Le contrat de réservation : les points de vigilance

Vous avez arrêté votre choix sur un bien immobilier neuf en état futur d’achèvement (VEFA) ? Félicitations ! Néanmoins, votre logement n’étant pas construit pour le moment, vous devez le réserver auprès du promoteur en signant un contrat de réservation. Alors, qu’est-ce qu’un contrat de réservation ? Quelles sont ses spécificités ? Voici tout ce que vous devez savoir grâce aux explications d’ Ooinvestir ! 

Contrat de réservation : modalités et fonctionnement?

Représentant la première étape administrative de votre achat d’un bien immobilier neuf en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le contrat de réservation est un élément à ne pas prendre à la légère. Il s'agit d'un document préliminaire à l'acte authentique de vente chez le notaire engageant à la fois le promoteur et l'acquéreur.

En effet, après avoir trouvé le logement neuf répondant à l'ensemble de vos critères, que ce soit dans le cadre d’un investissement immobilier ou de l’achat d’une résidence principale, vous devez le réserver. À cet effet, vous devez signer, avec le promoteur immobilier, un contrat de réservation vous permettant de déterminer l'ensemble des conditions de la vente.

Soyez bien attentif à l'ensemble des clauses contenues dans le contrat, car celui-ci vous engage pour l'achat du bien immobilier.

Préalablement à la signature notariée de l’acte authentique de vente, le vendeur, ici le promoteur, et l’acquéreur, concluent un contrat de réservation les engageant sur bien immobilier choisi sur plans. Dans la majeure partie des cas, le contrat de réservation est signé directement dans la bulle de vente du promoteur ou auprès d’un courtier en immobilier neuf, et ce, sans intervention d’un notaire. Celui-ci n’est, en effet, pas soumis à l’obligation d’enregistrement (art. 1840 du Code Général des Impôts).

La signature d’un contrat de réservation répond à 2 objectifs.

• Réserver le logement désiré.
• Vous permettre de lancer vos démarches de financements bancaires.

Les mentions obligatoires devant figurer sur votre contrat

Le contrat de réservation que vous allez signer (annexes comprises), doit obligatoirement contenir les éléments suivants, sous peine de nullité (art. R. 261-26 du Code de la construction de l’habitation) :

• vos coordonnées et celles du promoteur immobilier ;
• descriptif du bien immobilier : adresse, étage, situation du logement au sein du programme immobilier, surface habitable du logement, nombre de pièces principales, dépendances, dégagements…  ;
• notice descriptive : nature et qualité des matériaux utilisés dans la construction de la résidence et de l’appartement ;
• plans et situation du logement dans l’immeuble (s’il est en copropriété), liste détaillée des équipements communs ;
• prix de vente prévisionnel de vente et les modalités de révision ;
• modalités de signature de l’acte authentique devant le notaire ;
• délai de rétractation vous permettant de récupérer votre dépôt de garantie ;
• condition(s) suspensive(s) (par exemple, celle liée à l’obtention d’un prêt immobilier destiné à financer l’acquisition) ;
• délai prévisionnel d’exécution des travaux ;
• date prévisionnelle de signature du contrat chez le notaire.

Vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter après avoir reçu la notification de votre contrat de réservation par courrier recommandé. Les dimanches et les jours fériés sont donc comptabilisés. Dans le cas d’un démarchage à domicile, le délai de rétractation passe de 10 à 14 jours ouvrables (le dimanche ne rentrant pas dans le décompte) à partir de la signature du contrat.

Les appels de fonds

Entre la signature de l’acte de vente chez le notaire et la livraison de votre logement, vous recevez plusieurs appels de fonds, correspondant chacun à une fraction du prix total de votre logement.

Le montant des appels de fonds effectués correspond à un avancement effectif des travaux de construction du programme immobilier. De cette façon, la fraction du montant exigible lors de la signature du contrat de vente doit nécessairement correspondre au stade d'avancement des travaux à la date de la signature dudit contrat.

Les fractions du montant total de l’acquisition, exigibles à chaque appel de fonds (art. R. 261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation) sont les suivantes :

• 35 % lors de l’achèvement des fondations ; 
• 70 % à la mise hors d’eau (toitures posées) ;
• 95 % lors de l’achèvement de l’immeuble ;
• 100 % lors de la livraison du bien et de la remise des clés (dès lors que le bien est conforme au contrat de réservation).

Pour anticiper les appels de fonds dans votre budget, le promoteur ou le conseiller de vente vous remet un échéancier prévisionnel, lors de la signature du contrat de réservation. Les dates indiquées dans celui-ci sont conditionnées aux différentes étapes du chantier et peuvent donc évoluer au fur et à mesure de l’avancée des travaux.

Le dépôt de garantie

Lorsque vous signez l’achat d’un bien en VEFA, vous devrez tout d’abord verser un dépôt de garantie (lors de la signature du contrat de réservation). Ce-dernier varie selon le délai prévisionnel de la signature de l’acte de vente :

• signature inférieure ou égale à 1 an : 5 % maximum du prix de vente ;
• signature comprise entre 1 et 2 ans : 2 % maximum du prix de vente.

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le délai prévu pour la signature de l’acte authentique de vente est supérieur à 2 ans.

Si vous choisissez de vous rétracter dans le délai légal prévu par la loi ou si la vente ne peut pas se réaliser, sachez que votre dépôt de garantie vous sera restitué. Le remboursement de votre dépôt de garantie interviendra alors, dans un délai de 3 mois suivant votre décision de renoncer à la transaction.

Voici quelques cas vous permettant de vous voir restituer votre dépôt de garantie sans retenue ni pénalité :

• refus d’octroi d’un prêt immobilier vous permettant de financer votre achat ;
• prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix de vente prévisionnel ;
• modifications importantes dans le logement par rapport à la description du contrat de réservation initialement signé ;
• absence de réalisation de l’un des équipements promis ;
• désistement du Maître d’Ouvrage sur l’achat du terrain prévu pour l’opération immobilière envisagée (et ce, quelle qu’en soit la cause) ;
• impossibilité de mise en place de l’une des garanties d’achèvement ou de remboursement (prévues aux articles R.261.17 à R.261.24 du Code de la Construction et de l’Habitation) ;
• non obtention du permis de construire par le Maître d’Ouvrage.

Le dépôt de garantie est déposé sur un compte séquestre (au nom de l’acheteur chez un notaire ou dans une banque) et il sera bloqué jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Le plan du logement

Lors de la signature de l’acte définitif chez le notaire, vous aurez également entre les mains, les plans des logements et les perspectives de l’appartement. Ces éléments vous permettront de mieux visualiser votre future habitation. Ils comprennent l’ensemble des mesures utiles et l’indication des surfaces habitables des différentes pièces à vivre. Dans le cas d’un logement situé dans une copropriété, le notaire vous remettra aussi un plan de l’ensemble des bâtiments.

Sachez qu’il est parfois possible de demander des travaux modificatifs pour certains éléments dans le logement (abattre ou ajouter une cloison, modifier l’emplacement d’une porte, opter pour une baignoire plutôt qu’une douche dans la Salle de Bain…). Attention toutefois, certaines modifications trop importantes peuvent vous être refusées si par exemple vos travaux modificatifs entraînaient un dépassement des délais de livraison du bâtiment, s’ils portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires en empiétant sur les parties communes ou s’ils étaient techniquement infaisables selon l’expertise du maître d’œuvre.

Acheter sur plans signifie donc acquérir un logement alors que sa construction n’en est encore qu’au stade de projet. Avant tout engagement, vous devez prendre le temps de rechercher le programme immobilier qui vous convient le mieux et de vous projeter dans l’habitation.