Comparatif banque : quelle est la meilleure banque pour investir dans l'immobilier ?
100 € offerts par une banque pour une ouverture de compte, frais de gestion gratuits dans une autre. Difficile de se positionner quand il faut choisir la meilleure offre pour son prêt immobilier ! Heureusement, Ooinvestir vous donne toutes les pistes pour choisir la meilleure banque et financer au mieux votre projet de vie.
Qu'est-ce que l'investissement immobilier ?
L’investissement immobilier consiste à acheter une partie ou la totalité d’un bien immobilier dans l’optique de l’habiter ou de le louer. Ce bien valorise ainsi votre patrimoine immobilier.
Comment financer un investissement immobilier ?
Une fois le bien identifié, le futur propriétaire dispose de 2 solutions pour le financer :
- payer son investissement comptant, grâce à l’argent récupéré d’une vente précédente, un héritage, des fonds épargnés, etc. ;
- souscrire un prêt bancaire.
Bon à savoir : Il existe d’autres placements dans l’immobilier (via une SCPI, le crowdfunding, etc.) mais les établissements bancaires n’interviennent que rarement pour financer ces supports d’investissement.
Comment solliciter un emprunt dans une banque ?
Les banques interviennent donc en amont de l’achat immobilier : ce sont elles qui prêtent de l’argent aux investisseurs. Ces derniers doivent constituer un dossier de crédit immobilier dans lequel ils doivent renseigner :
- des documents personnels (carte d’identité, justificatif de domicile et de situation familiale, contrat de travail) ;
- des documents relatifs à leurs revenus et leurs charges (bulletins de salaire, relevés de comptes bancaires, avis d’imposition, etc.) ;
- des documents relatifs à l’investissement immobilier (compromis de vente signé, contrat de réservation, contrat de construction, etc.).
Sur la base de votre dossier, de votre profil emprunteur, de votre capacité d’endettement et de votre apport, la banque va vous répondre par un avis favorable ou défavorable.
Bon à savoir : La capacité d’endettement correspond au montant maximum de mensualités que vous pouvez supporter selon vos revenus.
Avis Ooinvestir : quelles banques choisir pour investir dans l'immobilier ?
Plutôt banque traditionnelle (Crédit Agricole, BNP Paribas, Société Générale) ou banque en ligne (Boursorama, Fortuneo) pour votre projet immobilier ?
Crédit Agricole
Banque constituée de caisses régionales, le Crédit Agricole s’appuie sur une forte implantation locale (plus de 7 000 agences sur le territoire) et dispose de nombreuses offres bancaires. Elle a su s’imposer sur le marché du prêt immobilier en mobilisant plus du tiers (34,9 %) des encours de crédit immobilier du marché, selon la Banque de France.
BNP Paribas
Avec 3 types de prêts (à taux fixe, à taux variable et pour les travaux), la banque aux 6,7 millions de clients particuliers propose un très bon accompagnement dans votre projet de financement. Petit avantage : vous bénéficiez d’une remise de 50 % sur les frais de dossier pour toute demande de prêt immobilier à taux fixe effectuée en ligne.
Société Générale
Outre les offres classiques de prêt immobilier, Société Générale tire aussi profit de son expertise dans le domaine pour accompagner leurs clients privés dans l’immobilier de prestige, patrimonial ou en bloc. Elle vous fait même bénéficier d’un partenariat avec Hello Watt pour vous accompagner dans la rénovation énergétique de votre logement.
La Banque Postale
La banque citoyenne joue elle aussi le créneau de l’écologie en proposant à ses clients un crédit immobilier à impact « pour respecter vos engagements pour un avenir durable ». Résidence principale ou secondaire, investissement locatif, travaux : tous les projets se dessinent chez La Banque Postale.
Crédit Mutuel
Emprunt bancaire jusqu’à 25 ans, modulation des mensualités, remboursement différé au démarrage du prêt, harmonisation de vos remboursements avec vos autres emprunts : le Crédit Mutuel joue la carte de la flexibilité pour le financement de votre investissement immobilier.
Monabanq
Entre l’assurance vie, le PEA, les SCPI ou encore les livrets réglementés, Monabanq ne manque pas de solutions de placements. En revanche, aucun prêt immobilier n’est proposé sur cette banque en ligne. Seule solution pour améliorer votre patrimoine : le crédit travaux d’un montant maximum de 30 000 €.
Boursorama Banque
Boursorama Banque propose un crédit immobilier ouvert à tous (CDI, CDD, professions libérales, etc.), libre de domiciliation des revenus, 100 % en ligne et 0 papier. Sans oublier les 0 € de frais de dossier et l’assurance emprunteur revendiquée comme la moins chère du marché. Des arguments chocs pour attirer de nouveaux clients vers le modèle de banque en ligne.
Fortuneo
Pas de frais de dossier, des taux compétitifs sans négociation, un projet 100 % en ligne : les conditions de Fortuneo se rapprochent de Boursorama Banque. Pour y souscrire, votre apport minimum devra représenter 10 % du prêt (montant maximum de 2 000 000 €). La durée ? Entre 7 et 25 ans (20 ans pour un investissement locatif). Consulter notre Comparatif des meilleures plateformes d’assurance vie pour choisir le partenaire qui correspond à votre budget et à vos objectifs de placement.
Le financement de l'investissement immobilier en quelques chiffres
Malgré une évolution constante des prix de l’immobilier en un an (+ 4 % pour les appartements anciens et + 8,2 % pour les maisons anciennes), le seuil du million de transactions immobilières a été atteint pour l’année 2022 (1 133 000) selon le Conseil supérieur du notariat, à 44 000 transactions du record établi en 2021. L’année 2023 sera-t-elle aussi un bon cru en termes de placements immobiliers ? Difficile de le savoir au regard des statistiques de la Banque de France qui démontrent l’augmentation constante des taux d’intérêt des prêts immobiliers depuis novembre 2022.
| 2022 | 2023 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Novembre | Décembre | Janvier | Février | Mars | Avril | Mai | Juin |
| 1,91% | 2,05% | 2,20% | 2,36% | 2,56% | 2,73% | 2,89% | 3% |
5 critères clés à évaluer avant de choisir votre banque
Pour choisir la meilleure banque, il n’y a pas de secret : comparez les 5 critères clés détaillés ci-dessous.
Le taux d'intérêt
Que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou d’un bien locatif, la recherche du meilleur taux d’intérêt doit concentrer tous vos efforts. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence et à solliciter un crédit immobilier dans plusieurs établissements pour trouver l’offre qui propose les mensualités les plus allégées.
Les frais de dossier
D’un montant compris entre 0,5 et 1,5 % du montant total emprunté, les frais de dossier représentent une part infime sur la totalité de votre prêt immobilier. Mais si vous y regardez de plus près, une banque concurrente vous fera peut-être économiser quelques centaines ou milliers d’euros sur votre projet d’investissement…
Les services proposés
À la souscription d’un crédit immobilier s’ajoute l’ouverture d’un ou plusieurs comptes bancaires si vous changez d’établissement à cette occasion. Appuyez-vous sur la grille des services proposés pour déterminer la banque la plus compétitive.
La qualité du service client
Derrière les chiffres, se cache une gestion humaine. N’oubliez jamais qu’une banque peut afficher les offres les plus séduisantes ou l’assurance emprunteur la moins chère du marché, mais un bon service client fera toujours la différence sur un projet d’investissement.
La réputation
Avant de signer dans la première banque venue, analysez toujours les avis de leurs clients, encore mieux si vous en connaissez dans votre entourage. Cela vous évitera des mauvaises surprises.
Comparatif des meilleures banques pour investir dans l'immobilier
Pour vous donner une idée, voici un comparatif des taux (juillet 2023) pour un prêt d’un montant total de 200 000 €, d’une durée totale de 20 ans pour une personne âgée de 35 ans.
| Banque | Taux d'intérêt | Frais de dossier | Services proposés | Service client |
|---|---|---|---|---|
| Crédit Agricole | 3,13% | Entre 350 et 1000€ | Gestion du compte, service client, découvert, opérations bancaires courantes, produits d’épargne et d’assurances, prêts immobiliers et travaux, etc. | Téléphone, mail, courrier, espace client et rendez-vous physique |
| BNP Paribas | 3,13% | Entre 400 et 1000€ | Idem | Idem |
| Société Générale | 3,55% | 900€ | Idem | Idem |
| La Banque Postale | 3,03% | Entre 300 et 1000€ | Idem | Idem |
| Crédit Mutuel | 3,25% | 400€ minimum | Idem | Idem |
| Monabanq | ❌ | 0€ | Découvert, coaching budgétaire, aide pour déclaration d’impôt, mobilité bancaire, etc. | Téléphone, mail, chat et courrier |
| Boursorama Banque | 3,65% | 0€ | Mobilité bancaire, produits d’épargne et d’assurance, bourse, prêts immobiliers, cashback, etc. | Téléphone, mail et espace client |
| Fortuneo | 3,87% | 0€ | Produits d’épargne et d’assurances, bourse, prêt immobilier ou personnel, virements instantanés, etc. | Téléphone, mail, chat et courrier |
Banques pour investir dans l'immobilier : l’avis Ooinvestir
Au vu des taux d’intérêt pratiqués, les meilleures banques pour investir dans l’immobilier sont La Banque Postale, Crédit Agricole et BNP Paribas. Pour autant, elles affichent des frais de dossier pouvant atteindre 1 000 €, ce qui peut peser dans votre projet de financement.
À l’inverse, les banques en ligne présentent les taux d’intérêt les plus élevés mais ne demandent aucun frais de dossier. Un argument qui peut pencher en leur faveur si votre attention se porte sur une relation client digitale et non physique. Le choix de votre banque doit avant tout se faire selon votre profil et les attentes que vous portez. Surtout, un dossier de crédit immobilier relève souvent du cas par cas : déposez plusieurs demandes et comparez les réponses reçues !
La fiscalité de l'investissement immobilier
Votre projet immobilier se porte sur de la location ? La fiscalité de vos revenus peut changer d’un logement à l’autre. Voici un résumé pour vous familiariser avec les différents régimes d’imposition.
| Caractéristiques | Régime microfoncier (<15000€) | Régime réel (>15000€) |
|---|---|---|
| Abattament | 30 | ❌ |
| Déficit foncier | ❌ | ✔ |
| Déduction de tous les frais | ❌ | ✔ |
| Caractéristiques | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Abattement | 50 % (uniquement pour le régime simplifié) | ❌ |
| Déduction de tous les frais | ✔ (au régime réel) | ✔ |
| Prélèvements sociaux | ❌ (si vos revenus sont supérieurs à 23000€) | CSG et CRDS sur les revenus du capital |
| Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) | Non exonéré | Exonéré |
| TVA | Uniquement pour les locations saisonnières et les locations meublées dans les résidences de services | ❌ |
| Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) | Uniquement si votre chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 152000€ | Uniquement si votre chiffre d’affaires hors taxe est supérieur à 152000€ |
| Caractéristiques | Pinel | Denormandie | Malraux |
|---|---|---|---|
| Réduction d’impôt (sur le prix d’achat du bien) | Avant 2023 : Entre 12 et 21% En 2023 : Entre 10,5 et 17,5% Dès 2024 : Entre 9 et 14% | Entre 12 et 21% | Entre 22 et 30% |
Bon à savoir : Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt aux investisseurs immobiliers dans le locatif neuf alors que le dispositif Denormandie se concentre sur le locatif dans l’ancien. La loi Malraux, quant à elle, concerne des logements avec une situation géographique particulière : site patrimonial remarquable faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ou dans un quartier ancien dégradé.
Quel avenir pour les banques traditionnelles ?
Depuis quelques années, les banques traditionnelles se partagent le marché des prêts immobiliers avec les banques en ligne. Plus simples à utiliser, moins de contraintes administratives : ces dernières misent une bonne partie de leur communication sur la gestion du service client et leur rapidité d’exécution.
Des arguments suffisants pour changer la vision des épargnants français ? Même si les banques traditionnelles doivent poursuivre leur digitalisation et simplifier les usages bancaires au quotidien, leurs clients restent attachés à 2 dimensions : une certaine sécurité en matière de transaction, particulièrement sur des engagements longs, comme les prêts immobiliers et le suivi et la relation humaine apportés par un conseiller physique attitré.
En conclusion, les banques traditionnelles restent compétitives sur des prêts de longue durée mais doivent s’adapter sur les opérations courantes et quotidiennes, point sur lequel les banques en ligne se montrent plus performantes et plus pratiques.