Connaître les risques d'un investissement en SCPI
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Si la SCPI vous promet de beaux rendements ou des avantages fiscaux, ce placement présente néanmoins des risques. Rassurez-vous, il est tout à fait possible de les limiter pour sécuriser votre placement et envisager plus sereinement votre avenir. Ooinvestir vous guide pour mieux connaître les risques d’un investissement en SCPI et les contourner.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Investir en SCPI (société civile de placement immobilier) consiste à réaliser un investissement immobilier indirect. Vous n’achetez pas un bien identifié : vous achetez des parts d’un vaste ensemble, selon vos possibilités financières.
L’achat de parts de SCPI peut se faire comptant ou à crédit selon vos objectifs de placement. Il peut se faire auprès d’une société de gestion ou via l’assurance vie par exemple.
Il est possible d’acheter des parts de SCPI d’entreprise : vous investissez alors dans des immeubles de bureaux, des commerces, des établissements de santé, des entrepôts, etc. Vous pouvez aussi vous orienter vers des SCPI d’habitationqui visent cette fois à investir dans des logements.
Il existe 2 types de SCPI reconnues par l’Autorité des marchés financiers (AMF) : à capital fixe ou à capital variable. Avec une SCPI à capital fixe, le nombre de parts ne peut évoluer qu’à la suite d’une augmentation du capital votée en Assemblée générale. Avec une SCPI à capital variable, il est possible de souscrire à tout moment.
Le fonctionnement de votre investissement en SCPI
Lorsque vous décidez d’investir en SCPI pour bénéficier d’un revenu complémentaire ou pour optimiser votre épargne, différentes solutions vous sont offertes :
- la SCPI de rendement ;
- la SCPI fiscale ;
- la SCPI de plus-value.
Chacune répond à un objectif de placement spécifique pour les investisseurs.
La SCPI de rendement
L’objectif ici : obtenir un rendement maximal pour faire fructifier votre épargne et bénéficier d’une rentabilité plus importante qu’avec un placement traditionnel, tel que le Livret A. La SCPI de rendement constitue ainsi une solution idéale pour générer des revenus complémentaires.
En investissant en SCPI de rendement, vous pouvez espérer une rentabilité comprise entre 4 et 6 %.
La SCPI fiscale
Cette fois, l’objectif n’est pas la rentabilité immédiate. Avec la SCPI fiscale, les investisseurs recherchent ici une solution pour optimiser leur fiscalité. Vous pouvez par exemple vous orienter vers une société de gestion qui achète des biens éligibles au dispositif Pinel. De cette manière, vous réduisez votre impôt sur le revenu durant 6 à 12 ans. Le montant de la réduction d’impôt est calculé au prorata du nombre de parts achetées et de leur prix.
La SCPI de plus-value
La SCPI de plus-value repose sur un principe encore différent. Cet investissement à long terme consiste à faire l’acquisition de parts de SCPI en démembrement. Le concept est simple : vous achetez à un prix décoté (jusqu’à 30 à 40 %) et en contrepartie, vous ne percevez pas de revenus fonciers. De fait, vous êtes nu-propriétaire et n’avez pas la jouissance des biens acquis. Lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété, vous pouvez revendre vos parts au prix du marché et donc envisager une plus-value importante.
Quels sont les risques de l'investissement en SCPI et comment les limiter ?
L’investissement en SCPI n’est jamais sécurisé. Un risque de perte en capital existe toujours. Toutefois, il reste possible d’envisager des solutions pour limiter les risques.
La baisse des prix de l’immobilier
En faisant l’acquisition de parts de SCPI, vous investissez dans l’immobilier. Le prix des parts évoluera donc avec l’état du marché immobilier. Si celui-ci se trouve fragilisé et que les prix baissent, vous risquez de revendre vos parts moins cher que vous ne les avez achetées.
Pour limiter les risques de perte, la diversification fait partie des solutions à explorer. Optez en parallèle de la SCPI pour des livrets garantis, des actions, etc.
La baisse en raison d’un contexte économique, social ou sanitaire
L’exemple typique reste la crise sanitaire du Covid-19. Le secteur du tourisme a été fortement impacté, ce qui a engendré des résultats très faibles en 2020 et en 2021 sur ce segment. Les investisseurs qui ont vendu leurs parts à cette période en raison d’un besoin de liquidité ont subi des pertes.
Pour éviter cela, il est important de diversifier son portefeuille en misant sur différents secteurs : résidentiel, santé, tourisme, etc.
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La perte de valeur des parts
Lorsque vous investissez, vous confiez votre argent à des sociétés de gestion. Or, la valeur des parts est liée à la bonne santé de ces sociétés et la manière dont elles administrent les biens. Si elles ne mettent pas en valeur leur parc immobilier (absence de travaux de rénovation par exemple), le risque est de voir la valeur de vos parts baisser, notamment en raison d’une occupation faible.
Pour éviter une telle situation, prenez le temps d’étudier les sociétés de gestion pour confier votre épargne à des experts qui ont fait leurs preuves.
Un rendement trop faible par rapport aux prévisions
Si vous avez choisi la SCPI de rendement, vous recherchez une solution pour valoriser votre épargne et obtenir des revenus fonciers intéressants. Avec une SCPI dont le taux d’occupation est trop faible (en dessous de 85 %), la baisse de rendement est possible.
Pour vous prémunir, diversifiez vos placements en SCPI : misez sur des immeubles d’entreprise et des immeubles d’habitation.
La faillite de la société de gestion
Même rare, le risque de faillite notamment dû à une mauvaise gestion reste une hypothèse à intégrer. Dans ce cas, vous pourriez perdre votre investissement, sauf si vous avez choisi une société de gestion agréée par l’AMF. Dans ce cas, la gestion de la SCPI sera transférée à une autre société.
C’est pourquoi il est déconseillé d’investir auprès d’une société sans s’être assuré qu’elle soit bien agréée par l’AMF. Ensuite, renseignez-vous pour connaître ses performances, son ancienneté, son capital, etc.
La liquidité des parts de SCPI
Lorsque vous investissez dans des sociétés civiles de placement immobilier, vous n’optez pas pour le placement le plus liquide. En effet, la revente des parts n’est pas instantanée, même si des mesures visent à accélérer le processus. S’il faut en moyenne compter 15 jours pour vendre ses parts, le délai peut s’étendre bien au-delà…
Mieux vaut anticiper la revente en cas de besoin financier et conserver une épargne disponible sur un livret accessible en cas d’imprévu.
Se baser sur les performances passées
La performance passée ne préjuge pas de la performance future. Le marché immobilier locatif peut varier fortement, ce qui va impacter votre patrimoine.
Ne vous fiez pas uniquement à un taux de distribution très élevé, d’autant que cela va augmenter la collecte et imposer à la société de gestion d’investir toujours plus. Elle devra alors administrer plus de biens : mais en a-t-elle la capacité ? Cela ne pourrait-il pas avoir un impact sur le rendement final ?
Préférez des SCPI offrant un rendement moyen entre 4 et 5 % pour constituer votre patrimoine immobilier.
Une fiscalité trop lourde
Les revenus fonciers issus d’un investissement en SCPI entrent dans votre déclaration d’impôts. Faites vos calculs avant de vous lancer !
Pour éviter de passer une tranche d’imposition et voir vos impôts augmenter, préférez des SCPI fiscales ou des SCPI de plus-value.
Quels sont les avantages de l'investissement en SCPI ?
Si la SCPI fait partie des investissements à risque, elle offre aussi de nombreux avantages à prendre en considération au moment du choix de vos placements financiers et immobiliers :
- vous déléguez totalement la gestion de vos placements. Vous n’avez pas à acheter des biens immobiliers, à gérer des locataires, à réaliser des travaux, etc. ;
- vous pouvez diversifier vos investissements grâce à la pierre papier. Bureaux, logements, commerces, vous diversifiez vos actifs pour plus de sécurité ;
- vous pouvez financer vos achats de parts de SCPI avec votre épargne ou via l’emprunt pour bénéficier de l’effet de levier du crédit ;
- vous mutualisez les risques contrairement à un investissement locatif seul. En direct, si votre logement est vacant, vous ne percevez aucun revenu. Avec la SCPI, pour une perte de rendement importante, il faut que le taux d’occupation global soit réellement faible ;
- vous investissez à hauteur de vos possibilités financières et pouvez augmenter votre portefeuille au fil des années ;
- vous bénéficiez d’une rentabilité supérieure aux placements dans des livrets d’épargne classiques.
- Avec la société civile de placement immobilier (SCPI), il existe un risque de perte en capital en cas de taux d’occupation trop faible, de mauvaise gestion ou de marché immobilier instable.
- Les risques de perte restent limités et peuvent être maîtrisés en choisissant le bon type de SCPI, et en optant pour la diversification de vos placements.
- Si le risque existe avec la SCPI, cette solution offre des avantages non négligeables, dont une rentabilité très attractive et une délégation totale de votre investissement.
