TVA & Censi-Bouvard : un avantage à saisir

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier dans une résidence de services ? Si vous optez pour le dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficierez de loyers garantis pendant 9 ans, d’une défiscalisation équivalente à 11 % du prix d’achat du logement mais aussi de la possibilité de récupérer la TVA versée à l’achat ! Pour profiter de ces nombreux avantages, plusieurs conditions sont à respecter. Ooinvestir vous explique comment respecter les exigences de la loi Censi-Bouvard et obtenir le remboursement de la TVA.

Censi-Bouvard et récupération de la TVA, un avantage important

Lorsque vous réalisez l’acquisition d’un bien neuf situé dans une résidence de services, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) peut s’ajouter au prix d’achat initial du logement. Par exemple, pour un appartement neuf de 100 000 euros, des taxes de 20 % s’appliquent. Le prix total de votre investissement sera donc de 120 000 euros.

Avec la loi Censi-Bouvard, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix HT du bien. Pourquoi la défiscalisation ne porte-t-elle que sur le prix hors taxes ? Car ce dispositif vous donne aussi la possibilité de récupérer auprès de l’administration fiscale la TVA versée au moment de l’achat !

Grâce au Censi-Bouvard, vous pouvez donc obtenir une réduction de 20 % sur le prix du logement, tout en conservant les bénéfices de votre investissement :

• vous vous constituez un patrimoine immobilier dans un type de résidence de plus en plus recherché ;
• votre achat est financé totalement ou partiellement par les loyers que vous percevez chaque mois de façon garantie.

À terme, vous serez donc en possession d’un actif immobilier de qualité que vous pourrez revendre avec une potentielle plus-value. La plus-value sera d’autant plus intéressante que vous aurez, en réalité, payé votre appartement 20 % moins cher grâce au remboursement de la TVA.

Quelques conditions sont à respecter pour bénéficier entièrement de cette restitution.

Les conditions pour obtenir le remboursement de la TVA en Censi-Bouvard

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, la 1^re des conditions est de respecter les règles du dispositif Censi-Bouvard.

Les grands principes du dispositif Censi-Bouvard

Résidence étudiante, résidence pour seniors, Ephad… La loi de défiscalisation Censi-Bouvard s’applique uniquement pour un investissement réalisé dans une résidence de services. La liste des résidences éligibles est strictement encadrée par la loi.

Contrairement à la loi Pinel, tout le territoire français est éligible à la loi Censi-Bouvard. Il n’existe aucune obligation liée à la localisation du bien.

Seuls les investissements suivants peuvent prétendre au bénéfice de cette loi :

• acquisition d’un logement neuf ;
• acquisition d'un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• acquisition d’un logement achevé depuis au moins 15 ans mais qui a subi d’importants travaux de rénovation.

Avec la loi Censi-Bouvard, l’engagement de location est de 9 ans. En cas de revente anticipée avant la fin de cet engagement, vous devrez rembourser tous les avantages perçus (sauf quelques exceptions prévues par le dispositif).

En loi Censi-Bouvard, le logement mis en location doit obligatoirement être meublé et son propriétaire doit répondre aux exigences du statut LMNP (loueur meublé non professionnel).

En LMNP, vos revenus locatifs ne sont pas catégorisés en tant que revenus fonciers mais sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette situation vous donne le choix entre 2 régimes d’imposition pour ces revenus :

• soit le régime de l’abattement forfaitaire (micro-BIC), qui consiste à déduire automatiquement 50 % des loyers perçus de vos revenus locatifs imposables ;
• soit le régime réel, qui consiste à déduire l’intégralité de vos frais et charges de vos revenus imposables. Par exemple, les intérêts d’emprunt, les assurances, les travaux, les commissions de gestion de l’exploitant…

Enfin, la résidence dans laquelle se trouve votre logement doit être gérée par un exploitant. Obligatoire, un bail commercial fixe votre relation avec ce professionnel. Pendant la durée du contrat, il assurera toute la gestion des logements : recherche des locataires, perception des loyers, organisation des activités et des services, maintenance des lieux, travaux d’entretien… Vous n’aurez rien à gérer et vos loyers sont garantis grâce à ce bail, que votre logement soit occupé ou vacant !

Comment demander le remboursement de la TVA ?

Concrètement, dès la signature de l’acte de vente de votre bien, il vous suffit de vous inscrire auprès du SIE (service des impôts des entreprises) de votre commune sous le régime LMNP (loueur meublé non professionnel).

Seul le régime réel vous donne le droit à la récupération de la TVA : vous devez donc obligatoirement opter pour ce système d’imposition.

Vous devez ensuite envoyer divers justificatifs (copie de l’acte authentique d’achat, notamment) aux services fiscaux. Le remboursement du montant de la TVA interviendra sous 6 mois.

Que se passe-t-il au moment de la revente ?

Pour profiter pleinement de ce remboursement, vous devez conserver votre bien pendant au moins 20 ans. L’administration fiscale considère en effet que le bénéfice de la TVA n’est acquis qu’au bout de cette période. Si vous revendez avant cette échéance, vous devrez restituer au fisc une partie des sommes remboursées, à raison de 1/20^e du montant par année manquante. La règle du prorata s’applique.

Exemple :

Pour un investissement de 100 000 € HT et 120 000 € TTC, vous obtenez après la signature de la vente le remboursement des 20 000 € de taxes.

En cas de revente après 10 ans, vous devrez restituer la moitié de cette somme, soit 10 000 €

Une revente après 15 ans ? Vous ne devrez plus rendre que le quart, soit 5 000 €. Après 20 ans, vous n’aurez rien à restituer.

Exemple de récupération de TVA en Censi-Bouvard

Propriétaire de sa résidence principale à Bordeaux, Ludovic cherche à réduire ses impôts (3 000 € chaque année) et se constituer un patrimoine immobilier en vue de sa retraite. Souvent en déplacement, il veut réaliser un investissement locatif qui lui demandera le moins de temps possible.

Il s’oriente vers le dispositif Censi-Bouvard. Cette loi de défiscalisation implique de confier son logement à un exploitant professionnel qui pilotera toute la gestion. L’investisseur n’a aucune action à mener et profite :

• d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix HT du bien ;
• d’un remboursement immédiat de la TVA versée au promoteur immobilier au moment de l’achat.

Ludovic acquiert un appartement dans une résidence pour seniors, totalement neuve et éligible au Censi-Bouvard, pour un prix de 150 000 € HT, soit 180 000 € TTC. De quoi bénéficier :

• pendant 9 ans d’une réduction de ses impôts sur le revenu équivalente à 16 500 € (11 % x 150 000 €), soit 1 833 € chaque année ;
• du remboursement du montant de la TVA versée, soit 30 000 € qui compensent l’apport personnel à la banque.

Ludovic n’envisage pas de revendre son bien avant au moins 20 ans, même si l’avantage Censi-Bouvard ne s’appliquera que pendant 9 années. Il pourra donc conserver l’intégralité de la TVA remboursée par les impôts, soit 30 000 € qui s’ajouteront au 16 500 € de défiscalisation. Et ce gain ne prend pas en compte la potentielle plus-value à la revente !

1. L’achat d’un logement éligible au Censi-Bouvard permet de demander le remboursement de la TVA versée.
2. Il faut pour cela respecter toutes les conditions du dispositif.
3. Le remboursement des taxes vient s’ajouter à l’avantage fiscal de la loi.
4. La restitution de la TVA n’est totalement acquise qu’après 20 ans de détention du bien. En cas de revente avant ce terme, un remboursement au prorata sera exigé par les impôts.