Comment réussir votre investissement en SCPI fiscale ?
Sommaire
Vous recherchez un placement pour préparer votre avenir tout en bénéficiant d’un avantage fiscal immédiat ? Ne cherchez plus, Ooinvestir vous propose d’investir dans des parts de SCPI fiscale ! Découvrez cette solution astucieuse pour optimiser votre fiscalité rapidement.
Les différents types de SCPI fiscales
Il existe aujourd’hui sur le marché différents types de SCPI (société civile de placement immobilier) fiscales :
- la SCPI Pinel ;
- la SCPI Denormandie ;
- la SCPI Malraux ;
- la SCPI de déficit foncier.
Toutes s’appuient sur les dispositifs du même nom, qui sont aussi accessibles en achetant un bien immobilier « en direct ». L’investissement en pierre papier avec ces dispositifs vous ouvre les mêmes avantages.
La SCPI Pinel
Lorsque vous achetez des parts de SCPI Pinel, la société de gestion qui gère les fonds récoltés investit dans des immeubles d’habitation. Selon le nombre de parts achetées et leur valeur, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt. Pour un investissement réalisé en 2023, la réduction atteint 10,5, 15 ou 17,5 % du montant investi (plafonné à 300 000 €), selon l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
L’atout majeur de cette SCPI ? Développer un patrimoine immobilier tout en réduisant votre impôt. Toutefois, cela impose à la société de gestion de respecter un certain nombre de conditions dans le choix de ces investissements et des locataires :
- appartement neuf ;
- engagement de location ;
- plafonnement des loyers ;
- plafonnement des ressources des locataires ;
- investissement dans des zones éligibles.
La SCPI Denormandie
La SCPI fiscale Denormandie vise elle aussi à réduire votre imposition. Cette fois, la société de gestion doit investir dans l’ancien et réaliser une rénovation énergétique dont le coût représente au moins 25 % du coût total de l’opération. La réduction d’impôt atteint avec ce dispositif 12, 18 ou 21 % selon l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
Si l’avantage fiscal est plus attractif que celui de la SCPI Pinel, certains inconvénients liés à la nature de ce placement sont à considérer avant de se lancer :
- la durée de détention est de 10 ans minimum : il faut attendre la liquidation de la SCPI pour récupérer votre investissement ;
- les loyers ne sont perçus qu’au bout de 3 ans, ce qui réduit la rentabilité de cet investissement ;
- les frais de souscription sont plus élevés.
La SCPI Malraux
Avec la SCPI Malraux, la société de gestion investit dans un parc immobilier résidentiel historique qui nécessite une rénovation d’ampleur. La réduction d’impôt promise est importante. Le coût maximal des travaux est de 400 000 € sur 4 ans maximum et la réduction atteint 22 ou 30 % du montant, selon le lieu où se situent les immeubles.
En contrepartie de cette baisse de vos impôts, vous faites le choix d’un investissement à long terme (15 ans minimum). Les frais de souscription sont élevés et la rentabilité reste assez faible, d’autant que vous ne percevez pas de revenus fonciers le temps de la réalisation des travaux.
La SCPI de déficit foncier
Cette fois, vous achetez des parts de SCPI pour investir dans des immeubles à rénover. Le coût des travaux doit être suffisamment élevé pour créer un déficit foncier. En clair, vos charges sont plus importantes que vos revenus et vous ne payez pas d’impôt foncier. Mieux : comme il est possible de déduire jusqu’à 10 700 € de vos revenus globaux par an, le déficit foncier qui dépasse ce montant est reportable pendant 10 ans.
Si cela permet de profiter d’une défiscalisation très intéressante, la durée d’investissement reste longue (15 ans) et vous ne percevez pas de revenus fonciers immédiatement. En outre, le déficit foncier ne concerne que la SCPI à capital fixe : les SCPI à capital variable sont exclues de ce dispositif.
La SCPI fiscale fonctionne comme un investissement immobilier en direct : la mécanique de défiscalisation reste identique avec une réduction d’impôt qui dépend du montant investi.
Investir en SCPI fiscale : pour qui ?
Comme la SCPI fiscale a pour but de réduire l’impôt foncier, elle intéresse uniquement les investisseurs qui paient l’impôt sur le revenu. L’optimisation fiscale est effective dès l’année de souscription, de quoi bénéficier d’une défiscalisation immédiate.
Au regard de la durée de détention imposée par la SCPI Pinel, Denormandie, Malraux ou de déficit foncier, la SCPI fiscale s’adresse aux particuliers qui peuvent bloquer de l’argent sur le long terme.
Enfin, la SCPI fiscale est conseillée pour un investisseur qui n’a pas besoin de rendement immédiat. Ce type de société civile de placement immobilier ne promet pas un rendement important, contrairement à la SCPI de rendement. Ici, l’objectif essentiel est d’obtenir un avantage fiscal.
Réussir son investissement en SCPI fiscale : quels critères évaluer ?
Avant de vous lancer dans l’acquisition de parts de SCPI fiscale, Ooinvestir vous conseille d’étudier les points suivants :
- la capitalisation de la SCPI. Plus elle est élevée, plus la diversification des actifs permet de mutualiser, et donc de réduire les risques ;
- le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI. Un TOF élevé témoigne d’une bonne gestion de la société à qui vous confiez votre épargne ;
- la performance de la SCPI, même si, avec une SCPI fiscale, le taux de rendement reste plus faible que celui de la SCPI de rendement ;
- le délai de jouissance, à savoir le moment où vous pourrez commencer à toucher une quote-part de revenus locatifs ;
- le délai de détention des parts qui peut varier selon la SCPI fiscale choisie ;
- le minimum à investir : coût des parts et nombre de parts à acheter ;
- le niveau des frais de souscription pour votre investissement en pierre papier. Des frais trop importants impacteraient l’attractivité de votre placement ;
- la cession des parts :pour une SCPI à capital fixe, consultez le taux de parts en attente.
Investir en SCPI fiscale avec succès : quelles sont les erreurs à ne pas commettre ?
La plus grande erreur des investisseurs en SCPI fiscale est de s’intéresser uniquement au taux de réduction d’impôt proposé. Certes, c’est un avantage considérable à prendre en compte au moment du choix. Toutefois, ne vous laissez pas aveugler par la réduction d’impôt promise.
Nous vous conseillons de bien étudier le coût des rénovations. Parfois, le prix est si élevé qu’il n’est pas compensé par la revalorisation de l’immeuble. Et, en réalité, la rentabilité finale n’est pas au rendez-vous.
Autre erreur à ne pas commettre : sous-estimer l’impôt sur la plus-value. En investissant dans une SCPI fiscale, vous pourriez réaliser une plus-value importante lors de la revente de vos parts. Et cela va impacter sensiblement la rentabilité de votre investissement immobilier... En effet, le calcul se base sur le prix d’achat hors travaux, ce qui va augmenter la valeur de l’ensemble des biens… et donc l’impôt à payer !
- Il existe 4 types de SCPI fiscales : SCPI Pinel, Malraux, Denormandie et de déficit foncier.
- La SCPI fiscale offre une réduction d’impôt très importante : un investissement à privilégier si vous êtes un contribuable lourdement imposé.
- Prenez le temps de bien analyser les différentes SCPI et sociétés de gestion pour faire le choix d’un investissement durable et pertinent sur le plan financier.
- La SCPI fiscale peut engendrer une plus-value importante : anticipez pour éviter une mauvaise surprise au moment de l’imposition à la revente.
