Il gère également le recouvrement des loyers et les éventuels conflits entre locataires.
Vie et entretien de la résidence au quotidien
Le rôle du gestionnaire consiste également au bon déroulement de la vie au sein de la résidence. Il s’occupe de renseigner les locataires sur le fonctionnement des lieux, les prestations proposées, les équipements, le quartier…
En plus de faire respecter le règlement intérieur de la résidence, il se charge de l’entretien, de la surveillance des lieux et de la maintenance des équipements.
En cas d’abus d’un locataire, de dégradations ou de problèmes techniques nécessitant une réparation, c’est lui qui intervient. Il mandate le prestataire nécessaire pour les travaux d’entretien courants ou la remise en état entre 2 locations.
Responsable de la propreté des lieux, il gère les entreprises pour le traitement des ordures ménagères, le ménage et les espaces verts.
En tant que propriétaire, vos dépenses se résument à la taxe foncière, au renouvellement du mobilier et à d’éventuels travaux d’importance sur le bâtiment.
Choix du gestionnaire en loi Censi-Bouvard : les points d'attention à ne pas négliger
Pour réussir votre investissement LMNP Censi-Bouvard, le choix de la société de gestion est primordial. L’exploitant doit tout d’abord proposer au moins 3 prestations entre la fourniture du petit déjeuner, l’accueil des personnes, le nettoyage des locaux et la blanchisserie si vous souhaitez bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif.
Dans le cas d’un Ehpad, l’agrément comprend obligatoirement les prestations nécessaires.
De plus, le contrat de bail commercial qui vous lie l’oblige à vous verser les loyers durant les 9 années du dispositif Censi-Bouvard. Bien qu’il ne soit pas l’occupant du logement, le gestionnaire est “votre locataire”. Si cela vous garantit un paiement régulier bien plus avantageux qu’une location en LMNP classique, la stabilité financière de ce dernier doit être irréprochable. Votre choix impacte clairement la pérennité de votre investissement immobilier et ne doit pas être pris à la légère.
Dans un 2nd temps, la réputation et le savoir-faire de la société de gestion dans son domaine jouent un grand rôle dans l’attractivité de votre bien locatif. Cela passe notamment par le nombre de prestations proposées et leur qualité.
La réussite de votre investissement en tant que loueur en meublé non professionnel dans une résidence de services offre la protection du bail commercial, mais dépend de la qualité de l’exploitant. Qu’il s’agisse d’une résidence étudiante, de seniors ou d’un Ehpad, une gestion et une expertise de qualité sont l’assurance de locataires satisfaits et d’une demande locative élevée. Il est donc essentiel de sélectionner une société de gestion expérimentée et réputée pour garantir la rentabilité de votre investissement immobilier Censi-Bouvard sur le long terme.
Une demande importante pour la résidence de service où se trouve votre bien réduit considérablement le risque de voir la société de gestion demander une révision à la baisse du loyer à la fin d’un bail.
- Des gestionnaires spécialisés avec différentes prestations existent pour la résidence de services étudiante, de seniors et en Ehpad.
- Un bail commercial vous lie avec la société de gestion et vous garantit le paiement des loyers chaque mois.
- En plus d’une fiscalité avantageuse, la loi Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11 % du prix HT de votre logement sur 9 ans.
- Le gestionnaire se charge de l’aspect locatif de la résidence, mais aussi de la gestion technique, sociale et commerciale. Vous n’avez ainsi pas de recherche de locataire à effectuer ni d’entretien de votre bien.
- L’expertise, la stabilité financière et la qualité de ses prestations sont des critères incontournables dans le choix de l’exploitant pour votre investissement locatif en loi Censi-Bouvard.
