Immobilier de montagne : les critères pour bien choisir
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Vous adorez la neige, le ski, les balades en raquettes et les grands espaces en montagne ? Comme beaucoup de Français, cela fait des années que vous louez un appartement ou un chalet au pied des pistes de ski pour passer une semaine de vacances au cœur des Alpes ou des Pyrénées. Mais, ça y est, vous avez décidé d’investir dans le locatif à la montagne et d’acheter un bien immobilier pour en profiter encore plus et le louer quand vous n’y êtes pas. Quels sont les critères essentiels à étudier avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier ? Quels sont les prix pratiqués en France sur le marché ? Ooinvestir est plus que jamais votre guide… de montagne !
L'emplacement, un critère déterminant pour l’achat de biens immobiliers à la montagne
En matière d’investissement immobilier locatif, la localisation du bien reste LE point central à vérifier, et il en est de même pour l’achat d’un appartement, d’un chalet ou d’une maison à la montagne.
Veuillez d’abord à choisir une station située à au moins 1 800 mètres d’altitude lors de l’achat pour garantir un bon enneigement des pistes. Par conséquent, les Alpes semblent plus adaptées que les autres massifs montagneux où les flocons sont moins abondants. De plus, il est important de s’assurer que la station dispose de canons à neige pour pallier les périodes de faible enneigement.
Ensuite, même si les petites stations ont du charme et sont plus authentiques, le choix d’une station de ski réputée permet d’investir prudemment et de penser à la revente. Il sera sans doute plus facile de procéder à la vente de votre bien au bon prix s’il est situé en région Rhône-Alpes, et en particulier en Savoie, comme à Courchevel, Méribel, Chamonix-Mont Blanc ou Val Thorens. Ces stations de ski attirent en effet énormément de touristes et offrent de nombreux services, d’où une demande de logement très forte. De plus, la richesse du patrimoine naturel (sommets célèbres, cascades, etc.) et l’intégration de la station à son environnement sont des atouts que recherchent également les vacanciers.
Autre point important pour votre projet d’investissement locatif, choisissez plutôt les stations avec de vastes domaines skiables, voire reliés entre eux : un argument de plus pour louer le fruit de votre investissement locatif ou le revendre au meilleur prix. Si possible, préférez aussi un accès « skis aux pieds » à l’appartement ou au chalet qui, selon les experts de l’immobilier de montagne, permet une plus-value de 5 à 10 % par rapport à un bien similaire mais plus éloigné.
Enfin, la proximité du logement avec les commerces et services au sein même de la station reste un critère essentiel pour votre achat. Même si le pied des pistes de ski est toujours le plus recherché, beaucoup choisissent de louer un logement un peu plus en retrait (avec un prix souvent moins élevé), mais attendent malgré tout une offre d’activités proche de leur lieu de résidence. Si vous ne disposez pas du budget nécessaire pour acheter un bien au bas des pistes, le centre de la station est sans doute la meilleure solution.
La superficie du logement de montagne : fini le studio-cabine
Avec la démocratisation des sports d’hiver dans les années 70-80, l’offre touristique et hôtelière s’est fortement développée. À l’époque, les résidences de tourisme voient le jour et proposent de nombreux studios-cabines, des appartements de petite surface à l’aménagement succinct, pouvant accueillir jusqu’à 6 personnes et ne comprenant parfois qu’une seule pièce… un peu juste mais suffisant.
Aujourd'hui, les touristes veulent le même niveau de confort en vacances que chez eux. La demande s’est donc tournée vers des logements plus grands, meublés et mieux équipés. Près de 60 % des recherches sur les sites d’annonces de biens à la montagne portent sur des appartements de 2 à 3 pièces, d’au moins 30 mètres carrés, avec le plus souvent une vraie salle de bains et plusieurs chambres. Mieux vaut donc privilégier ce type de superficie pour s'assurer de louer plus régulièrement et plus facilement son logement ou pour faciliter la revente de votre investissement locatif. A contrario, les petits studios, nombreux parmi les annonces immobilières, sont décotés et connaissent une baisse d’affluence.
Un domaine accueillant, aussi bien en hiver qu'en été
En pensant aux sommets montagneux, il est facile de s’imaginer en combinaison chaude, skis aux pieds, dévalant les pistes de poudreuse… ou assis au restaurant d’altitude sous un beau soleil d’hiver, un verre de vin chaud à la main. Pourtant, même si la neige reste un paramètre important pour les stations de montagne, ce n’est plus le seul !
En effet, les habitudes des touristes changent. En hiver, nombreux sont ceux qui profitent de leur séjour pour découvrir les services et les activités proposés par la station ou par leur résidence. De multiples alternatives au ski existent : espace aquatique, spa et thermes, patinoire, etc. En été, les activités sont aussi très variées : randonnée, canyoning, luge sur rail, via ferrata, VTT, parapente… il y en a pour toute la famille.
La conséquence ? Vous pouvez apprécier les paysages d’altitude toute l’année et plus seulement l’hiver. C’est un avantage considérable pour vous comme pour vos locataires si vous souhaitez acheter à la montagne. D’ailleurs, près de la moitié des nuitées dans les logements de montagne sont effectuées entre les mois de juin et septembre selon Atout France. Une tendance affirmée depuis plusieurs années, entraînée par l'évolution des attentes des vacanciers et le changement climatique qui diminue l'enneigement.
En résumé, lors de votre recherche d’appartement, essayez de trouver des biens dans des stations où le domaine skiable est de bonne taille et bien desservi pour l’hiver ainsi qu’avec une offre d’activités estivales fournie, pour que votre logement se distingue parmi les annonces des agences immobilières ou lors de sa vente.
La location meublée en montagne
Maintenant que vous avez les principales cartes en main, vous pouvez commencer à chercher le bien immobilier correspondant à vos critères d’achat. Dernier point important, comment maximiser la rentabilité de son logement ? Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est sans doute la meilleure solution, que vous choisissiez d’acheter un bien en résidence de tourisme avec services ou un logement indépendant.
La résidence de tourisme est une solution idéale pour associer plaisir et investissement patrimonial. De votre côté, en tant que propriétaire, vous pouvez occuper le logement plusieurs semaines par an si un droit de jouissance est prévu dans le contrat de bail. En ce qui concerne la location, les résidences attirent une large clientèle tout au long de l’année grâce à leurs nombreux services (restauration, conciergerie, piscine, location de matériel, etc.), et vous pouvez déléguer la gestion de votre appartement à l’exploitant de la résidence qui s’occupe des réservations, de l’accueil et vous reverse les loyers. Toutefois, en achetant un logement indépendant, vous avez aussi la possibilité de confier la gestion de votre bien à un professionnel de l’immobilier.
Enfin, grâce au dispositif LMNP, vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse des revenus locatifs, imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. À ce titre, sous le régime micro-BIC, vous êtes taxé sur la moitié de vos loyers tandis qu’au régime réel (revenus au-dessus de 70 000 € annuel ou sur demande), vous pouvez déduire l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de comptabilité, etc.) et l’amortissement du bien. Autres avantages, les déficits sont reportables sur une période de 10 ans et si vous souhaitez reprendre le bien pour votre usage personnel ou le vendre, il est possible de le faire à tout moment, il n’y a pas de durée détention minimale.
En investissant dans une résidence de tourisme, vous pourrez bénéficier d’un abattement allant jusqu’à 71 % sur les loyers encaissés.
- Si l'emplacement est un critère essentiel à tout projet d'investissement, il est encore plus important dans l'immobilier de montagne. En effet, les vacanciers recherchent plus que jamais une proximité avec les pistes et autres facilités. Les stations les plus réputées offrent davantage de garantie pour la future vente de votre logement.
- En termes de logements, l'immobilier de montagne a évolué ces dernières années pour délaisser l'emblématique studio-cabine au profit d'appartements plus standards (qui offrent un espace beaucoup plus appréciable)
- L'erreur à ne surtout pas commettre lors d'un investissement dans l'immobilier de montagne serait de ne privilégier qu'une seule saison alors que les destinations montagneuses se démocratisent de plus en plus pour les saisons des beaux jours.
- Investir à la montagne peut être très rentable et fiscalement très intéressant grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)
