Réussir son investissement immobilier en loi Pinel en Vendée (85)

Sur les bords de l’Atlantique, la Vendée s’impose comme un territoire très touristique. Mais c’est aussi un lieu de vie privilégié, situé à seulement 1 heure de Nantes, ville majeure des Pays de la Loire. D’ailleurs, la Vendée connaît une belle croissance démographique, ce qui augmente mécaniquement la demande locative. Un facteur essentiel au moment de choisir un lieu pour investir en Pinel et réduire ses impôts. Avec un rendement locatif moyen de 7,19 % pour les appartements, vous avez la possibilité de profiter d’un avantage fiscal majeur dans plusieurs communes du département, tout en constituant votre patrimoine.

Villes éligibles, conditions pour bénéficier de la loi Pinel, atouts de la Vendée, Ooinvestir vous explique pourquoi ce département pourrait être le lieu de votre projet d’investissement immobilier.

Vendée : les villes éligibles au dispositif Pinel

La Vendée se situe dans l’ouest de la France, dans la région des Pays de la Loire. Toutes les villes éligibles du département se situent en zone B1 de la loi Pinel. Pour mémoire, il s’agit des communes où les loyers sont élevés, la demande locative importante mais qui n’appartiennent pas aux zones A et A bis.

Pour encourager la construction de logements neufs, 6 communes sont éligibles au dispositif Pinel dans le 85. Comme le montant des loyers est plafonné avec cette loi, cela permet de faciliter l’accès des locataires modestes à des logements de qualité.

Les communes dans lesquels vous pouvez envisager d’acheter un logement neuf en Vendée pour obtenir une réduction de vos impôts sont les suivantes :

• Barbâtre (85630) ;
• L’Épine (85740) ;
• La Guérinière (85680) ;
• Les Sables-d’Olonne (85100) ;
• Noirmoutier-en-l’Île (85330) ;
• Saint-Gilles-Croix-de-Vie.

Par rapport à d’autres départements, la Vendée propose un nombre limité de territoires éligibles à la loi Pinel. Mais la liste des communes permettant de bénéficier de ce programme de défiscalisation n’est pas figée. Si d’autres villes voyaient leur demande locative et le montant des loyers augmenter, elles pourraient intégrer le dispositif Pinel.

La-Roche-sur-Yon, préfecture et ville la plus peuplée de Vendée, est classée en zone B2. Or, celle-ci est exclue de la loi Pinel depuis 2018. Il n’est donc plus possible d’investir en loi Pinel à La-Roche-sur-Yon.

Les plafonds imposés par la loi Pinel en Vendée

Réduire ses impôts avec la loi Pinel nécessite de respecter 2 types de plafonds :

• des plafonds de loyer ;
• des plafonds de revenus.

Les plafonds des loyers en zone B1 de la loi Pinel

Le loyer fait partie des critères essentiels de la loi Pinel. Il ne peut pas être fixé librement par le bailleur. Lorsque vous investissez dans un appartement neuf dans une résidence dans le 85, le loyer ne peut pas excéder 10,51 € du m².

Attention : le calcul du loyer en Pinel est un peu plus complexe que vous pourriez l’imaginer.  Il ne s’agit pas uniquement de multiplier la surface habitable par le plafond fixé par l’État.

Vous devez d’abord calculer un coefficient multiplicateur de la manière suivante : 0,7 + (19/surface habitable). Une fois ce coefficient obtenu, vous devez réaliser le calcul suivant : surface habitable × plafond de loyer en Pinel × coefficient multiplicateur.

Exemple :

Vous louez un logement neuf de 2 pièces et 70 m² dans une résidence de Saint-Gilles-Croix-de-Vie. Le coefficient multiplicateur est de 0,97. Le montant du loyer maximal que vous pouvez demander à vos locataires est de 713 € (0,97 × 70 × 10,51).

Les plafonds de ressources en B1 de la loi Pinel

Si les loyers sont plafonnés en loi Pinel, les ressources des locataires le sont également. L’objectif de ce dispositif est en effet de permettre aux foyers les plus modestes d’accéder à des logements décents. Aussi, lorsque vous mettrez en location votre investissement immobilier, vous devrez en amont vous assurer que votre futur locataire ne présente pas un revenu fiscal de référence (RFR) supérieur aux plafonds fixés par l’État. Dans le cas contraire, vous pourriez perdre le bénéfice de votre programme de défiscalisation.

Dans le cadre de votre investissement immobilier en Pinel, vous devez prendre en compte les revenus à N-2 (soit 2019 pour une location en 2021).

Exemple :

Vous réalisiez un investissement immobilier aux Sables-d’Olonne et louez votre appartement neuf de 4 pièces à un couple avec 1 enfant en 2021. Vos locataires ne doivent pas présenter un revenu supérieur à 50 233 € en 2019.

Les autres conditions pour investir en loi Pinel

De nombreuses conditions sont imposées pour profiter de la défiscalisation en loi Pinel.

• Vous devez investir dans des appartements neufs ou en l’état de futur achèvement (VEFA), voire dans des locaux transformés en habitation et respectant des performances énergétiques minimales. Tout logement en Pinel doit répondre aux critères de la RT 2012 (bientôt RE 2020) ou du label BBC 2005.
• Vous ne pouvez pas louer une maison. Les maisons sont exclues du dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021. Toutefois, si vous avez acheté une maison avant cette date, vous pouvez continuer à profiter de votre programme de défiscalisation.
• L’appartement doit être la résidence principale de votre locataire.
• Vous devez vous engager à louer durant 6, 9 ou 12 ans pour profiter de votre réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %.
• La location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent la livraison de votre bien immobilier ou l’achèvement des travaux.
• Vous devez relouer dans les 12 mois qui suivent la rupture de bail par le locataire.

Le point sur le marché immobilier en Vendée

Il n’est pas question de réaliser un investissement locatif sans étudier en amont le marché immobilier local. La Vendée est un territoire attractif avec une rentabilité moyenne de 8,08 % pour les appartements dans un village vendéen et de 6,30 % pour les appartements dans une résidence en ville.

Le prix de l’immobilier est aussi à prendre en considération. Il atteint 3 333 € en moyenne dans le département, ce qui est relativement élevé. Des disparités apparaissent selon les villes. Aux Sables-d’Olonne, le prix moyen atteint 4 560 € pour les appartements contre 3 336 € à Barbâtre et 3 516 € à la Guérinière mais 4 117 € à Noirmoutier-en-l’Île.

D’autre part, votre investissement immobilier en loi Pinel doit répondre à une demande. Dans le 85, la population est croissante depuis plusieurs décennies. Elle atteint 679 991 habitants au dernier recensement de 2018. L’augmentation du nombre d’habitants induit donc une augmentation de la demande de logements, un bon point dans le cadre de votre projet d’achat.

Pour répondre à cette dynamique démographique, de nombreux programmes immobiliers neufs voient le jour dans les communes éligibles à la loi Pinel. Il existe certainement une résidence offrant les meilleures conditions pour investir et réduire votre impôt de manière conséquente !

1. Les communes de Vendée éligibles à un investissement immobilier locatif en loi Pinel appartiennent à la zone B1.
2. Le plafond de loyer est établi à 10,51 €/m² pour votre location aux Sables-d’Olonne, à Saint-Gilles-Croix-de-Vie ou encore à Noirmoutier-en-l’Île.
3. Cet espace touristique voit en parallèle sa population augmenter en permanence favorisant la demande locative et les investissements immobiliers.
4. Grâce à la loi Pinel, vous pouvez obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction de votre imposition sur 12 ans.