Investissement locatif : tout savoir sur la caution

En immobilier locatif, la caution désigne la personne physique ou morale qui s'engage à assumer le loyer du locataire en cas de défaut de paiement. Si elle est quasi-systématiquement requise par les propriétaires, c’est parce qu’elle protège leurs intérêts et leur investissement !

Mais qu’est-ce qu’une caution ? Quelles sont les conditions à réunir pour un cautionnement ? Quel est son fonctionnement en colocation ? Ooinvestir vous donne toutes les informations et conseils utiles pour mieux comprendre la caution locative.

Investissement locatif : qu'est-ce que la caution ?

Le terme « caution » désigne un tiers au contrat de location. Il s’engage à payer les charges d’un locataire si ce dernier n’est plus en mesure de s’en acquitter.

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Différence entre caution et dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est souvent confondu à tort avec la caution.

D’un côté, la caution désigne un tiers au contrat de bail. Il s’agit d’un individu ou d’un organisme qui donne son accord pour payer les dettes locatives à la place du locataire.

De l’autre, le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire remet au bailleur pour couvrir le coût des travaux suite à d’éventuelles dégradations du logement. Son montant est plafonné par la loi. Il est versé à la signature du bail, puis restitué partiellement ou totalement à la fin du contrat, selon les dépenses de remises en état nécessaires.

Les différents types de caution locative

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, la caution peut être simple ou solidaire.

La caution simple permet au bailleur de faire appel au garant si le locataire n’est pas en mesure d’honorer ses dettes locatives. Une « discussion préalable » entre les 2 parties est alors requise.

Avec la caution solidaire, le bailleur peut directement s’adresser au garant dès le 1^er impayé. Ici, pas besoin de passer par le locataire pour résoudre avec lui la situation et voir comment obtenir le remboursement des mensualités de loyers dues : la caution peut être immédiatement saisie, sans discussion préalable.

Dans le cadre d’un crédit immobilier, une caution peut également être demandée à l’emprunteur. À l’image d’une hypothèque, elle vise à protéger la banque si le particulier ne parvient pas à s’acquitter des mensualités du prêt. Par exemple, avec un crédit en hypothèque, le bien acquis par l’emprunteur peut faire office de garantie : en cas de défaillance, la banque pourra le saisir.

L’acte de caution

Encore appelé « acte de cautionnement », c’est le document par lequel un tiers s’engage à s’acquitter des éventuelles dettes locatives à la place d’un locataire. Il peut s’agir d’un document sous seing privé (entre particuliers) ou authentique (établi par un notaire).

Il doit être obligatoirement sous forme écrite et signé par chacune des parties (le bailleur et le garant), puis remis au propriétaire, au plus tard lors de la signature du bail. Chacune des parties en garde une copie. Le document de caution doit comporter certaines mentions obligatoires, notamment :

• le nom et l’adresse du garant ;
• l’identité de celui prend le bien ;
• le nom et l’adresse du bailleur ;
• l’adresse du logement loué ;
• le montant du loyer et les conditions de révisions figurant sur le bail ;
• la forme de la caution ;
• la durée du cautionnement ;
• une mention stipulant que le garant a pleinement conscience de la portée de son engagement ;
• la reproduction de l’alinéa 6 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui décrit les conditions de résiliation d’un contrat de location.

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La caution d’un investissement immobilier locatif doit inscrire de façon manuscrite ou tapuscrite (écriture électronique authentifiée) le montant maximal qu’il s’engage à rembourser.

Quels sont les conditions et les avantages de la caution ?

Côté propriétaire comme côté locataire, la caution doit respecter certaines conditions pour être valable.

Les bénéfices de la caution locative

La caution n’est pas obligatoire. Mais elle constitue pour le propriétaire ayant un projet d’achat et de gestion locative une forme d’assurance contre les loyers non payés. Un élément encore plus important s’il a contracté un crédit pour réaliser son investissement immobilier locatif ! En effet, le loyer perçu chaque mois doit payer tout ou partie de la mensualité du prêt immobilier.

Quant au locataire, la caution augmente ses chances d’obtenir l’habitation souhaitée. Cela permet au bailleur d’accepter plus facilement sa candidature, même s’il ne répond pas à toutes ses exigences, par exemple en termes de revenus. Cependant, en tant que bailleur, même si celui qui loue votre bien a le profil idéal, il est important de vous prémunir face au risque d’impayé en lui demandant une caution.

Qui peut se porter caution ?

Il peut s’agir d’une personne physique ou morale : un parent ou un ami, mais aussi un employeur, voire une banque (on parle alors de caution bancaire).

La caution d’un investissement immobilier locatif peut également être l’un des organismes d’État d’accompagnement à la location. Leur mission est d’aider les personnes aux revenus limités ou avec des contrats de travail non pérennes à trouver un logement. Cela peut se faire via :

• le dispositif Visale ;
• la caution locative étudiante (CLE) pour les étudiants ;
• le fonds d’action sociale du travail temporaire (FASTT) pour les intérimaires.

Le bailleur ne peut pas refuser un garant au motif qu’il est de nationalité étrangère ou qu’il réside hors du territoire français.

Les droits et limitations du bailleur

Le bailleur peut demander à la caution d’un investissement immobilier locatif un certain nombre de justificatifs pour s’assurer de sa solvabilité. Et il peut en demander autant qu’il juge nécessaire ! Il a donc le libre choix de refuser une caution s’il estime qu’elle n’a pas de ressources suffisantes.

En revanche, si le bailleur a déjà souscrit une assurance comme les garanties loyers impayés (GLI), il ne peut pas requérir un garant, sauf si le preneur est étudiant ou apprenti. Il est de même si celui-ci bénéficie d’une bourse de l’État.

L’appel à la caution

La procédure d’appel à la caution dépend du type de caution. Lorsqu’elle est simple, la 1^re étape est de signifier au locataire le commandement de payer délivré par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il ne paye toujours pas, le bailleur dispose d’une durée de 15 jours maximum, suivant l’envoi au locataire, pour signifier le commandement de payer au garant.

En cas de caution solidaire le bailleur fait directement commandement de payer au garant, sans même rechercher si le locataire peut ou veut payer. Une fois les mensualités de loyers payées, le garant est ensuite libre de se retourner contre le locataire.

Avant de faire intervenir la caution, il est essentiel de vérifier le type de cautionnement, la date d’échéance de celui-ci et le montant maximal indiqué sur le document.

Colocation et caution : comment ça fonctionne ?

La colocation désigne la location d’une habitation par plusieurs individus (à l’exception des couples mariés ou pacsés). Elle peut donner lieu à 2 formes de contrat :

• un contrat individuel : la caution ne s’engage financièrement que pour l’individu nommé sur le bail ;
• un contrat unique ou collectif : le garant d’un colocataire s’engage pour les quotes-parts de tous les autres. Attention, ici, la caution n’est pas solidaire avec les autres colocataires. Cela signifie qu’en cas d’impayés, le bailleur ne pourra pas exiger du garant d’un locataire l’acquittement de la totalité des dettes.

Cependant, dans un bail collectif, il est courant que le bailleur introduise une clause de solidarité. Cela permet de rendre tous les colocataires co-responsables des charges locatives. Ainsi, si l’un d’eux rencontre des difficultés de paiement, les autres devront se charger de payer intégralement sa part des charges. Dans ce cas, la caution n’est plus nécessaire.

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Récapitulatif des avantages et inconvénients de la caution

Rappel des principes de la caution pour protéger votre investissement immobilier locatif :

1. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, la caution est bénéfique pour le bailleur, surtout s’il a souscrit un prêt bancaire immobilier pour l’achat du bien.
2. En matière d’investissement immobilier locatif, la caution est plus efficace lorsqu’elle est solidaire, car le bailleur peut exiger directement du garant le remboursement du loyer.
3. Un proche peut se porter garant, mais également une banque ou des organismes étatiques à travers les aides au logement.
4. Les assurances comme les garanties loyers impayés (GLI) peuvent aussi remplacer la caution.
5. En colocation, le garant peut couvrir un seul ou plusieurs colocataires. En cas de clause de solidarité, la caution n’est plus utile.