Loi Censi-Bouvard : investir avec succès dans un appartement pour seniors

Vous souhaitez investir dans un domaine porteur et bénéficier d’une réduction d’impôt ? Dans la continuité du LMNP (location meublée non professionnelle), le dispositif Censi-Bouvard peut être réalisé dans le cadre d’un achat immobilier en résidence pour seniors. Avec une demande grandissante pour ce type de logement, votre investissement immobilier permet de vous constituer un patrimoine avec une défiscalisation avantageuse et sans contrainte de gestion.

Qu’est-ce qu’une résidence de services seniors (RSS) ? Pourquoi représentent-elles un investissement intéressant en Censi-Bouvard ? Quelle est l’évolution de ces appartements sur le marché immobilier ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître les nombreux atouts du dispositif Censi-Bouvard dans le cadre d’un investissement locatif dans une résidence de services seniors.

Les résidences pour seniors : des logements neufs de plus en plus recherchés sur le marché

Avec la génération « baby-boom », la part des plus de 60 ans autonomes connaît une hausse partie pour durer. D’ici 2035, elle pourrait atteindre 31% de la population française selon les chiffres de l’Insee, contre 21 % en 2007.

Si certaines personnes préfèrent rester seules, de plus en plus de personnes âgées plébiscitent la résidence pour seniors. Avec des services adaptés et de qualité, ces logements neufs gagnent en attractivité et offrent d’excellentes perspectives pour un investisseur. Éligibles à la loi Censi-Bouvard, ils cumulent ainsi avantages fiscaux et revenus complémentaires grâce aux loyers.

La résidence de services seniors se compose d'appartements meublés et aménagés spécialement pour les plus de 60 ans. Elle se différencie de l’Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), car elle se destine aux personnes âgées totalement autonomes ou en légère perte d’autonomie.

Ces résidences ont pour objectif d’assurer un haut niveau de confort et de sécurité, tout en privilégiant le lien social au quotidien. Idéales pour lutter contre la sensation d’isolement, elles associent une ambiance conviviale avec des services et des activités, en plus de la jouissance d’un appartement de qualité pour vos locataires. Avec un minimum de 3 services obligatoires, elles proposent par exemple le ménage, la restauration, la blanchisserie ou un personnel d’accueil.

En Censi-Bouvard, investir dans une résidence seniors implique de signer un bail commercial avec le gestionnaire du bâtiment. Cette société se charge de toute la gestion locative, des différents services et de la collecte des loyers. Devant l’allongement de l’espérance de vie et les nouveaux besoins qui en découlent, les résidences de services pour seniors connaissent un succès grandissant. Elles constituent des cibles privilégiées pour un investisseur.

Avec la signature du bail commercial, l’exploitant s’engage à vous verser chaque mois le loyer pour votre logement, même si aucun locataire n’est présent.

Location d’un appartement pour seniors : cumuler Censi-Bouvard et LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est impératif pour réaliser un investissement immobilier au sein d’une résidence de services seniors en Censi-Bouvard.    

Le dispositif LMNP

Tout contribuable peut devenir propriétaire loueur sous le statut       LMNP et ce, sans limites ni obligation de durée, à condition que ses revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 €/an ou 50 % des ressources du foyer fiscal.

Deux régimes d’imposition sont possibles dans le cadre du LMNP et du Censi-Bouvard :

• le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs ;
• le régime réel permet la déduction exacte de toutes vos charges et une défiscalisation supplémentaire avec le principe de l’amortissement.

Déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les loyers de votre investissement immobilier profitent d’une fiscalité plus intéressante que celle des revenus fonciers classiques.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard s’applique sur une période de 9 ans avec l’acquisition d’un appartement neuf et meublé, dans la limite d’un investissement locatif de 300 000 € HT. Le dispositif se cumule avec le LMNP et vous permet de bénéficier d’une imposition avantageuse sur vos revenus locatifs grâce au régime réel ou micro-BIC.

Le plus grand atout de la loi Censi-Bouvard est une réduction d'impôt à hauteur de 11 % de l’investissement immobilier hors taxes. Dans le cas où votre défiscalisation est supérieure à votre somme imposable, vous pouvez reporter le surplus pour un maximum de 6 ans.

Contrairement à la loi Pinel, le dispositif LMNP Censi-Bouvard n’impose pas de plafonds de ressources ou de zones géographiques pour investir dans une résidence seniors.

Autre avantage fiscal apprécié par les investisseurs : la récupération de TVA versée au moment de l’achat. Une part de celle-ci doit néanmoins être reversée au prorata si vous revendez le logement avant la 20^e année.

Le choix de la résidence

Avec une majorité de studios ou d’appartements 2 pièces meublés, la résidence pour seniors propose des logements neufs et de qualité pour votre investissement locatif en Censi-Bouvard.

Comme tout investissement immobilier, l’emplacement est un critère incontournable. Le quartier joue un rôle essentiel dans l’attractivité de votre bien locatif. Un environnement calme est un véritable atout, de même que la présence d’espaces verts à proximité et un cadre sécurisé. La résidence doit proposer des prestations variées et des équipements adaptés. Tous ces critères sont importants pour les potentiels locataires d’un appartement pour seniors et conditionnent également son prix.

Il est recommandé de se concentrer sur les villes avec une population âgée et de se renseigner au préalable sur la présence d’établissements concurrents.

Si le rendement de votre investissement immobilier dépend de la ville, du quartier et de la qualité de l’exploitant, les résidences de services pour seniors affichent en moyenne une rentabilité brute située entre 3,8 % et 4,25 %.

Les atouts d’un investissement Censi-Bouvard en résidence seniors

Avec le Censi-Bouvard, vous pouvez devenir propriétaire d’un appartement neuf dans une résidence seniors pour obtenir une intéressante réduction d’impôt et faire fructifier votre patrimoine. Répondant aux besoins des personnes âgées, ce type d’investissement locatif possède      peu d’inconvénients pour des avantages fiscaux variés. 

• Gérer par un gestionnaire qui s’occupe de tout, vous n’avez pas à rechercher de locataire pour votre bien locatif, ni à effectuer de formalités administratives. Vous n’avez aucun risque d’impayé, car le bail commercial signé avec l’exploitant vous garantit le versement régulier des loyers, avec ou sans locataire.
• Chaque année, la loi Censi-Bouvard et le statut LMNP vous permettent de réduire vos impôts et l’imposition sur vos revenus locatifs.
• L’acquisition d’un appartement neuf est un véritable plus pour les locataires ciblés. Il est spécialement réalisé pour un senior avec une sécurité accrue, des matériaux adaptés… 
• Sur le plan sociétal, investir en résidence seniors permet aux personnes âgées de vieillir chez elles dans un environnement propice à leur épanouissement.
• À la suite des 6 premiers mois d’exploitation, vous pouvez faire la demande de récupération de TVA. Équivalente à 20 % du prix TTC de votre logement, la somme correspond à une durée de 20 ans. En cas de revente avant cette date, il faudra rembourser au prorata des années.

Plus la demande est importante pour votre appartement en résidence seniors, moins vous risquez de devoir renégocier le montant du bail à la baisse lors d’un renouvellement.

Les conditions pour investir dans un appartement de seniors en Censi-Bouvard

En tant que propriétaire loueur en LMNP Censi-Bouvard, vous devez respecter plusieurs critères.

• Être un particulier avec votre foyer fiscal en France.
• Acquérir un appartement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
• Louer votre appartement dans les 12 mois après livraison.
• Déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Respecter un engagement de location de 9 ans.
• Tout comme une résidence étudiante, la résidence de services seniors doit proposer au moins 3 prestations parmi les suivantes : la restauration, l’accueil des personnes, le nettoyage des locaux et la blanchisserie.   

Pour obtenir la récupération de la TVA, vous devez choisir le régime réel simplifié et en faire la demande auprès du service des impôts d’entreprise.

Exemple d'un investissement réussi en résidence pour seniors avec le Censi-Bouvard

Mathias a pour projet l’acquisition et la location d’un appartement dans le cadre du statut LMNP. Il souhaite ainsi diminuer son imposition annuelle de 3 500 € et se construire un patrimoine.

Il décide de réaliser un investissement immobilier en Censi-Bouvard pour profiter de l’attractivité des résidences de services seniors et ne pas se charger de la gestion locative. Il devient propriétaire d’un appartement de 2 pièces en région parisienne pour un prix de 230 000 € HT soit 276 000 € TTC.

Avec un apport de 20 000 €, Mathias négocie un crédit sur 20 ans de 256 000 € avec sa banque pour une mensualité de 1 155 €. Il choisit le régime réel pour ensuite faire la demande de récupération de TVA à hauteur de 46 000 €. Il sait que s’il revend le bien avant 20 ans, il devra la rembourser au prorata. Il signe donc un bail commercial de 9 ans avec le gestionnaire de la résidence pour seniors et va percevoir chaque mois 1 150 €.

Grâce aux 11 % de défiscalisation de la loi Censi-Bouvard, Mathias bénéficie d’une réduction d’impôt totale de 25 300 € sur 9 ans (230 000 € HT x 11 %). Son imposition annuelle de 3 500 € est donc déduite de 2 811 €, soit 234 € par mois.

La différence de 5 € entre le coût du crédit (1 155 €) et le loyer (1 150 €) est largement compensée par cette économie de 234 €. Mathias obtient donc un gain mensuel de 229 € par mois (234 € - 5 €).

Avec son appartement en résidence de services seniors, Mathias profite du dispositif Censi-Bouvard pour se constituer un patrimoine et obtenir un rendement de 24 732 € (229 x 108 mois) sur les 9 ans de son bail, sans avoir à effectuer la moindre gestion.

1. En France, le vieillissement de la population promet une hausse de la demande de locations en résidences pour seniors.
2. Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôts sur 9 ans à hauteur de 11 % du montant HT de votre investissement immobilier dans une résidence seniors.
3. En plus de la défiscalisation, le gestionnaire de la résidence pour seniors garantit le paiement des loyers et s’occupe de toute la gestion locative. 
4. Pour bénéficier des revenus complémentaires et de la réduction d’impôts du Censi-Bouvard en résidence seniors, vous devez disposer du statut LMNP et respecter l’ensemble des conditions nécessaires.