Loi Pinel : acheter un bien neuf pour le proposer à la colocation

Vous êtes sur le point d’investir dans un logement neuf en loi Pinel pour bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse et vous constituer un patrimoine immobilier ? De plus en plus recherchée, la colocation offre de nombreux avantages aux propriétaires, surtout dans les zones et grandes villes où l’offre locative se fait rare. La colocation et la loi Pinel sont-elles compatibles ? Quels sont les avantages ? Sur quels critères porter votre attention ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître ce mode de location et son application dans le cadre du dispositif Pinel.

Loi Pinel et colocation, une compatibilité possible… et intéressante

Si la colocation reste une tendance forte chez les étudiants avec 55 % de la demande locative, elle se développe de plus en plus chez les jeunes actifs. Avec un âge moyen de 27 ans, elle se destine aujourd’hui à des profils attirés par une part de loyer moins élevée et des surfaces plus importantes. 

Parfaitement compatible avec la loi Pinel et son processus de défiscalisation, la colocation s’avère d’autant plus intéressante dans les zones au marché locatif tendu. La demande élevée dans les grandes villes concerne un public toujours plus vaste au fil des années pour un faible risque de vacance locative.

Dans le classement des villes les plus tendues, Paris reste en tête avec plus de 8 demandes de colocation pour une offre de logement en colocation. La capitale est suivie des villes de Lyon, Angers, Bordeaux et Nantes avec entre 5,4 et 4,6 demandes par offre.

Le dispositif Pinel impose un plafond de loyer à ne pas dépasser en fonction de la zone géographique A, A bis, ou B1 déterminée par l’administration fiscale et la surface du bien immobilier. Un loyer global qui est donc divisé par le nombre de colocataires et leur permet ainsi de profiter d’un logement à moindre coût. D’un autre côté, le plafond de ressources s’applique à chaque colocataire. Il est tout à fait possible de louer votre appartement à plusieurs personnes qui n’ont pas de liens de parenté ou ne sont pas en couple.

Les plafonds de loyers imposés par la loi Pinel sont les suivants :

- zone A bis : 17,43 €/m² ;

- zone A : 12,95 €/m² ;

- zone B1 : 10,44 €/m².

Les avantages d’investir en loi Pinel avec une colocation

Avec la loi Pinel, le gouvernement a pour objectif de proposer des loyers abordables dans les zones tendues en échange d’un avantage fiscal. Dans le cadre de la colocation, le dispositif Pinel vous permet de louer votre logement à plusieurs locataires et de bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu. Elle varie selon la période d’engagement de location choisie :

• durée de 6 ans : défiscalisation équivalente à 12 % du prix du logement ;
• durée de 9 ans : défiscalisation équivalente à 18 % du prix du logement ;
• durée de 12 ans : défiscalisation équivalente à 21 % du prix du logement. 

Au-delà de la réduction fiscale, votre investissement en loi Pinel dans le cadre de la colocation procure des avantages propres à cette situation :

• Les logements neufs de grandes surfaces adaptés à la colocation offrent de grandes pièces à vivre qui attirent de nombreux profils. Ils sont généralement situés dans des quartiers bien desservis et proches de toutes les commodités.
• La part de loyer pour chaque colocataire est très intéressante. Elle répond à une forte demande qui entraîne un faible risque de vacance locative. Avec plusieurs loyers pour un seul bien, la colocation promet une belle rentabilité.
• Depuis 2014, la loi Alur a offert à la colocation un cadre juridique idéal pour protéger les propriétaires et leur bien immobilier. Une clause de solidarité a été ajoutée au bail de colocation pour limiter les risques de loyers impayés. Si elle n’est pas obligatoire, son application impose aux colocataires de couvrir l’éventuel défaut de paiement d’un des autres occupants. De plus, il vous est possible d’imposer un garant ou une caution pour chaque colocataire. 
• Si la décision finale vous revient, les colocataires se chargent généralement eux-mêmes de trouver de nouveaux membres pour venir compléter la colocation et partager leur quotidien. Un laps de temps généralement assez court, car ils continuent de payer la totalité du loyer, même en nombre restreint : ils ont donc tout intérêt à limiter la vacance.
• À la différence d’un couple dont les revenus sont additionnés, chaque colocataire correspond à un foyer fiscal unique soumis aux plafonds de ressources de la loi Pinel. Le cas de chacun est étudié individuellement. L’ensemble des revenus des colocataires représente donc un total plus élevé pour garantir le paiement de vos loyers. 

Pour les personnes vivant en concubinage au sein d’une colocation, les ressources doivent être additionnées et ensuite comparées au plafond de ressources de leur foyer fiscal dans la zone géographique concernée.

Colocation et loi Pinel : les points de vigilance

Avant de se lancer dans un investissement locatif en colocation, il est important de bien étudier votre projet pour ne rien laisser au hasard.

Le prix élevé des grandes surfaces

Il est important de ne pas oublier que la réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel ne s’applique que dans la limite d’un investissement locatif de 300 000 € par an. Or, le prix des biens immobiliers de grande superficie situés dans les zones tendues peut rapidement dépasser ce montant. Il convient donc de choisir avec soin le logement le plus adapté à votre projet de colocation.

Les plafonds de ressources des colocataires

Il vous revient également de vérifier que les revenus de vos colocataires ne dépassent pas le plafond de ressources. Il est établi en fonction de la zone géographique A, A bis ou B1 et du foyer fiscal du colocataire. En guise de justification, l’avis d’imposition de l’année N-2 par rapport à la signature du bail vous sera nécessaire. 

Plafond des ressources par foyer fiscal et par zone dans le cadre du dispositif Pinel : 

La qualité des dossiers

Comme n’importe quel investissement en dispositif Pinel, vous pouvez souscrire à la garantie de loyers impayés pour une protection optimale. Pour éviter d’accepter un dossier falsifié, il est recommandé de vérifier la véracité des copies d’avis d’imposition de vos colocataires sur le site du gouvernement à partir du numéro fiscal.

Exemple d’un investissement de loi Pinel en colocation réussi

Tous 2 cadres dans le marketing, Stéphanie et Jérémy ont un montant d’impôt sur le revenu qui s’élève à 6 000 € par année. Ils veulent réaliser un investissement locatif en loi Pinel avec pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier et réduire leurs impôts. Ils envisagent d’opter pour une colocation, car le logement qu’ils souhaitent acheter est situé à Champs-sur-Marne à proximité de l'Université Paris-Est.

Il s’agit d’un appartement neuf de 4 pièces de 80 m² avec un prix d’achat de 280 000 € soit 3 500 € du m².  Stéphanie et Jérémy bénéficient d’un apport de 60 000 € et ont obtenu un crédit sur 20 ans de 220 000 € pour une mensualité de 1 100 € par mois. La ville de Champs-sur-Marne est située en zone A et permet donc de proposer un loyer maximal de 971 € pour la location de leur appartement (80 m² x 12,95 € x coefficient multiplicateur de 0,9375).

Le coefficient multiplicateur Pinel se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface du logement.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

Le couple a sélectionné les dossiers de 3 colocataires dont les ressources sont toutes en dessous du plafond de 38 465 € destiné aux personnes seules en zone A. Deux sont étudiants avec des garants, auxquels vient s’ajouter un jeune actif pour un loyer total ramené à 969 € et une part de 323 € par personne (969 / 3 = 323).

Stéphanie et Jérémy ont fait le choix d’une période d’engagement de 9 ans pour bénéficier d’un taux de réduction d’impôt de 18 % sur le prix d’achat de leur bien immobilier. Ils obtiennent ainsi une défiscalisation globale de 50 400 € (280 000 € x 18 %), soit 5 600 € par an. Chaque mois, ils totalisent une économie de 466 € qui vient compléter le rendement de leur investissement locatif.

La différence de 131 € entre la mensualité du crédit (1 100 €) et le loyer perçu (969 €) est largement inférieure à la réduction d’impôt du dispositif Pinel (466 - 131 = 335 €). Avec une économie mensuelle de 335 €, l’investissement de Stéphanie et Jérémy en colocation affiche une excellente rentabilité et le couple se constitue progressivement un patrimoine.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. La demande locative en colocation est très élevée dans les zones tendues concernées par la loi Pinel. 
2. Contrairement à un couple dont les revenus sont additionnés, chacun des colocataires possède son propre foyer fiscal soumis aux plafonds de ressources du dispositif Pinel. 
3. Le cadre juridique de la colocation protège les investisseurs contre les loyers impayés. 
4. La vacance locative est grandement limitée par la possibilité d’inclure une clause de solidarité au bail et la recherche de nouveaux locataires réalisée par les membres de la colocation.