Comment investir en loi Pinel à L’Haÿ-les-Roses ?

À 10 kilomètres de Paris, L’Haÿ-les-Roses affiche de grandes ambitions pour la décennie à venir. Avec ses nombreux projets d’aménagements urbains, l’arrivée de la ligne 14 en 2024 et ses nombreux programmes immobiliers éligibles à la loi Pinel, la ville gagne en attractivité. Une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent acheter dans le Val-de-Marne tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts ! 

Découvrez comment bien investir en loi Pinel à L’Haÿ-les-Roses et réussir votre défiscalisation. 

Pourquoi investir à L’Haÿ-les-Roses en loi Pinel ?

Proche de Paris (à 10 km) et implantée au cœur du département du Val-de-Marne, L’Haÿ-les-Roses compte 31 471 habitants, une petite commune comparée à ses voisines.

L’Haÿ-les-Roses bénéficie ainsi d’une grande qualité de vie, notamment grâce à la cinquantaine d’espaces verts sur son territoire. Dans le centre-ville par exemple, le parc de la Roseraie est parfait pour les promenades en famille.

La ville est aussi très accessible, car sa desserte est assurée par :

• 10 lignes de bus ;
• la ligne T7 du tramway.

Ces lignes permettent de rejoindre en quelques arrêts les lignes 4 et 7 du métro ou les lignes B et C du RER. L’Haÿ-les-Roses va bientôt bénéficier de sa propre station de métro sur la ligne 14 : L’Haÿ-Trois-Communes. La fin des travaux est prévue pour 2024.

Autre atout de L’Haÿ-les-Roses : son prix. Affichant un prix moyen de 4 684 €/m², elle reste plus accessible que : 

• Villejuif : 5 537 €/m² ;
• Antony : 5 479 €/m² ;
• Ivry-sur-Seine : 5 349 €/m².

Situation du marché neuf et loi Pinel à L’Haÿ-les-Roses

L’Haÿ-les-Roses affiche de grandes ambitions au travers de ses nombreux projets d’aménagement urbain entre aménagement du centre-ville, construction de lieux de vie ou réaménagement de certains quartiers, sans compter l’arrivée du métro. 

Cette ambition de développement s’accompagne de 6 programmes immobiliers neufs. Actuellement en travaux, la livraison de ces résidences est prévue :

• en 2021, pour les résidences Quartier de la Roseraie et Caract’air  (3^e trimestre) ;
• en 2023 pour les résidences Résidence des Jardiniers (1^er trimestre), Villa Flouquet (1^er trimestre) et Allée des Roses (3^e trimestre) ;
• en 2024 pour la résidence Saison 1 - Quartier Paul Hochart (1^er trimestre).

Les appartements neufs situés dans ces résidences sont éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel, car L’Haÿ-les-Roses se situe en zone A Bis, ce qui signifie que la tension locative sur le marché est forte. Si vous investissez dans la ville et respectez les conditions imposées, vous pourrez bénéficier d’une réduction sur vos impôts équivalente à :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Cependant, votre investissement Pinel reste limité à :

• un plafond d’investissement de 300 000 € ;
• un plafond de prix de surface de 5 500 €/m².

Depuis le 1^er janvier 2021, l’achat d’une maison neuve ne permet plus de bénéficier de la défiscalisation Pinel. 

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à L’Haÿ-les-Roses

Locataires d’une maison de 3 pièces à Villejuif, Céline et Bastien cherchent à se constituer un patrimoine commun à proximité de leur résidence principale. Le couple souhaite profiter de cet investissement immobilier pour réduire ses impôts. Il prend donc la décision d’acheter un appartement neuf à L’Haÿ-les-Roses en loi Pinel. Il trouve dans la documentation gratuite de la résidence des Jardiniers un appartement avec les caractéristiques suivantes :

• surface habitable : 53 m² (2 pièces) ;
• annexe : 1 balcon (8,25 m²) ;
• prix de vente : 294 000 € ;
• date de livraison : 1^er trimestre 2023.

Le prix de vente est inférieur au plafond d’investissement. Il respecte aussi le plafond de prix de surface qui affiche 5 157 €/m² (294 000 / 57). Le couple va pouvoir réduire ses impôts sur la base du prix d’achat de leur appartement (294 000 €), soit une réduction maximum de 61 740 € sur 12 ans.

Le financement du projet immobilier se fera en 2 parties :

• un apport de 94 000 € ;
• un crédit immobilier de 200 000 € sur 20 ans.

En comptant l’assurance, le jeune couple obtient des mensualités à 983 €. Il espère que les revenus locatifs de son appartement lui permettront de rembourser son crédit immobilier. Pour cela, il doit calculer le loyer qu’il peut appliquer en respectant le plafond de la zone A Bis (17,55 m²) imposé par la loi Pinel. La méthode de calcul est la suivante : loyer Pinel = plafond de loyer x surface x coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la façon suivante : 0,7 + 19 / surface. Point important : il ne peut jamais dépasser 1,2. 

Le loyer maximum sera donc de 1 000 € (17,55 x 57 x 1). Un montant qui permet au couple d’autofinancer son investissement immobilier grâce à la location de son appartement. Petit bonus : il se retrouvera chaque mois en situation excédentaire de + 17 € car il décide de gérer seul la gestion locative de son appartement.

Mais pour réduire ses impôts, le couple devra veiller à choisir des locataires dont les revenus se situent en dessous du plafond fixé par la loi Pinel.

Le projet immobilier Pinel de Céline et Bastien est une réussite ! Ils peuvent se constituer un patrimoine immobilier à proximité de leur résidence principale et leurs revenus locatifs (1 000 €) remboursent leurs mensualités (983 €). Autre point non négligeable : le couple investit en Île-de-France et réduit ses impôts de 428 € chaque mois pendant 12 ans maximum.

1. Au cœur du Val-de-Marne, L’Haÿ-les-Roses et ses 31 471 habitants affichent un prix moyen de 4 684 €/m².
2. Située à 10 km de Paris, la commune offre une bonne desserte et va avoir sa propre station de métro sur la ligne 14 en 2024. Ses dizaines d’espaces verts garantissent un cadre de vie de qualité. 
3. Les appartements neufs éligibles à la loi Pinel doivent respecter le plafond de loyer de la zone A Bis : 17,55 €/m². 
4. Plusieurs dizaines d’appartements neufs seront bientôt disponibles dans les 6 résidences en construction. La livraison de ces programmes est prévue entre 2021 et 2022. Un investissement éligible vous fera bénéficier d’une réduction d’impôts qui pourra atteindre 63 000 € sur 12 ans.