Investir en loi Pinel à La Garenne-Colombes

Investir dans l’immobilier neuf et profiter d’une réduction sur vos impôts ? C’est possible grâce à la loi Pinel qui s’applique à La Garenne-Colombes, dans les Hauts-de-Seine. À proximité de Paris et de la Défense, cette petite ville présente de nombreux atouts et affiche un vrai dynamisme, qui se ressent avec les nombreux programmes d’appartements neufs actuellement en construction dans la commune. Ooinvestir vous explique comment réussir votre investissement immobilier en loi Pinel à La Garenne-Colombes. 

Pourquoi investir dans l’immobilier à La Garenne-Colombes en loi Pinel ?

Deuxième plus petite ville du département des Hauts-de-Seine en termes de superficie (179 hectares), La Garenne-Colombes compte 29 169 habitants. Elle s’imposent donc comme une ville résidentielle paisible et se démarque des plus grandes villes voisines que sont Courbevoie, Colombes, Bois-Colombes et Nanterre. 

Mais la Garenne-Colombes bénéficie à la fois d’une proximité avec la Défense (2,5 kilomètres) et avec Paris. Les habitants de la ville ont le choix entre :

• le tramway T2 qui place la commune à 4 minutes du centre d’affaires ;
• la ligne L du Transilien, qui permet de se rendre à la Défense ou à Paris Saint-Lazare.

D’autres transports en commun vont se développer : La Garenne-Colombes va accueillir une nouvelle gare à l’horizon 2030 dans le cadre du Grand Paris Express. Un projet qui devrait valoriser son marché immobilier et attirer de nouveaux habitants.

D’ailleurs, la ville affiche une croissance démographique soutenue : + 8 % entre 2007 et 2017. À l’heure actuelle, sa population se compose à 25 % de personnes entre 30 et 44 ans et de 18,7 % de personnes entre 15 et 29 ans selon l’Insee. 

L’âge médian y est relativement jeune : 36 ans*. Niveau composition de foyer, les célibataires sont majoritaires (43 %), suivis des familles (32 %) et enfin des couples (23 %)*. 

La Garenne-Colombes est une ville qui attire les cadres : près de 3 habitants sur 10 font partie de cette catégorie socioprofessionnelle. Ils y apprécient le cadre convivial obtenu grâce à son tissu associatif : plus de 300 associations sont recensées dans la commune. 1/3 de la population y pratique un loisir ou un sport et les équipements ne manquent pas : piscine, piste d’athlétisme, terrains de football, courts de tennis, gymnases, boulodromes, salles de judo et de tennis de table, etc.  

Dans la ville, 9 recherches immobilières sur 10 concernent des appartements. Les nouveaux arrivants recherchent principalement des 3 pièces (30 %) et 2 pièces (29 %). Les 4 pièces représentent 18 % des recherches*. 

En somme, pour votre projet Pinel, privilégiez les appartements de 2 et 3 pièces : vous attirerez ainsi une cible de jeunes locataires cadres, catégorie prédominante dans la commune.

Ces atouts font de La Garenne-Colombes une ville très prisée dans les Hauts-de-Seine avec un prix moyen de 7 480 €/m² , comparable à celui de ses voisines :

• 7 514 €/m² à Courbevoie ; 
• 7 334 €/m² à Clichy.

Situation du marché immobilier neuf et loi Pinel à La Garenne-Colombes

La Garenne-Colombes se donne les moyens de garder son statut de ville conviviale tout en continuant de se développer. Son plan local d’urbanisme (PLU) reflète cette ambition, avec plusieurs grandes orientations : 

• mixité sociale ;
• valorisation de la voirie ;
• développement durable ;
• renouvellement des équipements publics et privés ;
• construction d’un parking et de logements. 

Le quartier Champs-Philipe, non loin du cœur de la ville, fait partie des secteurs prioritaires en matière de logements neufs. L’objectif est de « créer une centralité nouvelle à travers un ensemble résidentiel d’environ 1 620 logements » dans le but de « favoriser l’accueil d’environ 2 500 à 3 000 habitants supplémentaires d’ici 2020 – 2025 » selon le site de la ville de La Garenne-Colombes. 

Sous conditions, ces logements neufs peuvent être éligibles au dispositif Pinel puisque La Garenne-Colombes se place en zone A bis. Dans cette zone, tous les logements éligibles à la loi Pinel sont plafonnés à 17,43 €/m². 

Pour calculer le loyer maximum, le propriétaire doit appliquer un coefficient multiplicateur selon la surface (S) du logement : 0,7 + 19/S. Ce coefficient ne dépasse jamais 1,2. 

4 programmes immobiliers sont d’ailleurs en cours à La Garenne-Colombes. Plusieurs appartements neufs seront bientôt disponibles à la vente dans :

• la résidence Empreinte (livraison annoncée au 2e trimestre 2021) ;
• la résidence Carré Foch (fin des travaux prévue pour le 3^e trimestre 2022) ;
• la Résidence 51, rue veuve Lacroix (livraison annoncée au 2e trimestre 2023) ;
• la résidence Square Sartoris (fin des travaux prévue pour le 4^e trimestre 2022).

Les promoteurs mettent à la disposition des potentiels acheteurs des brochures à télécharger, qui précisent les différents équipements, comme la présence d’une parking ou de balcon.

Les conditions pour acheter en loi Pinel à la Garenne-Colombes

Afin de bénéficier de la loi Pinel, le propriétaire doit également respecter d’autres conditions de location.

• L’appartement doit être loué uniquement en résidence principale (la résidence secondaire n’est pas autorisée).
• Le bail de location doit être signé dans les 12 mois suivant la date d’acquisition ou de livraison.
• Le ou les locataires du bien doivent obligatoirement respecter un certain plafond de ressources (exemple : 75 361 € pour une famille avec 1 enfant à La Garenne-Colombes).

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Les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.    

Le respect de ces conditions ouvre droit à une réduction d’impôt au propriétaire du logement. Le taux de cette réduction est calculé en fonction de l’engagement locatif de l’appartement :

• taux de réduction d’impôt de 12 % si le logement est loué pendant 6 ans ;
• taux de réduction d’impôt de 18 % si le logement est loué pendant 9 ans ;
• taux de réduction d’impôt de 21 % si le logement est loué pendant 12 ans.

Exemple d'un investissement réussi en loi Pinel à La Garenne-Colombes  

Jeunes cadres propriétaires d’un appartement 3 pièces à Clichy dans les Hauts-de-Seine, Sylvain et Delphine ont décidé d’investir dans l’immobilier neuf afin de se constituer un patrimoine. Après étude du dispositif Censi-Bouvard et Pinel, c’est vers le dernier dispositif que le couple se tourne après avoir vu une belle opportunité se profiler à La Garenne-Colombes.

Le dispositif Censi-Bouvard concerne les résidences de services et permet de louer en logement meublé non professionnel (LMNP). La loi Pinel n’est possible que pour un appartement nu.  

L’opportunité en question : un bel appartement de 2 pièces d’une surface de 36 m² dans la résidence Square Satoris. Prix d’achat : 307 580 €. Grâce à leur apport, Sylvain et Delphine font un prêt de 250 000 € sur 25 ans. Leurs mensualités s’élèveront à 1 045 €. 

Le couple a conscience du potentiel de cet appartement. Il décide de le placer sur le marché locatif pendant 12 ans, leur rapportant ainsi une réduction d’impôts équivalente à 21 % du prix d’achat du logement sur cette période. 

Seulement, le prix de leur appartement est supérieur au plafond de surface (5 500 €/m²) ainsi qu’au plafond d’investissement fixé par la loi Pinel (300 000 €). La défiscalisation se calculera donc sur la base de 198 000 € (5 500 x 36 m²), soit une réduction d’impôt totale de 41 580 € (198 000 x 21 %), 3 465 €/an et 288€/mois. 

Le couple calcule par la suite les revenus locatifs de leur logement. Avec le plafond Pinel à 627 € (17,43 x 36) et le coefficient multiplicateur de 1,2 (0,7 + 19/36), Delphine et Sylvain vont pouvoir fixer leur loyer à 752 €/mois (627 x 1,2).  Un loyer abordable pour un célibataire avec des ressources annuelles inférieures à 38 465 €. 

Les revenus locatifs sont insuffisants pour rembourser leur prêt : il subsiste une différence de 293 €.

En revanche, grâce à leur réduction d’impôt de 288 €/mois, le couple doit seulement rembourser 5 €/mois de différence pour régler ses mensualités. Un très faible effort d’épargne que Sylvain et Delphine peuvent facilement réaliser. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Grâce à cet investissement immobilier, le jeune couple concrétise son rêve de débuter son patrimoine immobilier à La Garenne-Colombes, à proximité de leur résidence principale et surtout dans une ville très cotée des Hauts-de-Seine. 

1. Dans les Hauts-de-Seine, La Garenne-Colombes affiche une forte croissance démographique
2. La ville se démarque par son cadre paisible et sa proximité avec le quartier de la Défense et de Paris.  
3. La Garenne-Colombes est située en zone A Bis de la loi Pinel. Le prix du loyer est plafonné à 17,43 €/m² dans cette zone. 
4. Le plan local d’urbanisme de la ville donne de nombreuses orientations sur la politique urbaine de la ville, comme le développement durable et la construction d’un parking et de logements. 
5. 4 programmes immobiliers sont en cours dans la ville et des dizaines d’appartements (du studio au 6 pièces) seront disponibles à la vente dans les années à venir.