Tout sur la défiscalisation en SCPI : quel dispositif vous correspond ?

L’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) bénéficie de l’attractivité et du côté rassurant de l’investissement immobilier direct tout en proposant un ticket d’entrée accessible (la somme minimale investie dans une SCPI est bien moindre qu’un achat de bien immobilier).  Ce choix d’investissement vous permet également d’optimiser votre fiscalité et de gagner du temps par rapport à la gestion locative. Découvrez comment elle peut servir votre stratégie d’investissement et votre situation patrimoniale avec la défiscalisation en SCPI.

Comment fonctionne la défiscalisation en SCPI ?

La SCPI fiscale, destinée à réduire vos impôts, s’appuie sur les dispositifs identiques à ceux qui existent pour l’immobilier physique (loi Pinel, loi Malraux). L’investissement en parts via une SCPI fiscale vous permet de profiter d’avantages sur votre imposition en vous positionnant sur l’immobilier locatif. Vous déléguez la gestion et vous diluez, en plus, le risque d’impayés. En effet, l’investissement est réalisé sur de nombreux biens. Vous détenez indirectement une petite part de chacun d‘eux avec les autres investisseurs. Ainsi, un bien qui serait vacant ne vous impactera pas autant que si vous en étiez le seul propriétaire.

Il existe d’autre type de SCPI en plus de la SCPI fiscale :

• La SCPI de rendement vous fera bénéficier de revenus réguliers, comme si vous perceviez des loyers mensuels.
• La SCPI de valorisation génère des revenus uniquement lors de la cession de biens selon la plus-value réalisée.

Si votre objectif est de réduire vos impôts, la SCPI fiscale est la plus indiquée par rapport à votre objectif d’investissement.

Comment choisir le dispositif qui vous correspond ?

Identifier vos besoins en tant qu‘investisseur

Les SCPI vous faisant bénéficier de réductions d’impôt sont nombreuses et vous devez connaître leurs caractéristiques pour orienter votre choix en fonction de votre situation patrimoniale et de vos objectifs d’investissement.

Trois options principales s’offrent à vous :

• La SCPI Pinel : pour faire baisser l’impôt sur le revenu en bénéficiant d’une déduction d’impôt annuelle s’étalant sur 6, 9 ou 12 ans dans la limite du plafond des niches fiscales de 10 000 €.
• La SCPI Malraux : pour les foyers les plus fiscalisés, la déduction d’impôt n’est pas soumise au plafond des niches fiscales et peut aller jusqu’à 30 000 € annuels sur 4 ans soit 120 000 € d’économie d’impôts totale.
• La SCPI déficit foncier : pour les contribuables ayant beaucoup de revenus issus de leur patrimoine immobilier et qui sont imposés au régime réel. Le déficit foncier va venir faire baisser l’assiette des revenus fonciers du montant total du déficit.

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Comparer la taille des SCPI

Plus le nombre de biens gérés par la SCPI est important, plus le risque locatif est dilué. En effet, votre investissement est réparti sur l’ensemble des biens gérés par la SCPI. Ainsi, plus les biens sont nombreux, plus vous détenez une part moindre de chacun. Un parc comprenant de nombreux biens immobiliers peut aussi permettre une diversification géographique des biens. La taille de la SCPI conditionne également la liquidité de vos parts : plus le nombre de logements gérés sera important, plus il sera rapide pour vous de revendre vos parts lorsque vous souhaitez vous en séparer.

Connaître la composition du parc immobilier de la SCPI

Au-delà de votre objectif d’investissement en SCPI, la valeur de revente de vos parts doit aussi faire partie de vos critères. La qualité de construction des bâtiments, ou de leur rénovation, et leur situation géographique ont une influence sur la vacance locative, et finalement sur le rendement et l’appréciation de vos parts.

Pensez aussi à vérifier si les prix des loyers demandés correspondent aux prix du marché.

Se renseigner sur la liquidité des parts de la SCPI

Connaître le nombre de parts en attente de souscription et le volume d’échange sur le marché secondaire (marché interne de la SCPI où la revente des parts se fait entre souscripteurs) vous sera utile pour savoir comment se déroulera la cession de vos parts.

La défiscalisation en SCPI Pinel

Réduire ses impôts en SCPI Pinel offre les mêmes avantages que le dispositif de la loi Pinel sur l’investissement locatif physique. La SCPI investit sur un parc immobilier composé de logements neufs éligibles à la loi Pinel pour un coût maximal de 300 000 €. Souscrire des parts de SCPI vous permet de profiter de réduction d’impôts pouvant aller jusqu'à 21 % du montant souscrit, si vous optez pour une détention des parts de 12 ans.

L’investissement en SCPI Pinel entre dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € annuels.

Les avantages de la SCPI Pinel sont :

• un rendement autour de 3 % par an ;
• la dilution du risque d’investissement ;
• l’économie d’impôt dès la première année de souscription sans devoir attendre que le bien soit construit et en location.

En revanche, la SCPI Pinel vous contraint à un investissement de long terme. En plus des années de location nécessaires à l’éligibilité au dispositif Pinel, le temps de construction du bien (s‘il n’est pas terminé), de mise en location et parfois de revente en fin de programme vient s‘ajouter.

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La défiscalisation en SCPI Malraux

Les parts de SCPI Malraux permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux réalisés pour des immeubles situés en secteur sauvegardé. La réduction d’impôt s’effectue l’année de l’acquisition des parts de la SCPI en une seule fois. Elle peut aller jusqu’à 30 % de la somme souscrite en fonction de la quote-part des travaux (part qui vous revient en prenant en compte les autres charges de la SCPI entre acquisition de bien, travaux éligibles et travaux non éligibles).

Exemple : vous réalisez un investissement de 100 000 € dans une SCPI Malraux. La SCPI alloue 65 % des souscriptions à la réalisation des travaux éligibles. Le montant éligible à la défiscalisation est donc de 65 000 €.

Les investissements étant réalisés en zone permettant de bénéficier d’une réduction de 30 %, la réduction fiscale obtenue l’année de souscription des parts sera de : 65 000 x 30 % = 19 500 € soit 19,5 % du montant souscrit.

Les avantages de la SCPI Malraux sont :

• l’absence de recherche de biens et de suivi des travaux ;
• une réduction d’impôt dès l’année de souscription ;
• un investissement possible dès 5 000 € ;
• une situation hors plafonnement des niches fiscales ;

Par contre, les SCPI Malraux vous obligent à bloquer les fonds investis sur le long terme, pendant 15 ans généralement. Cette période correspond à la phase de réhabilitation du bâtiment (4 ans environ), à la phase de location obligatoire de 9 ans, s’ajoute enfin la durée de la phase de revente de l’immeuble qui peut être plus ou moins longue. La SCPI est alors dissoute après cette revente.

La défiscalisation en SCPI déficit foncier

Un déficit foncier apparaît quand les charges de propriété d’un bien mis en location (entretien, assurances, intérêt d’emprunt, taxe foncière…) sont supérieures aux loyers perçus. Il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Le déficit en excédent peut être reporté sur les revenus immobiliers des années suivantes.

La SCPI déficit foncier concerne les investisseurs déjà propriétaires et soumis à une tranche marginale d’imposition d’au moins 30 %, les revenus immobiliers étant aussi imposés à ce taux. La défiscalisation via ce type de SCPI vient donc diminuer une partie ou la totalité des revenus fonciers et donc de leur taxation. Le souscripteur pourra imputer les charges de la SCPI d’après la quote-part des travaux dans la limite de 10 700 €/an. L’excédent est reportable sur 10 ans.

Les avantages de la SCPI déficit foncier sont :

• une durée de détention légale des parts plus courte (3 ans minimum) que les autres SCPI fiscales (10 ans en moyenne) ;
• une situation hors plafonnement des niches fiscales ;
• un faible risque de vacance locative et de dépréciation puisque les biens détenus sont généralement basés dans des immeubles bourgeois en cœur de ville.

Cependant, la SCPI de déficit foncier ne vous permet pas de revendre vos parts, car le marché secondaire est quasi inexistant.

Le rendement de la SCPI est faible car ce n’est pas son but premier.

 

1.   Pour bénéficier d'une défiscalisation avantageuse en investissant dans une SCPI, il vaudra mieux porter votre choix sur une SCPI fiscale.
2.  La SCPI prenant à sa charge l’achat, la rénovation, l’entretien et la gestion de la location, vous vous évitez de nombreuses démarches liées à l’achat du bien, le calcul de sa rentabilité ou encore sa rénovation.
3.  Les SCPI réalisant leurs investissements sur plusieurs biens, les risques locatifs sont dilués.
4. Vous pouvez investir en SCPI Pinel, Malraux ou déficit foncier. Chacune vous fera bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière auquel elle se rattache. En revanche, des particularités, notamment sur la durée de détention de vos parts, sont à prendre en compte.