Comprendre l’amortissement immobilier avec le Censi-Bouvard
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Saviez-vous que vous pouvez cumuler la réduction d’impôt de la loi Censi-Bouvard et l’amortissement de votre bien immobilier en location ? Grâce au statut LMNP obligatoire avec le régime Censi-Bouvard, appliquer cette notion comptable est possible sous conditions... Et ce, tout en profitant d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix de votre logement locatif et du remboursement de la TVA ! Alors comment est-il possible de bénéficier de l’amortissement et des avantages du dispositif Censi-Bouvard ? Ooinvestir vous répond.
L'amortissement d'un bien immobilier meublé
Le dispositif Censi-Bouvard n’est possible qu’en déclarant des revenus au réel (et non micro-BIC), et sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce même statut vous permet aussi d’amortir le prix de votre bien immobilier, et ainsi, de percevoir des revenus défiscalisés durant plusieurs années. Cependant, vous pouvez amortir uniquement une partie du bien durant la période d’engagement du dispositif Censi-Bouvard.
Qu’est-ce que l’amortissement en immobilier ?
Chaque année, en tant que propriétaire d’un logement en location meublée non professionnelle (LMNP), vous pouvez intégrer une dépréciation d’actif à vos charges.
En d’autres termes, tous les ans, vous pouvez considérer une portion du prix de votre logement locatif comme une charge amortissable. Cette charge est soustraite de vos bénéfices imposables, liés à vos revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Résultat : vous réduisez la somme imposable de vos revenus locatifs.
Que pouvez-vous amortir dans un investissement locatif ?
Quand vous achetez un bien immobilier, vous possédez à la fois la construction (le bâti) et son terrain (le foncier). Ce dernier n’est pas amortissable, puisque l’administration fiscale considère qu’il ne peut pas se déprécier dans le temps.
Il faut donc retirer la valeur du terrain pour calculer l’amortissement de votre bien immobilier. Mais le ratio entre les valeurs du terrain et du bâti varie en fonction de différents paramètres, à l’image du territoire sur lequel est implantée l’habitation.
Le calcul de l’amortissement étant complexe, Ooinvestir vous recommande de le confier à un expert.
En tant que propriétaire d’un bien meublé sous le statut LMNP, le mobilier présent dans le logement s’amortit lui aussi. Les meubles ont évidemment une durée de vie beaucoup plus courte que l'immeuble. Elle court en général sur 5 à 10 ans ; cela varie en fonction de la typologie des meubles.
Le mobilier est amortissable si vous déclarez vos revenus locatifs en régime réel, et non au régime micro BIC.
Autre dépense que vous pouvez amortir : les frais de notaire. Ils peuvent être amortis sur la même période que l'immobilier, c'est-à-dire de 20 à 30 ans.
Quelle est la durée d’amortissement d’un logement en location ?
L’amortissement d’un logement en location dure entre 20 et 30 ans en moyenne. Tous les éléments qui composent un immeuble n’ont pas la même période de vie estimative :
- les voûtes, les fondations et les murs affichent un temps de vie d’au moins 50 ans ;
- les fenêtres, les cloisons intérieures, les portes, les sols et les équipements présentent des durées de vie estimatives beaucoup plus courtes ; ils s’amortissent généralement sur 10 ou 15 ans maximum.
L'amortissement est-il possible pour un bien acheté en loi Censi-Bouvard ?
Oui, vous pouvez amortir votre investissement avec un logement locatif meublé en résidence de service, acquis en loi Censi-Bouvard, mais le montant qui peut être amorti est limité.
Durant la période du dispositif de défiscalisation, il ne concerne en effet que la somme qui dépasse le plafond de 300 000 € d’achat de la loi Censi-Bouvard.
Vous achetez un logement dans une résidence senior. Sa valeur amortissable est de 350 000 €. Durant les 9 années du contrat du dispositif fiscal Censi-Bouvard, vous ne pouvez amortir que 50 000 €. Après les 9 ans d'avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard, l'investisseur peut continuer à amortir le bien immobilier, mais il ne bénéficie plus de la réduction d'impôt.
Cas pratique d’amortissement pour un bien LMNP en Censi-Bouvard
Anastasia achète un appartement meublé dans une résidence de services, au prix de 350 000 € HT, sans emprunt bancaire.
Anastasia perçoit un loyer de 12 000 € par an, qu’elle déclare au réel.
Sur 350 000 €, la valeur de construction amortissable est de 320 000 € :
- Durant les 9 années du Censi-Bouvard, Anastasia pourra uniquement amortir les 20 000 € qui dépassent le seuil de 300 000 € fixés par cette loi de défiscalisation. Résultat : 2 223 € (20 000 € / 9) de valeur amortissable tous les ans pendant 9 ans.
- Les 16 années suivantes (25 ans – 9 ans), une fois terminé le dispositif Censi-Bouvard, Anastasia pourra amortir le montant restant, soit 300 000 €. La valeur amortissable est donc de 18 750 € par an (300 000 € / 16).
Les frais de notaire sont aussi amortissables. Ils vont s'amortir sur la même période que pour l'immobilier, soit 25 ans. Ils s’élèvent à 24 500 €, soit 980 € d’amortissement par an (24 500 € / 25).
La déductibilité des dépenses
Chaque année, il faut aussi comptabiliser la taxe foncière de 2 000 €, le coût des frais d'assurances de 300 € et les frais comptables de 500 €.
Pour le reste, en résidences gérées avec services, c’est l’exploitant commercial qui s’occupe de récupérer les charges locatives auprès de son locataire - dépenses d’entretien et de réparations courantes, impôts, taxes, redevance d’enlèvement des ordures ménagères...
Ce type de charge est dit déductible. La déductibilité diffère de l’amortissement, mais il faut ici retenir qu’elle vient aussi réduire le montant annuel de vos impôts relatifs aux revenus locatifs.
La déductibilité n’est également possible que dans le cadre d’une déclaration au réel, et non au micro-BIC.
Dans le cadre d’un recours à l’emprunt bancaire pour financer son investissement, les intérêts d'emprunt et l’assurance décès invalidité sont aussi déductibles.
Plus de détails sur le dispositif fiscal Censi-Bouvard
Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard est un avantage fiscal proposé aux investisseurs en immobilier.
Si vous respectez les différentes conditions de ce régime, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix d’achat hors taxes (HT) de vos logements. Ces habitations doivent être des résidences de services, et la défiscalisation est répartie sur les 9 ans de durée d’engagement avec le dispositif Censi-Bouvard.
La loi Censi-Bouvard permet aussi de récupérer l’éventuelle TVA versée au moment de l’achat du bien en résidence de services.
- Vous pouvez amortir une partie de votre bien immobilier locatif en loi Censi-Bouvard si votre bien est en LMNP et que vous déclarez les revenus locatifs au réel.
- Tant que vous bénéficiez de la défiscalisation Censi-Bouvard, la seule partie amortissable de votre investissement est la fraction de votre achat supérieure à 300 000 €.
- Après la fin des 9 ans de votre engagement avec le dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez amortir l’ensemble votre logement locatif, mais sans bénéficier de l'optimisation fiscale.
